有趣的楼市规律有用的买房建议
文字整理︱邹虹
◆裘维维：前几天我们说到，全国大部分城市的商办用地都是过剩的，但最后我们还留了一个问题，就是写字楼还是有它存在的价值，也有很多人想买写字楼。
那么在买写字楼的时候，应该注意哪些方面？今天可以稍微捋一下。
◆刘德科：这个问题非常巨大。
◆裘维维：可以先下一个判断——以目前的市场来看，值得买的写字楼大概只有1%~2%，也就是说，只有极少数的写字楼是值得买的。
◆刘德科：我以前试图去总结过，买写字楼要注意哪些方面，我大概列了二十几条注意事项，后来发现列完这二十几条后，我自己也记不住。所以我又把这二十几条浓缩成两条，第一条就是你要有换位思考的能力。换位成什么人？
◆裘维维：上班的人。
◆刘德科：对。买写字楼的人很有可能是企业家，但首先要把自己换位成上班族。因为企业家去看写字楼，看见的都是自己关心的东西，比如景观好不好、层高够不够高、配置齐不齐.......
这些当然也重要，但不是上班族最关心的，上班族关心什么？关心的是有没有地铁、午饭到哪里吃、下班后有没有可能有地方健身？
◆裘维维：我觉得最重要的就两点，一是交通是不是便捷，二是吃饭是不是方便，其他只能当成辅助要素，像健身房、很好的景观这些都属于加分项，没有也没关系。
◆刘德科：我们现在讨论的是思维的转换，就是买写字楼不要去买老板的宫殿，而是要买员工的乐园。当然，它不可能完全是员工的乐园，只是说员工的需求很重要。
◆裘维维：一家企业里，老板只是其中一小部分，大多数还是员工。
◆刘德科：老板最不重要。
◆裘维维：最主要还是这些来上班的人，来给社会创造价值的人，他们愿不愿意来，是很关键的一件事。
◆刘德科：举一个小小的例子，我很多年前看一本广告学的教辅，里面提到有个广告公司的老板，把公司的办公室装修得非常温馨、非常有质感，然后别人问他为什么要装修成这样？他说办公室应该给人一种家的感觉，员工把这里当做家了，他就天天在这里加班了，这就是员工乐园的一种思维。
◆裘维维：这就是典型的换位思考，千万不要从自己的喜好去判断，你可能是开车的，离地铁十万八千里也不要紧，但你的员工是依赖公共交通为主的，所以这一点是买写字楼特别要注意的。这一轮考虑完了之后，再到下一轮就换成企业家自己的思维来考量。
◆刘德科：我觉得还不能换成企业家自己的视角，要先换成五星级酒店管理者的视角。
◆裘维维：这太复杂了。
◆刘德科：其实不复杂，就是要用住五星级酒店的心态，去感受写字楼的各种物业管理和空间设置。这不是说我们要掌握非常专业的五星级酒店思维，而是去感受它的大堂是否有让你舒服的气场、物业管理是否彬彬有礼。对于写字楼来讲，这几点非常重要。
一个写字楼交付后，往往会因为物业管理不善，导致它的租金水准下降，物业服务对写字楼的租金影响，可比住宅大多了。住宅更多依赖的是地段，写字楼也依赖地段，但同样地段，它会更依赖物业服务好不好。
◆裘维维：这就得切身去感受了，但是我觉得对于企业来讲，门面也是它们首先要想的，就是这个写字楼带给公司怎样的形象感，究竟是低星级酒店还是五星级酒店，会有明显的差别。
◆刘德科：所以还是五星级酒店管理者的思维，门面也可以叫做「地标含金量」，比如这个写字楼有没有在主干道上，颜值高不高，都影响着它的地标含金量。一家企业不管大小，你说我在IFC办公，别人就会觉得你这个企业不一样。
◆裘维维：这就是为什么万象城卖它的写字楼，就会特别好卖一点，因为一下子就有地标感了。在主干道上也是地标的一种，因为一眼就能看到；如果窝在里边，就得建得很漂亮，人家才能看到你，颜值也是地标的含金量。
对于一家企业来讲，写字楼就相当于它的形象，然后再回到里边，就要
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