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今年高考，朝阳重点学校晒出了自己的亮眼成绩单，朝海精英比拼进入了新阶段。而写字楼市场也出现了新情况。
朝阳写字楼高大上众所周知。但最近不少人发现，朝阳甲A级写字楼的租金，拼不过中关村一般写字楼？
相比住宅的“限购限贷”，写字楼更看重氛围和供需关系。
根据知名商办博主“文森地产嗅”的一线数据，同品质的办公楼，海淀中关村附近，一般比朝阳望京+亚运村的贵1/2，比国贸的贵1/3，海淀的楼除了卫通大厦，中关村资本大厦等几个楼以外，其他的普遍跟不上节奏。
比如北4环的量子芯座，租金报价为9.5元。品质比它高的，朝阳望京的悠乐汇写字楼租金在5元，朝阳亚奥的中源科技大厦6.5元。
CBD最核心的中国尊，它旁边的写字楼，铜牛国际大厦，超平米的成交租金也就在6.5元，签约方据说是“周生生”。
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海淀的写字楼给人的感觉是价高质次。然而，海淀区的写字楼空置率，比朝阳区低。
根据五大行高力国际，最近的中关村空置率只有4.8%。
（图片来自高力国际）“文森地产嗅”的实际情况，剪刀差更为突出。
企业高价留在中关村，关键原因是人才。
海淀创业氛围好、大学集中。此外是政策，比如扶持金融科技公司的互联网金融中心，扶持智能制造的金隅智造工厂，物联网、芯片等有各类扶持，这些政策牢牢把企业锁定在了海淀。
朝阳区散售的写字楼，还会出现巨大的剪刀差，这是影响租金的重要因素。望京soho一共3栋楼。T1和T2是散售的写字间，T3是开发商整体自持。开发商自持的办公楼，租金在7-8元。
散售的很多业主是温州商人、山西煤老板。最鼎盛时期的租金达到10元/平米·天。
现在，不少房源跌破5元/平米/天，业主买产权的房价超过5万/平米，扣除每天0.7块的物业费后，业主的实际租金年收益率不超过3%。
散售的跌势是长期性的。优质企业，一般都会选择开发商自持写字楼，他们认为，整体办公氛围好太多。
拆哥认为，北京写字楼市场的一大变量是“自贸区”。不同于借壳河北自贸区的新机场，北京的自贸区酝酿出炉，在路上。
根据经验，自贸区选址应该在五环外，朝阳、海淀可能各摘一片，划入自贸区范围的写字楼租金有可能逆袭。
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还有一个值得观察的现象——互联网企业办公楼，卫生间配的越多，企业市值越高。市值5万亿的腾讯写字楼，厕所数量配比，是百度的4倍、美团的3倍。根据五大行仲量联行（JLL）的数据，腾讯北京总部“人坑比”大概7:1，百度大厦总部是30:1，京东总部是20:1。互联网行业也是一个人力密集型行业，过少的坑位会造成上厕所排队，高峰期满大楼找厕所的情况。在企业选址中，当决策困难的时候，就看卫生间，女员工多的公司卫生间配比要更高一些。
当年蘑菇街和美丽说合并后，选址的核心诉求之一是卫生间数量。
总部型办公室还要看，有没有行政卫生间，“文森地产嗅”提示CBD满足要求的只有环球金融中心WFC。
所以要重视办公楼的基建，不要让员工产生如厕恐慌。目前办公楼中，坑位配比不足的主要是乙级写字楼和一些产业园区，运营方为了扩大出租面积，有意的减少了卫生间配比等配套，所以选址切勿只图便宜，合适最重要。你拆哥
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