上一期我们提到在港股市场的四家央企，地产风云录（五）：那些出身高贵且异常优秀的央企（上），今天这期我们谈谈在A股上市的四家央企，保利、招商、大悦城和华侨城。
01保利发展
保利发展成立于年，总部在广东，隶属于中国保利集团，在年中国房地产企业排行中以亿元销售额排在第五位。也是央企中最大的房地产企业。
顶着“招保万金”的招牌，这个“央企地产一哥”正在激进拿地，努力构建“地产+物业+商业+金融”的地产生态巨舰，试图在行业洗牌期重新回到前三的位置。
而行业的危局，正好给了保利等央企地产公司反超的时间窗口。
土储方面，保利发展也在行业低谷期逆势加仓。
今年前9月，保利发展位居房企新增货值（全口径）榜首，累计全口径新增货值亿元，累计权益新增货值亿元。
今年前九月，保利拿地共计花费了亿元，仅次于碧桂园和万科，“扫货”万平方米的土地。
去年开始，保利就大举收揽土储。去年斥资亿拿地，以累计新增货值亿元的位居行业第一，碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为亿元和亿元。
从“三道红线”指标来看，保利全部达标，是TOP5中财务表现较为优秀的一家。
（图片来源：网络）
财务状况方面，在央企背书的信用加持下，上半年保利发展平均融资成本仅3.62%，公司有息负债规模为亿元，有息负债综合成本仅约4.7%，较去年末下降7个点。较低的融资成本，成为保利的巨大优势。
不过，在行业寒冬期，保利也有一些隐忧。首当其冲的就是盈利能力下滑，毛利率由年、年的34.96%、32.56%下滑至今年上半年的32.45%，主要是-年行业顶峰时获取的高地价项目集中结转，拉低了毛利率水平。
但相比万科、融创甚至中海，保利的毛利率依然具备优势。在如今的地产界，能够保持32%以上的毛利率水平，确实难得。
（网络来源：Wind）
21年上半年，保利发展实现营业总收入.72亿元，同比增长22.07%；实现净利润.88亿元，同比增长10.25%；归母净利润.98亿元，同比增长1.72%。
21年9月14日，在保利发展29周年庆之际，公司证券简称正式变更为“保利发展”，公司将构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。可以看出，保利期望在地产新周期寻求业务上的突破。
（保利时代图片来源：网络）
相比地产主业，保利的“两翼”业务要更加亮眼：上半年保利主营业务中的其他收入为98.70亿元，同比增长57.5%。
保利物业上半年末合同面积6.22亿平方米，在管面积达4.28亿平方米，实现营收51.53亿元，同比增长约43.1%。
保利商业，截至上半年已开业购物中心29个，开业面积万平方米，在营项目出租率80%。销售代理方面，覆盖全国多个城市，代理项目超2个，代理销售规模超亿。
如今的“地产+业务”要更具想象空间，而这些将是资本市场对地产公司重新估值的重要标尺。
“保利和伙人”是保利发展的管培生计划，涵盖了校园招聘、员工培训发展、新人轮岗计划等项目，源自保利地产“和者筑善”之品牌理念，“和伙人”谐音“合伙人”，主要分为地产板块和两翼板块（不动产金融综合服务序列）。保利坚信“成长比成长更重要”，以“成长”为核心，致力于从空间、平台、深度三大维度启迪成长智慧。
连续多年荣膺多项雇主品牌奖项，既是对保利发展长期在雇主品牌建设及人才发展的肯定，也是对保利发展在人力资源战略变革创新与实践探索的勉励。
02招商蛇口
招商蛇口隶属于招商局，在年吸收了原招商地产，实现了综合性的房地产运营开发。同时借助“一带一路”政策积极展开海外项目。
招商蛇口的历史非常悠久：
招商局是中国民族工商业的先驱，创立于年洋务运动时期；到明年，招商局就将迎来岁；
商局是中国近代第一家股份制公司，组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等，开创了中国近代民族航运业，带动了其他许多近代产业的发展，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。
根据资料，-年，招商蛇口的销售签约额分别为亿元、亿、亿、.08亿。也就是说，在四年的时间内，招商蛇口完成从千亿到三千亿的飞跃，这一增速远超行业平均水平，也大幅超越其他地产央企。
地产下半场的竞争已不单是销售规模，而是综合实力。而所谓的综合实力，大致包含如下几个维度：
规模：招商蛇口亿的量级，整个市场排名也是非常有量级的；
多元业务：围绕商业地产，招商蛇口提出了“双百计划”（个购物中心，亿经营收入），这是除规模外的第二条护城河；
信用背书：央企背景下，招商局信用背书；
融资优势：融资一直是招商蛇口的传统优势，年，其平均借贷成本为4.70%，优势巨大；
潜在的杠杆空间：年报数据显示，招商蛇口的净负债率为28.81%；受限现金短债比达1.23；从数据来看，招商蛇口“三道红线”全部达标。
产品品质：作为拥有老客户高复购率的老牌地产公司，招商蛇口的产品品质一直是有口皆碑的。
招商蛇口目前发展综合发展模式，也称PPC模式、蛇口模式，是以“前港-中区-后城”为空间形态，通过“投-融-建-管-退”全业务链条，打造片区开发运营生态圈，为政府客户提供城市规划、开发与运营的片区发展整体解决法案，为企业客户提供产业孵化、成长、做强做大的运营服务整体解决方案，为个人客户提供居住、购物、生活服务、医疗、教育、休闲、娱乐等美好生活整体方案，以一系列业务组合、资金平衡与管理动作实现长期可持续发展。
招商蛇口的管培生计划为“新航程计划”：这是招商蛇口针对校园招聘应届生的三级进阶系列培养项目，由公司综合管理部统筹，各部门、各单位协同配合，通过集中培训、导师辅导和岗位实践相结合的方式，经过一年的系统培养和三年以上的持续跟踪，循序渐进，分阶段实现启迪职场新人、熔炼蛇口新兵、培育基层骨干、塑造未来之星的培养目标，为公司持续培养和储备优秀的新锐力量。
03大悦城
大悦城是中粮集团打造的商业地产旗舰品牌，以大型购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。其壹号系和大悦城综合体，分别代表住宅和商业地产领域的领先作品。
大悦城以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌特征，以18-35岁新兴中产阶级为目标客群，以JOYCITYJOYUP为品牌标语，致力于引领城市时尚潮流的生活方式，定位为城市级商业。
在上海，大悦城曾开发过陆家嘴中粮海景壹号、苏河湾中粮天悦壹号和前滩海景壹号等核心区位的豪宅作品，总是以领先时代的眼光取得热销。
年作为国家“十四五”战略规划及年远景目标纲要的开局之年，大悦城控股全新描绘商业“十四五”战略蓝图，提出“深耕城市、重塑产品、赋能品牌、精细运营、变革组织、提速发展”六大战略愿景，深度践行“城市运营商及美好生活服务商”的使命。
凭借雄厚的央企资源实力及丰富的实操经验，大悦城控股积极探索特色商业模式，持续引领城市消费及生活品质升级。年，实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、北京丰台大悦春风里和重庆大悦城四盘齐开。
年，大悦城控股商业全国总销售亿元，同比提升40%；客流2.2亿人次，同比提升34%。其中朝阳大悦城、西单大悦城、天津南开大悦城尤为突出，分别为年销售额44亿元，客流近万人次；年销售额38亿元，客流近0万人次；年销售额33.6亿元，客流近2万人次。
“十四五”期间，大悦城控股商业将坚持重资产与轻资产相结合的“轻重并举”战略，秉持“区域深耕”的发展思路和“点面结合”的发展模式，重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域，最大化契合城市发展诉求，积极探索高质稳健发展型商业新轨道。
围绕战略力、产品力、品牌力、运营力和组织力“五力视角”，大悦城控股将致力可持续发展，以不断提升的品牌实力和竞争优势，真正做到“一座城改变一座城”，向践行城市运营商与美好生活服务商的战略目标再进一步。
04华侨城
“十三五”以来，我国文化产业进入发展快车道，以“文化+”为主导的新产品、新业态、新模式层出不穷。其中，“文化+旅游”融合最为广泛深入，成为经济发展的新增支柱。
“十三五”伊始，华侨城就提出“文化+旅游+城镇化”创新发展模式。坚持产业“文化化”。紧抓旅游供给侧改革这根主线，以文塑旅，以旅彰文，探索文旅融合、高质量发展的新路径。
近年来，依托雄厚的文化旅游资源优势，华侨城不断加大相关战略投资，把文化旅游产业打造成可持续发展的支柱产业。积极进行文化产业布局，成立文化集团，发展成为文化IP和城镇化的内容商和集成商，构建涵盖电影、音乐、演艺、儿童娱乐的产业体系。
“文化+节庆”则是华侨城助推文旅产业升级、产品消费规模增长的另一发力点。华侨城每年依托景区和文化设施开展各类文化节庆活动百余场，华侨城旗下各文旅企业累计接待游客超万人次，与去年同期持平。
目前，华侨城在全国各地在建和运营的特色小镇和美丽乡村已将近30家，其中成都安仁古镇、深圳甘坑客家小镇、云南大理古城等多个特色小镇项目入选年小镇美学榜样；华侨城、连续2年位列中国特色小镇运营商综合实力TOP50、中国文旅小镇运营商TOP10榜单双榜前列。
数字化转型与数字经济正在将成为拉动经济增长的一个重要引擎。华侨城广泛连接市场要素和资本要素；引入民间资本，放大华侨城以国有资本为主体的功能。通过华侨城资本投资管理公司（资本集团）构建金融保障体系，构筑大文旅产业生态圈。
文化挖掘和科技应用的深度与广度，决定了旅游供给品质的高度。11月11日，华侨城旗下新一代科技娱乐复合型大型乐园南京欢乐谷正式开业，“六朝古都”的南京历史底蕴深厚、文化资源丰富，华侨城深挖地方特色资源打造了原创IP“大蓝鲸”等，同时，通过AI智能互动、全息投影、球幕光影、5G等创新技术的应用升级游客的游园体验。
（全新开放的南京欢乐谷图片来源：网络）
同时，华侨城构建了智云慧眼旅游管理体系，建成了智云营销管理平台、游伴园区服务平台、蜂巢分销系统、花橙旅游官方商城和统一会员管理系统等重磅平台。智云慧眼旅游服务管理体系旨在打造区域化目的地智慧旅游服务集群，对内实现华侨城用户、资源和营销的整合，对外输出平台技术服务能力，为华侨城管理输出和轻资产运营提供支撑。
上期我们谈到中海、华润、远洋、金茂这四家在港股上市的央企，今天这期我们着重介绍了四家在A股叱咤风云的企业，保利、招商、大悦城和华侨城。随着22年春暖花开，央企、国企、民企在今年有会又怎样的表现？让我们静静等待，让子弹再飞一会儿吧。
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