来源：新浪财经
博鳌·21世纪房地产论坛于年8月8日在上海召开。优客工场创始人毛大庆出席并演讲。
当前，“房住不炒”已经成为我国房地产行业政策的基础。毛大庆表示，我国存量市值多万亿元的住宅存量物业，加上多万亿在投建的住宅物业，我国的住宅存量物业达到了万亿。
而在未来10-20年里，我国人口将面临快速老龄化，“我们到底存不存在着强大的，让前面近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力？这恐怕也是我们今天在谈住宅领域类‘房住不炒’的根本原因，因为继续炒下去，恐怕这个雷会越滚越大”，毛大庆说。
以下为演讲实录：
毛大庆：刚刚在下面认真地听了前面各位的分享，让我仿佛回到当时在万科的时代，本次大会的议题多数在围绕房地产跟住宅在谈问题、跟居住在谈问题。今天我的出发点更多谈在存量不动产运营、盘活以及未来向怎样的资本市场链接的可能性。第二个我在今天的角色里是为数不太多的这几年围着房地产的衍生业务在创业的人，我想对于这个话题的补充也是挺好的。
另外我也对做了二十年论坛提一点建议，我觉得二十一世纪房地产论坛，是不是以后恐怕要研究一下21世纪中国的不动产的问题，可能更加有潜在的未来意义。因为确实从坚定不移地执行“房住不炒”的政策以后，我们可以看明白一个基础的问题，现在存量市值多万亿元的住宅存量物业，加上还有多万亿在投建的住宅物业，加在一起市值万亿住宅存量物业，未来10—20年里，随着年即将到来人口快速的老龄化，我们到底存不存在着强大的，让前面近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力？这恐怕也是我们今天在谈住宅领域类房住不炒的根本原因，因为继续炒下去，恐怕这个雷会越滚越大。
但是另外一个，我们在论坛上，大家很少有人正面讨论它未来的操作逻辑和如何让一个另外近百万亿的存量非住物业，特别在年国家改革了土地出让政策，年那一年我记得非常清楚，我们第一年在非住宅物业的土地出让超过50%的比例，持续到今天的这么多年时间里，我们开发商是自动也好、自愿也好、被动也好，我们开发了大量的非住宅的物业，这些物业对于开发商来说，作为我非常熟悉这个领域的人，我观察到大家是绞尽脑汁、想尽一切的办法把它变化成为可以拆散的零售的东西。对于大的房地产公司来说，有实力、经济能力的企业来说，去被动的或者说没有办法、或者努力去创新的，去持有了一批不动产，这批不动产仍然也面临着内容和使用者、和未来的消费习惯如何对接的很大的问题。
这里面也给了我们很大的思考，中国的房地产或者不动产的领域内，在未来的十年、二十年间，恐怕非常急需的是培养一批能够真正的让不动产和未来的房地产基金、信托基金等等能够对接的运营型的企业。而运营型公司的培育是一个非常艰难的过程，但是运营型公司如果不去培育，未来这一大堆的存量不动产是非常难以资本化，所以这是一个根本的逻辑。
过去的五年，我们在做共享办公、联合办公等运营型公司的培育过程之中，确实是进了一条窄道，进了一个窄门，同时也面临很多质疑、不理解。但我看到庞大的存量的非住物业，特别是庞大的办公人群面临的办公方式的转型和办公习惯变迁的过程，正在汹涌而来的时候，我认为我们宁愿，可能经历一条比较艰难的道路，我想未来可能会有先机的培养出来一个有存在价值、经营不动产物业升值和不动产持有管理的专业化运营团队，我想这个可能是我对过去这几年做产品时候的一个根本的出发点。
当然这个产业很不幸，前面碰到了一些非市场化或者不好的案例，比如说美国的某某公司，最根本的来源并不是因为它经营的问题，其实还是创始人出了问题。但当我们看到从年开始，仲量联行等这些所有的关于探讨不动产的大的国际公司，他们都在重新梳理企业不动产。
同时我们也看到他们对于用户群、企业不动产需求的时候，对办公场所愿望清单梳理的时候，同样也应对了未来的全球企业不动产的变化逻辑。这里面共同都强调了即插即用、拎包入主、自由环境下不被打扰，空间的灵活性、关爱健康、人性化、社交性以及更贴心的服务，等等。
其实我们在谈不动产领域类有好几个品类，比如说商场，这是购物类的环境，比如说酒店、服务式公寓，最年轻的一个不动产领域是写字楼。其实在国际不动产领域的品类里面，真正大品类出现的历史沿革下，办公不动产是最后出现的。也就是说在年左右才开始出现了真正的为了记账公司、会计公司而出现的今天我们所谓的写字楼。真正的我们说的国际化的写字楼的标准和写字楼的运营体系的出现，也仅仅出现在年代。所以恐怕这是最年轻的一个不动产的品类，由于又是2B的，我们很少有人探索它的变化和变革。它的变化和变革正在由于移动互联网和更多的组织协同的变化，正在出现着非常明确的变化，其实并不是要谈什么增量，而是使用习惯、运营方式以及服务方式的变迁。
我们再看看各大权威机构的统计，无论是庞大的办公和商办物业存量的出现，另外同时又是我们看见的新一代的青年一代的对于办公习惯的转变由此导致的办公场所的变化，以及我们说在办公物业中附加各种企业服务的可能性，以及在社群至上的各种各样新的商业逻辑的产生。
另外还有非常有意思的一点，这是我们今天看到的大量的互联网企业和新兴企业在各地落地的时候首先选择的是弹性办公、移动办公和敏捷办公的场所，而不再去写字楼里面租赁一块花上半年、一年的时间装修，自己买家具。
所以在我们经营的全国多个共享办公的厂区内，大量的大企业是来自于互联网的公司和各种新兴企业，比如说像蔚来汽车等等这样的公司。这些公司在选择办公场地有一个非常重要的趋势，他们需要冷启动。“冷启动”这三个字代表了未来人们对办公场所使用的习惯的根本变化。
另外一个大家需要知道的是企业分布格局，这个我在很多演讲都提到，中国1.1亿张营业执照，当然这里面有很多是重复性的，还有一个公司持有多张营业执照，我们姑且看作1亿1千万个法人主体，里面5千万个来自于个体经营者，3千多万来自于微小企业，3千多万来自中小企业。如此庞大的法人主体，来自于中小微企业，这些企业未来对办公场所的使用以及他们附着的劳动者将会是未来对弹性办公、灵活办公、即插即用式办公的重要选择的来源。
当然我们也可以看到楼宇管理在办公楼宇管理衍生的历程实际上是非常短的。从上世纪，到年我们提到的自动化建筑，到年、年我们谈到的智能建筑，我记得特别清楚，凯德置地在年、年，在新加坡建了一座大楼，当时中国无数的开发商参观，参观的原因是监测能源和物业的各种管理是后台有一套大的软件系统，当时最先进的智能建筑。到了年之后，日本、美国、德国的这些办公楼宇的管理者开始在研究认知建筑的问题。阿里巴巴其实有一个团队一直在探索办公楼宇的认知问题，也就是说楼宇的可学习化，楼宇对于使用者的记忆化以及楼宇各种数据的沉淀和智能化的问题，这个已经超越了在智能建筑领域内的范畴，变成了加有各种AI能力、记忆能力、自动学习能力以及无人管理能力的建筑物。今天更多谈的是认知建筑物的衍生。
办公室变成了社区，这也是我们一个典型的特征。当办公室变成社区之后，更多的是协同和交流状态的出现。比如说吧台、茶水间、商店、大堂、健身房、图书馆以及乃至于公共楼梯社交功能的出现，社交化成了办公室一个重要的趋势。
当然敏捷性里面还有各种各样的要求，首先在空间的布局上面发生了很大的变化。
这里面还有各种以人为本要素的出现。
在疫情之后，实际上优客工场，跟大家谈一下我们的状态。很多报道上面说行业怎么烧钱、过去几年烧掉了十几个亿。其实这里面有一点非常有意思的，大家忽略的问题。任何一个运营公司的成长之路都是从自建、自己做的所谓的二房东模式，逐渐把品牌的能力、运营的标准、团队的可托付力培养出来以后，迅速慢慢转变成可做资产托管和运营输出的品牌。
这里面典型的案例是华住。华住上市的时候当时是81%的自营店，也就是所谓的自租、自建自营的，我们今天所谓的二房东，只有20%不到的Manachise和Franchise管理的酒店。十年不到的时间里面，变成了78%的Manachise、Franchise，只有20%的自营店，今天的比例变得更加的低。
所以一个运营品牌孵化的过程需要经历的投入的过程，这个投入的过程很考验这家企业在什么阶段、在什么状态下能够缩短投入的过程，尽快把一个品牌的管理能力、输出能力、服务标准固化下来，成为对其他楼宇赋能的公司。
优客工场，实际上我觉得我们在钢丝上面走，我一直在脑子里面提醒我自己，什么时候把一个用二房东样板房孵化出来的品牌逐渐赋能于我们仅在一个赛道上面工作，就是服务性的办公。我相信不动产的运营和不动产未来的增值状态下，有很多个种类。
刚刚万科张海提到空间与人的关系，空间与人的关系里面有很多个种类可以孵化。比如说体育类、教育类、办公类，还有宠物类，以及还有各种各样的网红IP、综合的，这都是瓶子里面可以装进去的新酒，但是恐怕很难有一个企业在很多个种类之间切换。我们盯准的一个东西，可以标准化的东西，这个标准化的东西叫做“可服务的办公空间的运营”。后面会谈到它的衍生性比较强，在同一个赛道上面多维度的衍生。
疫情之后我们注意到两个现象，一个是大量的企业开始更加
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