编者按：8月6-9日，博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
观点地产网苏鑫年开始供职于SOHO中国，曾是潘石屹的左膀右臂。转眼间到不惑之年，他开始思考生命的终极话题——活着为了什么？
“就像爬山，年轻永远往上看，你一直往上爬，不知道上面是什么，会很好奇。”苏鑫说，40岁的时候，会看到自己的终点，并不是说40岁就一定到了人生的最高点，而是这时候的思维危机感意识会很强。
这是生命的奇妙之处，一种时间和经历凝聚而成的人生感悟。也是在这一年的生日，苏鑫到了水天一色的青海湖，在一个广阔的高原，抬头能看见真正的银河。
那是个能让人放空一切的地方，也能给人勇气。
“我想做一些新的东西。”于是，苏鑫选择离开熟悉的平台，下海创业。
潘石屹曾撰写博文送别苏鑫，希望他半年之内能再回来。
年10月，苏鑫创立高和资本，开拓和推动了中国的城市更新投资策略。
在接下来的几年，高和资本运用商业地产领域进行了亿元并购投资，均位于北京、上海等城市的核心地段，屡次创下商业地产并购案纪录。
数万亿的未来
“城市更新是数万亿的赛道。”苏鑫很早以前就知道这一点。
在高和资本创立之初，他就瞄准了城市更新的机会。在苏鑫的认知里，只要城市发展，人的消费需求就会发生变化，需求变了，在技术的推动下，城市一定会发生变化。然后，在城市变化过程中，城市更新就是一个极为重要的组成部分。
不过，随着增量住宅数十年疾风骤雨式发展，不少开发商也纷纷涉足城市更新。面对愈加激烈的竞争环境，在苏鑫身上却感受不到忧虑的情绪。
“我相信，20年前的万科还没有想，它会遇到什么样的竞争，因为那个时候还没有进行全国化。”苏鑫称，城市更新才刚刚开始，十年后城市更新的规模或许才与现在住宅市场规模相若。
反之，如果没有人进入这个赛道，则意味着更大的风险，证明这个市场太小了。城市更新的规模有数万亿，现在只有几千亿的规模，还有极大的增长空间。
“所以，离竞争还有很远，只要能够活下来，只要我们能够把三个轮子咬合起来，形成护城河，这个市场足够大。”
苏鑫说的“三个轮子”，是高和资本的发展策略：第一个轮子，并购基金；第二个轮子，轻资产投资基金；第三个轮子，证券化。
“在并购以后，要提升项目的现金流。除了原来的内容，还要往里面装新的内容，新的内容就是创新的内容，满足消费升级的内容。”
“现金流提升”是苏鑫对城市更新本质的理解，肉眼看到的外立面的改造、基建的提升，内容的变化，目的都是为了提升项目的现金流。
轻资产投资基金，就是高和通过寻求合作伙伴，通过轻资产投资、产业投资找到各个新办公、新居住、新商业等细分领域的优秀公司，让其提供良好的管理服务和资产服务，这是运营水平提升的重要路径之一。
证券化则是项目的退出通道，通过以上两个轮子产生更好的现金流，以实现证券化变现的目的。
这是高和资本的运作模式，通过好的并购能力，持有好的资产；再凭借好的投资和产业能力，提升现金流；最后通过两个轮子一起作用，实现证券化变现，形成三轮驱动的模式，互相咬合，不断的发展。
“城市更新是高和要做的一个核心方向，策略上就是把三个轮子咬合起来，形成更好的护城河。”
高和在城市更新的赛道上，走了整整十年，未来五到十年做的还是城市更新，不会发生变化。用苏鑫的话来说，这个赛道是数万亿的空间，规模足够大，标志着未来。
80%与20%
现实情况方面，政策环境不断发生变化，就像年突如其来的资管新规、委贷新规，苏鑫称这是“从海到湖”。
“相当于我们习惯在大海里航行，突然到了湖里面，环境发生了变化。”在他看来，对金融影响最大的，就是资管新规。这些规定，直接造成符合条件可以投股权和房地产的钱变少。
“监管环境就像水龙头，以前水龙头很多，开得很大，现在龙头拧得比较紧，水变少了，池子里面的钱自然就少了。”这是政策所带来的的不确定性。
经营一家资管公司，苏鑫对不确定性有一套独特的章法：“投资是什么？是要在不确定性的背景下寻找确定性。不确定性是必然的，寻找确定性也是必须的，否则不能成为一个合格的资产管理人。”
苏鑫分享，投资策略、资管体系、团队管理机制能够增加确定性。以高和资本为例，要首先明确，高和资本的投资策略是城市更新，以一线城市商业和写字楼为主。
其次，在资管体系：“高和资本有13个业务流程，每一个流程在每一个部门相连接，每一个核心人员都
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/6315.html
