商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升
8月，深圳公寓市场新增通达汇轩、远洋滨海大厦、特区建发乐府广场二期、佳兆业御璟佳园广场等四个预售项目，新增供应面积11.18万平方米。本月商业市场价量齐升。本月一手商业物业均价为62,元/㎡，环比上涨1.5%。成交面积为87,平方米，环比上升61.0%，创出今年以来的新高。
8月，深圳公寓主力成交在龙华，成交面积为2.05万平方米；其次为宝安区，成交面积为1.93万平方米。龙华区的鸿荣源天俊以1.67万平方米的成交面积，10.12亿元的成交金额位于全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括世茂深港国际中心、中洲湾、前海经贸中心、会展湾水岸等。
商铺方面，宝安区海府生态大厦依然活跃，本月成交2,平方米，成交总金额2.7亿元，均价,元/㎡。其他热销楼盘还包括碧桂园·凤凰国际公馆、红山、恒裕深圳湾等。
随着疫情逐步得到缓解，企业产能回复、内需改善以及逆周期调控政策的发力，深圳商业物业销售逐渐恢复正常水平。
下个月预计入市的商务公寓项目包括会展湾东城（主要户型80～平方米）、岁宝壹品（主要户型85～平方米）、恒大珺睿大厦（主要户型42～78平方米）、盛荟红星（主要户型22～28平方米）、佳兆业时代大厦（主要户型50～87平方米）、晗山悦海城（主要户型96～平方米）、卓越荣津瀚海湾名庭（主要户型30～60平方米）等。
8月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为.4万平方米，环比上升4.3%，再创近期新高。随着疫情逐步得到缓解，深圳商业物业销售创出今年以来的新高，库存去化周期明显下降至30.6个月。本指标显示库存压力依然较大。
存量商业物业市场：租金下降，空置率微升
8月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积23,平方米（仅为一手成交量的27%），环比下降16.2%。各大购物中心客流和销售额有所恢复，租户流失的情况在二季度有所减缓，业主仍在以价换量减少租户流失。年第二季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）趋势性下移至元/㎡·月（环比下跌0.5%），空置率（初值）显著上升至4.5%。
第二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）下跌至元/㎡·月，空置率（初值）显著上升至4.5%。各大购物中心客流和销售额有所恢复，高端消费仍维持低迷态势，业主以价换量减少租户流失。
本季度仅一个新增项目入市。电商的持续影响令传统零售业继续谋求变革，由原君尚百货升级改造而成的福田星河CocoPark二期正式亮相，为零售市场新增4.4万平方米的供应。年，预期优质零售物业市场供应量超过80万平方米。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计下半年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。
办公市场
一手写字楼市场：价量齐跌
由于光明区、龙岗区低价楼盘的热销，本月写字楼市场价量齐跌。本月新建写字楼成交均价上跌至53,元/㎡，环比下降12.0%。成交28,平方米，环比下降42.2%。
8月，光明区的龙光玖龙台（成交均价42,元/㎡）以5,平方米位于全市成交面积榜首，南山区的恒裕深圳湾（成交3,平方米，均价,元/㎡）以4.88亿元位于全市成交金额榜首。本月热销楼盘还包括万科·万致天地（成交4,平方米）、会展湾·中港（成交3,平方米）、佳兆业城市广场（成交2,平方米）、中通永安大厦（成交2,平方米）等。
8月份，深圳新建写字楼可售面积为.6万平方米，库存量下降4.6%，仍处于高位，开发商的资金压力较大。新建写字楼库存去化周期上升至56.1个月，预计未来几个月仍将维持在高位。本指标显示库存压力巨大。
存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升
存量写字楼销售成交仅9,平方米（仅为一手成交量的35%），相对于超过万平方米存量市场而言，成交低迷，交易以租赁经营为主。
第二季度，深圳各商务区甲级写字楼租金全线下跌，平均租金连续第六个季度下降，回落到元/㎡·月，静态租赁回报率下降至4.1%。疫情导致在建项目交付时间推迟，上半年仅四座甲级写字楼竣工，超过50万平方米新增供应将于下半年集中入市。第二季度租赁需求整体疲软，业主让利幅度加大，市场下行趋势并未扭转。深圳商业性办公用地供应过剩，近年写字楼供应量可以满足未来十年的需求，写字楼空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。
第二季度，深圳甲级写字楼平均空置率已推升至23.8%，连续第八个季度上升。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和深圳写字楼天量供应有关。展望下半年，将有超过50万平方米新增供应入市，国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定，预计深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将继续攀升。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。
本文作者：世联评估
文章来源:乐居买房
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