如何解决写字楼招商中，流转空置期过高的问题？
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某项目年的流转率达到25%，其实在现在行情下，流转率在20%-25%是非常常态的一件事。但是核心问题是它的平均流转周期是1.5个月，也就是说A公司搬走了，平均要1.5个月以后，新的租客才能接上。也就是说我们先不算第二家公司免租期之类的其他成本，光流转空置期，平均就要1.5个月。
所以当时咨询我这个问题的业主方很困难，他告诉团队我们的退租一定是要前置，不要老是被动退出。被动退租就是租客直接说“我不租了”，“我要违约了”，或者是直接押金留在这里，人消失了，这叫被动退出。
主动退租和被动退租一定要搞清楚。有什么办法可以让团队能够提前对写字楼里面的存量租户实时沟通，了解客户的租赁动态，不要老是客户直接找到业主说我要被动退出，一点准备的时间都不给我们。虽然有违约金，但有时候你会发现违约金解决不了什么问题，很容易就被消耗当时你引他进来的时候付的中介费和免租期等等消耗掉了。这个问题光靠嘴上说是没法解决的。
还有第二个问题，项目平均流转空置期是1.5个月，也就是说有一些户型空置期到了3-4个月，有没有办法可以解决户型竞争力的问题？
关键解决三个问题
今天，我想要分享给大家的解决方案，其实就是以下三个问题。
第一个，是否利益共同体？这是很明确的要让团队清楚，公司得达到多少水平线以上，是达标。这个达标线，不是在某一个节点的出租率，而是在某一个周期的计租率。
第二个，发现问题是否前置？就是说把我们的所有的被动退租前置发现。
第三个，解决问题是否高效？
如何设计合理的绩效体系？
设计合理的绩效体系，可重点取两个值。
第一个值：率
可能我们很多的老板只会给团队一个指标，比如今年我们的出租率要做到80%还是90%，但是你到底是3月份租到80%还是90%，还是6月份租到80%还是90%，或者10月份？很多都是这样一个粗放式的目标定出去。
假设一个月30天，当前时间为9月23号房间A，面积，1月1日-4月30日在租，共天房间B，面积，1月1日-5月31日在租，共天房间C，面积，6月1日-12月31日在租，截止到今天，共90+23=天房间D，面积，空置。计租率=（×+×+×）/×（+++）≈28.9%（注：因为房间D一直处在空置状态，因此计算时分子不包含房间D；为1月1日到9月23日的天数之和×所有空间面积之和。）匠人科技，
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