提起长宁，很多人第一印象是中山公园，古北或是虹桥，与这几大版块并列的天山、仙霞似乎就没什么存在感了。
而新华路版块似乎就是定位于这两端之间的那个：
没什么营销噱头，底蕴已逾百年；昔日租界产生情愫在每个绿意盎然的夏天重现，让人无法释怀。
但是也可能仅仅如此了。
有人说，新华路也许以后很长一段时间都只能做个网红打卡地。
如果说在规划中，北外滩、前滩这样的量级我们称之为明星，那么新华路只能是个网红，而且只是个小网红。
为什么这样说？
我们可以从新华路未来的三个层面的规划来解读：、CAZ、生态结构。
就整个长宁而言，整体建成比例已经很高，后续建设发力空间不会很大，规划的发展主要在三个中心：
中山公园商业中心、虹桥古北地区和临空经济园区。
位于长宁东南角的新华路可以说是向北向西都有概念，然而它本身就是没有。
至于什么东西两翼发展就只能看看然后一笑而过。
中心点与辐射面的发展概念就好像游戏里的精准打击与无差别攻击，前者蓄积能量主攻一个，后者看谁都想打最后一个都没成功。
所以就新华路版块在长宁未来15年的发展来看，后劲明显不足。
除了规划，这几年大热的上海CAZ概念与新华路也是情深缘浅。
虽然版块整体均位于内环内，但是很可惜只有一半的面积被划入CAZ，一部分实际还是中山公园的延伸。
要知道就算是内环外存在感更弱的天山、仙霞靠着中山公园和虹桥经开区，都有一部分被划入CAZ，相比之下百年新华路似乎并没有太大优势。
而且就单独看新华路的CAZ区域而言，相比其它正在风口上的地方含金量也低了很多。
新华路的CAZ区域主要覆盖的是一些居住区和历史文化区，例如新华别墅群，或者上钢十厂改建而成的红坊艺术中心。
功能定位是主城区中的文化游憩区，怎么看未来实际发展最可能的就是网红打卡地。
除了未来发展规划上新华路并没有太多让人瞩目的地方，作为一个居住版块而言，其实它整体环境分化也很大。
其中最重要一个指标就是板块内公共绿地的面积。
甚至可以认为，整个新华路版块只有东部一个华山绿地：
在这块绿地周围也建了不少品质小区，例如华山丽园，华山夏都苑等，房价在板块内也是脱颖而出。
并且在长宁区未来的绿地规划里，新华路未来的绿地占比也算少的：
假设在未来的楼市中，版块生态对房价的影响持续增加，新华路可能又多一个失分项。
总之，从规划层面看来，长宁很明显把重心放在中山公园、古北、虹桥经开区与临空产业园、虹桥机场一带，中部的天山、仙霞、西郊东部基本被搁置；
新华路夹在二者之间，就有些不痛不痒了。
2
新华路，其实这样就很好了
前文为大家介绍的，是一些新华路在未来发展的上限与担忧。
但是现在的新华路又是怎样的呢？
个人认为，新华路，现在已经很好了。
在研究新华路版块的整体布局时，发现一个特别有意思的现象：
新华路就像大多数长宁版块一样，商业配套不多，其它公共配套与资源主要都分布在版块的四周，例如东华大学、复旦中学，各医院，商务办公楼等等。
这样布局的好处也很明显，高架旁边都是写字楼，住宅区在版块中间，基本不会受到噪音干扰。
所以很自然的，版块所有的精华都浓缩在了内部。
就我的感受而言，就这大约2.2平方公里的版块东西两侧给人的感受还稍有不同。
东侧更有原来法租界的情调，这里的商品房都充满着浓浓的法式风情：
在小区高层往东眺望，可以看见原法租界的老别墅群：
这里的街道相比起市区其它地方，是更含蓄的，需要你去探索发现，一个不起眼的路口里可能却是国际友人都喜欢来的休闲胜地：
而到了版块中部的新华路，除了道旁的梧桐给你一种置身电影场景的错觉，小弄堂里也都是惊喜：
新华路上有名的新华别墅群就藏在这样的小巷里：中式的、英式的，西班牙风格的独栋别墅好像童话世界：
更让人惊讶的是，阶层的概念似乎在这里被淡化了：
富人和务工人都生活在这，也许一个出租房旁边就住着一位隐形富豪。
有人在自家花园里开慈善晚会，有人借着光在为明天的生计做准备。
相比而言，西面就显得很普通了。
商场一定要在最显眼的位置，即使没什么人气——汇京广场；
安顺路长顺路挤满了老公房，比起版块东部，这些小区环境和物业也差了很多。
板块内品质小区当属淮海名邸，但这也不算完美，小区北面至今道路不通，堵塞的半截道路变成了附近的临时停车点：
低楼层的设计提高了居住舒适度，但是也失去了隔壁淮海世纪花苑这样的高区风景：
值得一提的是，淮海名邸对面还有一个正在建的22万方综合体，上海十钢红坊正是此处；
这是长宁近两年主力打造的三大商办之一，其它两个分别是金地商置安西路项目，友乐路商办楼项目。
走在新华路的街道上，感受就是人少路宽，虽然有几处红绿灯设计让人觉得不合理，但无伤大雅；整体的节奏比较轻松，宜居属性比较突出。
上海规划里有这样一句话：
“建筑是可以阅读的，街道是可以漫步的，城市是有温度的。”
有人说，这三点新华路都已经做到了。
3
抛不抛弃，看房价说话
看完了第二部分，有的人也许会对这个地方大为认可，但是想想第一部分说过的一些发展上限，准备刷卡的手又停住了。
那么新华路，未来真的会被抛弃吗？
这个可以用房价来说话。
就以板块东边的标杆小区华山夏都苑为例，去年三月到现在，挂牌均价已经涨了3万+。
在去年暴风雨来临之前成交均价还在11万左右，而今的挂牌价有的已经直冲15万。
也许有人会说挂牌价意义不大，但是我们也不得不承认，即使是成交价，去年一年华山夏都苑也涨了2万。
一个会被抛弃的小区，理应是类似地段差，没学区，老公房这样的组合，房价多年不动，即使是在普涨阶段，它们也只敢小小地涨一点价放放风，一两个月后又恢复原状这种。
贝尔高林的设计，第一太平戴维斯的服务让华山夏都苑的品质一直以来有口皆碑，但不得不承认它的房龄也已经有14年之久。
很巧的是上次提到的江宁路静安枫景苑情况和它有些类似，目前均价也冲上了15万；
有粉丝觉得如此高价买一个已经是15岁老房的小区实属不值，但是枫景苑还有一线之隔的南京西路，能级还是更高一些的。
反观华山夏都苑，凭借品质与毗邻租界的情怀来溢价，这价格确实有些过热了。
但是过热实际上带来的只是一时间没有实际成交，也不代表它就被当下的买房者抛弃。
实际上城市的每个版块都有属于自己的定位梯队，并不能一概而论。
就像我们说的新天地与南京西路，二者的属性不同不能说谁优谁劣。
虽然是新华路版块进了CAZ的那一半定位的是文化休闲与高品质居住区，但是仔细想想，当价值回归到居住本身，这样的涨价或许来得才更实在。
至少你没有为一些不知道何年能落地的某个概念或者某个地铁站买单，说不好地铁就改道了，然而你却为这个期望已经付了不少的费用。
毕竟南京西路定位再高，终究也只是商务区，几乎无房可买，否则静安枫景苑们也不可以被如此推崇。
毫无疑问对当下大部分的购房者来说，地段+小区品质才是王道，而已建成的房子对地段的拥有几乎是绝对的。
内环内就是资源与地位的象征，而内环内的总面积是一定的，全上海只有这样一个内环，全中国也只有一个上海内环。
而内环内并不是每个版块都有明显的宜居属性，也有很多并无底蕴，例如中远两湾城，浦东的塘桥潍坊；
有些版块非常不错但是它的性质是主打商务办公，就像陆家嘴、南京西路；
有些版块未来地段很好未来也许很宜居但不是现在，就像还在大搞拆迁的老西门豫园；
更有的版块，因为太过纯粹的居住属性，甚至都没划进CAZ，未来甚至没有一点概念......
而回过头再看新华路，它有地段，有概念，有底蕴，文化因素对人的吸引，确实算是一个内环内不错的版块。
而且在上海有这样一个逻辑，当地段与房屋品质都不相上下的时候，还能比较的就是文化。
有粉丝后台留言说，法租界是否已经是老IP了？
我的认为这个概念是老了，毕竟现在都是21世纪，加上新上海人本身对租界并没有那么多的概念和情怀，所以这个IP确实也会一直衰老下去；
然而另一方面，租界情怀还是有不少人在捍卫：我想没有上海老克勒会花20万的均价去买前滩而不是老静安。
即使是对于这个城市的新上海人来说，租界情怀看似很遥远，但其实你也无形之中在为它买单：产生于原租界里新老碰撞的文化情调与时尚因素。
就像现在的新华路，在一片有着八九十年的花园住宅周围，一些富有创意的时尚店铺鳞次栉比。
对于当代年轻人来说实在太具有吸引力：既有文化底蕴，又包裹着时尚的内核，既接地气又能小资。
作为具有网红外衣底蕴深厚的宜居版块，新华路还能继续年轻下去。
以上为正文
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