撰文：米叔
多平的写字楼，月租金只需，还是在福田！
几天前，这套月租金便宜过城中村的办公室被老吴租下，与CBD仅一步之遥。
简直难以置信，要知道深圳最偏的位置都不止这个租金，看来这次“黑天鹅”给商业市场带来的影响不小。
而笔者也观察到，近期确实存在不少降价房源，甚至有甲级写字楼空置率已经达到3成......
业主、二房东以价换量
写字楼再现大面积空置
一般来说，往年春节过后是写字楼旺季，今年显然是不存在了，商业经纪人强子透露到：
当前以大换小、高换低的企业增多，目前大部分业主、二房东都被迫开启降价模式来提高出租率，毕竟空置就等于亏损。
笔者发现，虽然较上个月交易量明显有增长趋势，但总体来讲写字楼市场一点也不乐观，类似的降价现象很普遍。
以车公庙片区为例，原本挂盘租金90-的喜X中心，也出现租金腰斩的情况，周边写字楼最低到了49元/平方米。
不过，由于市场竞争，而那些定价过高的大厦处境显得艰难，比如已入市近十年的东X国际中心，如今正面临着巨大的招商压力；
笔者看楼途中发现，该大厦最好的高层景观单位闲置许久没人租，地上盖起了厚厚的一层灰，灰上面布满了凌乱的脚印。
这套单位既能眺望深圳湾、香港，又能将整个塘朗山一览无余，可谓窗外风景独好。闲置至此，只能用“可惜”二字形容。
据了解，东X国际中心写字楼总面积大概10万方，因为价高楼内少有二房东身影，仅有联合运营商fuwork拿了平面积，现在还有部分待租。
资深商业地产人强子表示，近几年整栋大楼空置率居高不下，还不时有企业退租的现象，大概有30%的办公面积是空置状态。
熟悉深圳商业的都知道，这一数据已远超正常的水平线，是极为罕见的。
（中介提供的部分待租单位）
为何空置如此之高，到底是哪个环节出了问题？
经纪人强子解释到主要是因为价格过高，不仅是整个片区最贵，放眼全深圳单价超过+元/平/月的大厦其实寥寥无几；
能承受如此高租金的企业必须很有实力，所以也很少推荐这里，除非是客户有指定需求。
现在价格还稍微降了一点，仍属于一线级别，最贵的时候报价多都有过。
不得不说，对于初创企业来讲，不要说是租下整层写字楼，就算是整间的写字间，也是心有余而力不足。
空置再创新高
租金也降了
另一边，与车公庙仅一站距离的福田CBD甲级写字楼日子同样不好过，
据了解，会展对面的卓越世纪空置率也达到20%左右，放盘总面积占据中心区高位。
一些装修很旧的业主直租房源很难出手，闲置半年以上很常见。
福田CBD
另外，卓越旁边的中洲大厦空置率也在20%红线附近，如今整个中心区除了嘉里建设以外，几乎找不到真正能达到无空房的大厦。
然而，一边空置率不减，一边库存又施压，全市空置率已达到有史以来最高点。
根据戴德梁行最新数据显示，一季度深圳再添3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至.4万平方米
而写字楼空置率再创新高达到了24.60%，这个数据对比去年底又上升了2.6个百分点，其中南山片区上升至34.8%。
同时市场方面也给出了反映，租金出现了小幅下滑。一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米.21元，
如今，深圳写字楼市场正面临库存上升、租金下滑的双重压力，目前来看这种局面似乎难以扭转。
专家：租金下行、空置上升
还将持续2-3年
日前，多家研究机构报告表示，受疫情影响市场当前存在着高度不确定性，租金仍然面临下行通道。
对此，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示：
不止是福田，目前整个深圳写字楼市场承受比较大的压力，从供求关系来讲，未来两到三年是深圳的历史上的供应高峰。
由于经济很大的不确定性，办公需求下滑比较快，包括一些受影响的企业可能面临倒闭或者收缩面积。
以前有计划扩张的，基本上暂时是停掉了，总的来说，这是大方向。
但我们现在也观察到，有些效益比较好的企业还是在积极的找办公楼的，只能说整体需求是减弱的，这个压力我觉得至少还要持续两到三年。
至于福田空置率上升，是因为过去的福田很多都是满租状态，现在空出来了。
不过，相对于一些新兴区域，比如说像蛇口、前海，从来没租满过，实际上比福田还要差一些。
笔者也观察到，虽然3月开始有回暖迹象，从深圳中原公布的成交数据来看，存量市场市场共计成交.11㎡，环比今年1月上涨67.87%，同比下降52.22%；
成交租金元/㎡，环比今年1月上涨11.48%，同比下降3.65%，办公需求、租金下滑已是不争的事实。
（来源：深圳中原）
实际需求跟不上，几乎难以避免全新写字楼项目入市-存量高企-空置率上升-以价换量等一系列连锁反应。
可以想象，未来非核心商务区写字楼租金下行或呈难以逆转的趋势。对于租金高、客群少的写字楼将更加明显。
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