图：IWG（InternationalWorkplaceGroup）集团中国区总裁胡懋，在博鳌房地产论坛现场
作者
刘莹
出品
焦点财经
灵活办公，正在成为人们选择一份工作的新标准。
年5月，智联招聘联合北京大学国家发展研究院发布的《中国远程居家办公发展报告》显示，疫情之下，远程居家办公招聘占比快速上升，而在体验了居家办公的好处之后，即便没有疫情，求职者也更看重公司是否支持灵活办公。
Gensler的调研数据亦显示，约52%员工希望在执行混合办公策略的公司工作，约81%公司预计远程办公会成为未来发展新趋势，且目前已有超80%公司采取了某种混合式的办公模式。参与调研的企业多认为，灵活办公不仅是节约成本的好方法，还可显著提高工作效率。
市场呼唤灵活办公
何为灵活办公？“灵活办公是商业地产的一个细分市场，也被称为‘第三办公空间’”，IWG（InternationalWorkplaceGroup）集团中国区总裁胡懋对焦点财经表示。
他指出，“年，美国社会学家Oldenburg曾提出了‘第三空间’的概念，将人类的日常活动空间分为‘家庭’、‘职场空间’和‘第三空间’三类。Oldenburg认为，若人类每天只在办公室、家庭的‘两点一线’活动，会感觉非常无聊。因此，在上述两者之外还需找到一个可以满足社交、互动、娱乐需求的‘第三空间’。星巴克是这样的一个空间，由联合办公演变而来的灵活办公，也是这样一个空间”。
“早在五六年前，一些公司亦已提出了对办公空间进行改革的想法”，胡懋称。这一念头的产生原因主要是：第一，位于城市CBD区域的写字楼租金高昂，不少企业希望通过改变办公模式降低办公成本支出；第二，出差、商务会谈等工作都需要在办公室之外完成，这致使很多企业高价租来的办公室，空间使用率较低，空间浪费严重；第三，员工每日通勤会不可避免的导致交通拥堵和城市污染，分散式办公模式可在一定程度上减少这些问题。
“由于传统办公模式的弊端愈来愈凸显，不少企业希望改变原来在单一物理空间办公的模式，转向拥有一个核心总部、多个卫星办公室的分散式办公模式，”胡懋称。新冠肺炎疫情引起的居家办公，也一定程度上推动了灵活办公的走俏。
“一方面，长期居家办公的员工逐渐意识到一个安静、高效办公环境的重要性；另一方面，不少企业也认为，员工居家办公并非长久之计，公司需要一个更为专业的办公空间，来保障员工的工作效率，同时企业还无需扩张既有办公空间。随着各行业企业对分散式办公模式的接受程度愈来愈高，灵活办公市场以及如IWG集团一样的办公空间品牌运营商，都将迎来新的发展机遇期。”
灵活办公市场的发展潜力有多大？这一点从InstantGroup的研究报告中可以窥见一二。该报告认为，到年，30%的商办地产都将成为灵活办公空间，且灵活办公空间的快速发展，可带动周边其他业态的发展，所创造的收入有望超过10万亿美元。报告同时显示，有81%的公司预测，办公的常态将成为传统的“集中办公灵活办公居家办公”的混合体。
受全球对灵活办公需求增加的影响，IWG集团的按需定制会员销售额也实现了快速增长。其中，英国市场该项指标的同比增速为%，西班牙市场的增速为%，巴西为97%、南非为92%，中国为52%。“按需定制模式使得与IWG集团签约的员工，可以访问IWG集团全球余个灵活办公地点，最大程度享用混合办公带来的灵活性”，胡懋称。
IWG集团的制胜法宝
回溯可知，灵活办公市场也曾经历过一个野蛮生长的阶段。过去五六年间，除了大量资本催生的各种国内外品牌新兴联合办公运营商之外，更有很多开发商或业主涌入这个赛道，使得市场一度呈现百花齐放景象。
然而，好景不长，灵活办公市场即遭遇了严酷洗牌，众多红极一时的品牌纷纷收缩面积甚至倒闭退出。有些开发商的自有品牌在经营了2至3年后难以为继，亦纷纷出让或关闭。整个市场一时间陷入疑惑，经营好灵活办公空间的制胜关键究竟是什么？
胡懋认为，面对巨大市场潜力，灵活办公企业要想取得成功，制胜的关键不外乎两点：第一，如何把市场需求和公司办公需求转化为流量；第二，如何把进来的流量变成留量。若要成功把流量变为留量，对运营的要求非常之高。
“首先，企业需要拥有一个成熟、可靠的基础架构以及非常统一的标准。此外，还要拥有非常高的专注度，以及强大的运营团队，来专注做这项服务”，胡懋称。“当下，越来越多企业的办公布局策略从过去中心化的集中式办公调整为分布式的灵活办公，这些公司在寻找灵活办公空间的时候，最看重两个条件：第一，是你的网络够不够宽广，设施够不够多；第二，是你提供的空间设计能不能满足我的各种工作需求”。
成立于年、至今已有30余年发展历史的IWG集团，无疑是一众办公空间品牌运营商中的佼佼者。
胡懋介绍，IWG集团长期坚持一横一纵两个策略运营灵活办公空间。其中，横向策略，是指公司会不断扩展在世界各地、全球各地的网点。当前，IWG集团在全球多个国家的1,多个城市及地区都有业务开展，开设、运营的灵活办公中心超过3,家。这是一个巨大的网络。
进入中国27年，IWG集团在全国30个城市及地区引进了包括雷格斯Regus、Spaces和HQ在内的灵活办公品牌，开设了多家中心。得益于丰富的产品及优质的服务，IWG集团在业内口碑极佳，这是公司能够抓住灵活办公市场机遇期迎来快速发展的底气所在。
“IWG集团的纵向策略，与IWG集团旗下所拥有的多元化品牌有关。大家可能最熟悉的是雷格斯Regus，我们还有Spaces、HQ、Signature，这是主要的4个品牌。此外还有一些当地的小品牌，总共有20多个品牌在IWG集团旗下，经济型、豪华型等全覆盖。多品牌化的运营让IWG集团可以针对不同的市场细分，针对于客户不同的预算需求来提供不同品质、不同程度的服务”，胡懋称。
灵活办公看起来并非很难的生意，经过几年的大浪淘沙，很多先期进入行业的从业者纷纷退出，这是为什么？有分析认为，这是因为，这个行业看起来虽然是较为简单的模式，但若想真正做好很不容易，不仅离不开企业扎实的运营能力。甚至在运营细节层面还需要很多工具的支持。
胡懋较为同意这种观点。他介绍，“运营能力方面，过往30余年发展中，IWG集团已建立起了非常强大的运营支撑系统，这些多样化的工具可以为租户提供全方位的支持。获客能力和营销能力方面，IWG集团有三个全球性的呼叫中心，每个月通过统一的营销策略，就可带来超10万的咨询或洽询量”。
胡懋强调，IWG集团提供的销售方面的支持人员在全球有人之多，足见在获客方面的重视，这也是每个中心能够继续成功、继续维持下去的很重要步骤。
扩张步伐不会放缓
面对疫情带来的危与机，IWG集团也在进行多维度的调整和改变。比如，从重资产向轻资产的转变，对运营经验、品牌价值的重视，以及通过品牌输出、经营管理输出的轻资产模式等。
“这些都是IWG集团一直在尝试的方向”，胡懋称，“疫情之下，如IWG集团一样的灵活办公企业而言，唯有不断创新和调整，才能适应各种冲击”。
他强调，未来一年，IWG集团计划拓展超过1,个全球网络，虽然疫情确实给行业带来了不小的冲击，但IWG集团不会因此放缓扩张的步伐。在中国市场，IWG集团计划在未来3至5年，将灵活办公网点新增3至5倍，且在扩张的同时，IWG会逐步优化各网点，对一些盈利能力较差的网点，通过合并等方式进行调整。
谈及拓展方式，他指出，IWG集团的网点拓展主要有两种方式：一种是跟业主合作的方式，比如单个业主有楼宇，但是自身缺乏运营管理能力，那么可以选择跟IWG集团合作，交由IWG集团来运营；另一种是加盟方式，“我们向加盟商输出运营管理经验和品牌优势，未来会逐步从城市CBD走向城市稍偏远的区域。”
他强调，“IWG集团是经营者，而非单纯的转租者。我们提供给业主的是纯粹的价值。目前，不少城市都面临着写字楼空置率高企的问题，有些城市的写字楼空置率甚至超过了40%，这对楼宇的发展而言是很大的挑战。在这种背景下，业主需要改变以往直接出租毛坯写字楼的方式，转而寻找一个新的经营方式。IWG集团可提供精装修、全服务式的办公空间，这些精细化服务，在一定程度上提升了楼宇的价值，对降低空置率，提高楼宇出租率十分有益”。
对于租户而言，IWG集团希望做他们的“备份办公室”。“与IWG集团签约，相当于为公司准备了一个办公备份。即便企业既有办公室因疫情封控等原因暂时无法开放，员工也有其它的专业办公室可用，这就是IWG集团所扮演的角色，也是疫情带来的新的认知”，胡懋称。
依托逾30年的运营经验，IWG集团还可基于专业的商业顾问团队和专业分析，对合作伙伴提出选址建议，以协助他们筛选出最符合预期的楼宇，同时提供空间规划支持，以帮助他们实现收入的最大化。不止于此，IWG集团以全球数据中心为支持的IT技术及市场营销推广，还可为合作伙伴引入强大的销售网络及渠道营销等。
一直以盈利为运营主要求的IWG集团，还将为合作伙伴业务发展和业务绩效提供评估支持，以确保特许经营合作伙伴的投资达到最优回报水平。胡懋强调，IWG集团的特许经营模式理念并非复制，而是致力于根据不同需求打造独特的灵活办公空间。每个特许经营的合作项目都会在管理、运营及合作模式上求新求变，以期做到为每个业主量身打造。
据了解，目前IWG集团所服务的客户类型既包括中小型企业、全球大型跨国公司，也包括专业人士。“现在世界五百强的84%以上都是IWG集团的客户。嘉里建设、希慎兴业、太古地产、凯德等都是我们的合作伙伴”，胡懋称。
“对很多地产企业而言，他们希望提高物业管理能力、打造不一样的办公场景，而IWG集团作为在办公空间领域拥有领导地位的企业，对有这些需求的企业来说是不错的合作伙伴”，胡懋表示。
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