这几天，北京又刷屏了。
我又从网上多买了几包口罩，再次坚定了自己开源节流的决心。因为我认为，疫情对我们收入、经济、生活的影响还刚刚开始。
一波三折，哪能只有第一波？
疫情对经济的打击势必是持久战，我们不能因为第一波被遏制就麻痹大意，合理安排好自己的投资置业计划，十分必要。特殊时期，有钱人影响不大，收入影响较大的是一般家庭，因为收入来源太单一。
最近一个远方亲戚问我：
买套投资房合不合适？
现在很多人都有投资的计划，但很不人不知道，投资商铺、住宅、写字楼还是买公寓？正好借此机会，一块给大家掰扯掰扯济南的”商品房”。
01
商铺等经营性资产
才是家庭资产差距大的重要原因
今年前不久，央行出了一份调研报告《年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。从当前掌握的资料看，这是目前国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。
报告的有些结论与大众的普遍认知一致，比如我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；财富更多地集中在少数家庭，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。
有些结论则与一般的认知有出入。比如，车子的豪华与否，住房套数的多少，普遍被认为是拉开财富差距的重要因素。报告却显示，城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。商铺及厂房等经营性资产才是家庭资产差距大的重要原因！
越多的经营性资产就意味着越多的收入来源。收入来源有多重要，降薪的朋友应该最懂。
很多人一味的排斥写字楼、商铺、公寓并不可取，不同家庭有不同的资产配置，统计数据不会骗人。
根据央行的报告，在受调查家庭中，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。
家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产。
02
真正的投资不只是投资住宅
很多人对于商铺、公寓、写字楼十分不屑，但济南那么多的商铺、公寓、写字楼空置的少，租出去的多。只有让负债与财富的增幅保持一致，你才能享受到最大的财富增幅，单纯通过投资住宅，很难实现负债与财富的增幅保持一致。因为即便你付得起首付还得起月供，也没办法那样做，因为调控——限购限贷限售等。
房住不炒，关于房子的保值性，我给大家找了历年房价走势：
房住不炒，打击的是投机，而通过合理配置资产，扩大现金流的行为，永远是商业的基本逻辑。因此，面对如此坚挺的房地产，我们应该如何下手买房子呢？
小宝建议大家未来五年千万不要乱投资买房，投资有风险，买房需谨慎！这句话的意思不是不让买，而是不要随意乱买房子，不要看见房地产就想着去投资，住宅，公寓，商铺，写字楼，这些房子性质不同，使用年限也是不同的，适应的人群也是各不相同，给我们带来的作用相差甚远。
什么样的人适合买住宅，什么样的适合考虑公寓商铺呢？来来来！敲黑板，小板凳坐好，小宝开始胡扯了。
03
住宅是必需品，名额有限合理分配
第一个先看住宅。
住宅属于居住用地使用年限为70年产权，所以大家考虑自住的朋友，买房子一定首选住宅，可以落户，孩子可以上学，民用水民用电，居住舒适度最高。
住宅对于每个家庭来说是必需品，来到这座大城市都想要拥有属于一套自己的房子。每个人的工作生活区域不同，需求不一样选择也会因人而异，住宅也是目前购买最多的产品。
但住宅属于限购限贷的范围，名额有限，购房者应该合理分配仅有的名额。
04
写字楼商铺仍有投资价值
第二个再来看商铺、写字楼。
有钱人的名下谁没有几个铺子，这也是投资大部分的选择。
要记住一铺养三代已经是过去式啦，现在已经有很多城市的商铺写字楼已经严重过剩，加上电商的冲击，以及经济形势的影响，现在如火如荼的地摊经济更是来势汹汹，面对突如其来的经济危机该不该出手投资商铺写？
地摊经济注定只是一时的，形势所需，核心区域的商铺还有投资价值。
虽然写字楼的供应还在不断增长，但考虑到城市发展中心的转移（以前是中心区，现在可能不是了），需求升级（原来写字楼设计不合理、设备的老化等），新建写字楼仍有投资价值。
购物中心、社区商铺等同样如此。
购买商铺、写字楼无非是自己来用或者投资出租，如果是自己做生意，当老板，可以因人而异，在自己经济能力承受范围内可以去尝试购买。
商铺最重要的是优越的地理位置，从而带来需要的人流量。
社区商铺一定首选小区门口第一间，无论再贵都要买，每个社区底商都有空租，唯独第一间抢着租，基本上都是以超市为主。尽量买纯一层，一拖二谨慎，三楼四楼更不要碰。
再次强调购买商铺一定选核心位置，西客站，新东站，唐冶或者郊区更不建议（大社区底商除外），唐冶的首创奥特莱斯就是血淋淋的案例，商铺出租率惨不忍睹，谁家的钱都不是大风刮来的，一但上车只有自己为自己买单，购买商铺一定更加谨慎。
写字楼需要视野、交通便利、电梯速度设计以及物业管理。商铺写字楼为商业用地，使用人数和使用频率高，损坏程度比较高，一般为40或50年产权。
05
公寓自住慎重，投资选对产品
第三个我们再来看看公寓。
如果是自住，公寓要谨慎，公寓不能落户，孩子不能上学，商业用水用电，贷款利率上浮30%，后期交易成本税费比较高。相信很多人都已经买过公寓了，面积比较小，总价比较低，比较容易上车。
很多人不知道公寓是商住两用，可以自住也可以商用，产权为40年，因为公寓的产品特殊很多开发商就钻了个空。有些开发商把写字楼改为公寓楼，其实就是把办公用地，建设成商住两用的公寓，毕竟公寓的销售会比写字楼更快一些，消费群体会更多，出租的面更广，回报率比大部分住宅都要高，实际上被改的办公用地是不能居住的，后期办理房产证又是头疼的一件事，如果不想给自己添堵找麻烦建议三思。
很多核心区的公寓，看似完美公寓，实际上那是写字楼偷梁换柱，济南这样的商办公寓比比皆是，小宝只能看在眼里记在心里，敢怒不敢言，心如刀割。
什么时候可以入手公寓呢？
首选已经拥有一套或多套住宅前提下，手里还有部分闲置资金，没有其他更好的理财方案。这样的朋友可以找个核心写字楼密集的地方去考虑投资公寓。未来这样的公寓有最好的位置和周边商业写字楼等需求做支撑，白领工作节奏较快，为了节约上班时间成本，往往选择就近落脚。
这样的公寓租金高，最保值，最抢手。
每种产品都有适应它的群体，都有自身优势，不是说公寓商铺写字楼大家不能碰，好的产品也有它自身价值，建议大家不盲目从众，三思而后行，谨慎入手，避免入坑！
无论你购买住宅、商铺、写字楼、公寓都需要谨慎再谨慎，毕竟每套房子都是一笔不小的数目，如果有问题可以随时咨询小宝，我会一一解答。
最后，我们的初心就是服务购房者买房，济南楼市参考下周末组织的看房团欢迎大家积极参与，在车上在现场，参考君会给每个楼盘做客观点评。
各位旅客，欢迎乘坐济南楼市参考刚需列车，本次列车开往幸福，请扫码乘坐，有序入座。
看房范围及时间
■时间：
刚需组.06.20上午8：30—下午15:00
报名截止：6月18日17：00
■看房路线：
万科金域华府→海信翰墨府→万象东方→万科劝学里→融创文旅城
温馨提示，旅途较长，请携带充电宝
■地点：
济南奥体中心，报名之后，具体时间和具体地点会有专人和您联系，单独通知。
各位旅客，欢迎乘坐济南楼市在线改善列车，本次列车开往幸福，请扫码乘坐，有序入座。
看房范围及时间
■时间：
改善组.06.21上午8：30—下午15:00
报名截止：6月18日17：00
■看房路线：
万科大都会→绿地泉·华彤苑→金地华箸→万科翡翠公园→凤犀台
温馨提示，旅途较长，请携带充电宝
■地点：
济南奥体中心，报名之后，具体时间和具体地点会有专人和您联系，单独通知。
如有疑惑可以直接联系：
这是参考君的首次举行看房团活动，希望大家有需要的踊跃报名，支持一下，毕竟我们能够拿到的优惠力度很大，尤其是部分楼盘会有相当劲爆的价格！如果期间有照顾不周，请大家积极反馈给三叔和参考君，我们定会作出答复，积极改正！
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