郑州写字楼自年进入发展提速期，但是这种快速增长的背后，有一定的盲目性。
年年底，郑州市写字楼库存约万㎡（泰辰贝壳数据），去化周期约58个月，也就是如果无新供应，这些库存需要五年的时间来消化。
截止目前，郑州标志性写字楼的空租率，情况好的在10%左右，情况不好的空租率甚至可达38.5%。
写字楼产业也是一座城市经济的晴雨表，郑州的经济复苏了吗，各商圈写字楼的实际空租情况告诉你答案。
CBD最高空租率达38.5%
这片区域内的写字楼物业费，除了千玺广场在19.7元/㎡/月，其他大多在5-8元/㎡/月。
千玺广场写字楼从大玉米第5层开始，一直到35层，共有31层写字楼，空租率达38.5%。
商会大厦东边的传媒大厦，租金是周边楼群最贵的，3.8元/㎡/天，物业费9元/㎡/月。目前没有空房，想租房的话要至少等到4月份。顶楼有三层都是浙商银行在里面办公，但大概四五月份，他们会搬进新开放的金融岛，届时空租率也会上升。
高铁站区域最高达30%
升龙广场租金在1.8-3元/平/天，空租率8%左右。租金的高低，跟所租办公室的配套设施和位置有关，空余80多套。
附近的绿地之窗，有景峰座、云峰座和尚峰座三座高楼，2.4-3元/㎡/天，相对应的物业费是9.8元、8.8元和6元/㎡/月。尚峰座的物业费用较低，原因在于交付早，它们属于同一个物业公司，服务是一致的。
而绿地中心双子塔的南塔和北塔，租金差不多，1.5-3元/㎡/天，物业费用11.8元/㎡/月（不含空调使用费）。双子塔的物业费贵，得房率也不高，在55%左右。
双子塔周边的楼群空租率一般在15%以下，而双子塔能达到30%。双子塔有多套办公室，空置了多套，这套中，有整层整层的，--0-㎡的，都有空置。
花园路周边物业费最高20.8元/㎡/月
关虎屯附近写字楼，房租1.8-2.5元/㎡/天，物业费兰德中心最低8.6元/㎡/月，万达中心合建业凯旋广场包含空调费物业费18元㎡/月，正弘中心物业费9.8元/㎡/月，空调费11元/㎡/月。
附近写字楼面积普遍较小，㎡居多，租户较为稳定，由于疫情影响，建业凯旋广场和正弘中心租金降低，中介表示，这两栋写字楼部分房源租金由早前的3元/㎡/天，降至现在的2.2-2.5元/㎡/天，且可以谈，这四栋楼的空租率大约在15%。
金水路沿线
楷林周边的几栋写字楼，包括浦发国际金融中心、兴业大厦、盛润白宫，楷林国际托管租金2.6元/㎡/天，个人房源2.3元/㎡/天，其他几栋楼下浮幅度也微乎其微，综合在2-2.2元/㎡/天。楷林国际物业费最贵10元/㎡/月。
金水路附近写字楼因为商圈完善，成熟度高，楷林国际的空租率不到10%，其余写字楼的空租率约在15%左右。
经三路附近
金成国际广场9栋写字楼，房租1.3-1.5元/㎡/天，物业费1.3-1.6元/㎡/月，空租率不到5%。B栋仅一家空置，是一家装修公司。
北边的招商银行大厦和平安保险大厦属于他们自持的写字楼，租金稍贵，3.18元/㎡/天。而往南两三个路口的英特大厦和财富广场，租金和金成国际广场差不多，空租率不到10%。
上图的写字楼，不代表整个郑州，只是一小部分。虽然管中窥豹，但也能反映一些问题。
这些写字楼的空置率相较于前两年，均有所上升。究其原因，无外乎以下几点：
1、写字楼的供应量过剩
事实上，郑州写字楼常年供大于求，已经过剩了。年郑州新的优质写字楼项目入市，使郑州甲级写字楼存量增至万平方米。新完工项目较高的空置率将全市平均空置率推高至16.9%。
郑州甲级写字楼市场历年新增供应，净吸纳量及空租率概况
年大玉米空租率高于50%，租金滑落到4元/㎡/天。几年过去，年大玉米租金再次下降到2元/㎡/天，但空租率并没有因为租金下降而下降，大玉米的空置率高于40%。跟大玉米一样，不少写字楼走出了同样的轨迹，租金一路下降，空置率却很难下降。
从某种程度上来说，相对较高的空置率可以拉低一定的租金水平，而空置率过高依然会造成资源浪费，大量库存之下，竞争巨大，新写字楼卖得一筹莫展，老写字楼品质跟不上更是卖不出去，连大玉米法拍打折到6元/㎡都无人问津。
写字楼过剩导致租金下降，没有大企业消化导致租金一跌再跌，这是一个死循环。
2、郑州产业无法支撑写字楼增量
写字楼是产业更新的产物，是第三产业发展催生出的商务需求。
一定程度上，写字楼需求量与该区域第三产业发展速度成正比关系，当第三产业达到相应的高度，写字楼的发展和租金才会稳定。
年郑州第三产业占比59%，相比一线城市70%以上的占比差距甚远（南阳第三产业占比51%，可自行感受8%的差距），郑州的商务需求其实是有限的。
郑州的大企业不多，写字楼里大多是一些教育培训、保险信贷的中小企业，但中小企业抗风险能力非常差，极其不稳定，很大程度影响着郑州写字楼的需求。
写字楼不断在建，但大企业没几个引进来的，随着北龙湖金融岛的开放，大型信托银行保险等企业搬走，写字楼又将会迎来新一波的考验。
3、灾情疫情减缓写字楼租赁市场发展
自年起，受疫情的影响，很多企业逐渐关停，对写字楼产生了不小的影响。年上半年，随着优质办公项目吸引了教育公司，市场在逐渐从疫情中恢复过来。然而，从6月开始，课后学科辅导业务受限，直至下半年相关利益方基本上完全退出，导致许多办公项目失去了不少租户。
随后河南省经历的破纪录暴雨和突发疫情阻碍了郑州市场的发展，从而影响了写字楼中的租户企业。
4、工作室小企业搬进社区
以前很多工作室选在写字楼办公，自电商行业新兴，互联网改变了很多小微企业的客户通道，一部分企业选择在公寓、社区内办公来减少成本支出，求租需求减少，写字楼空置房源变多。
写在最后
近两年受疫情影响，双减政策加持下的教育行业大面积退租，当下很多企业艰难生存，部分企业已经倒下，求租需求开始变少，企业缩减规模的变多，空置房源变多，市场开始变得供大于求，情况不容乐观。
当然，空置率并非越低越好，太低，企业租赁办公楼的选择减少，租金水平上涨，运营成本增加；太高，容易重复建设、浪费土地资源，而且写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，拉低城市营商环境的档次。
以前写字楼的投资主要靠升值和租金来获取丰厚回报。未来的写字楼投资则主要靠租金，而且写字楼转让的话交税超过30%，基本上已经把升值全部透支，同时由于写字楼郑州供应量太大太大，短时间内也不会有有什么大的升值空间。
尤其是未来3-5年高铁站东广场、北龙湖写字楼全线交付后，写字楼市场肯定会迎来新一波震荡。
编辑：南宫
投稿及合作，请发送稿件至：ucanmaxfw
.转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/165.html
