主要介绍了梅溪湖板块，这一篇说下长沙另两个板块——洋湖、大王山；
这两个板块之所以放在一起来评点，其一是隔得进，大王山可以某种程度上看做是洋湖垸地块的延续，洋湖垸总部经济区太小，地块的量严重不足，大王山更像是旁边一张亟待书写的白纸，洋湖的火爆也在一定程度上带动了大王山；
其二是差异性极大，两个片区的规划和定位完全不一样，有点相互补充，但决不能混为一谈；
其三是岳麓山南片，沿江真正有意义，能持续做文章的片区，就是洋湖和大王山。
小白下面尽量从各种规划信息和成形的实体中去解读，确保观点有参考价值。
1、上位规划
说到整个湘江西岸打造的是科创轴；从定位来说两者都非常清晰，洋湖--总部经济区，大王山--旅游度假区、湘江融城科技小镇、通航小镇，说白了一个提供写字楼工作，一个提供服务类工作，定位上洋湖高于大王山；
片区周边围绕着国家级车联网先导区，人工智能产业集聚区；在实现碳中和过程中，这些新兴风口产业将成为未来长沙实现GDP破局的增长点。
先来分析下洋湖板块：
1、政府打造洋湖的初衷
（来源：百度图片）
（来源：百度地图）
洋湖在未开发之前，其实周边少有人居住，主要原因有以下几个：
1、水患严重，上图可以看到，连通湘江的靳江河从开口段就极其曲折，排水不畅，这样的河道意味着水的冲刷力极大，加之洋湖这块地势低洼，在雨季来临的时候，此处最好用来泄洪；
2、河东地势平坦周正且一直是长沙的政治经济文化中心，人口不多的情况下别说洋湖，整个河西的开发兴致都不高；
3、洋湖还是有自己定位，由于水源充足，土壤相对肥沃，当时洋湖非常适合种植大棚蔬菜，这也成就了洋湖成为了当时长沙最大的蔬菜基地，据说当时长沙农产品市场一半的韭菜和葱都是来自于洋湖。
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这就带来个问题，既然形势互补，又有自己的产业优势政府为啥要打造洋湖：
我想有几个原因：
（来源：中经数据）
1、长沙常住人口增长在年出现拐点，两年后之间飙升了近80万人，而且之后稳步攀升，巨大的人口红利需要新的片区来承载；
2、人口结构转变，在新来的人口中很多是来自一线城市的年轻人回流，需求也产生了差异，很多人愿意选择纸面上规划较好的片区，如：教育，环境等成为了年轻人的刚需；
3、老城区的承载力不够，河东配套虽然更加完善，生活更加便利，但散乱着的各处老房子，不可能全面拆迁，规划上也就不可能实现全面开花，同时土地成本也远远高于洋湖片区；
4、农业毕竟是低附加值产业，用沿江位置较好的稀缺资源去种植蔬菜，怎么都不是长沙发家致富的长久之计；
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5、洋湖位于二环与三环之间，又紧邻湘江，地理位置优越；
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6、适合打造长沙正缺少的湿地公园，先可以了解下湿地公园的要求：天然或人工形成，具有湿地生态功能和典型特征，以生态保护、科普教育和休闲游憩为主要内容的公园。以湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源为基础，以湿地的科普宣教、湿地功能利用、弘扬湿地文化等为主题，并建有一定规模的旅游休闲设施，可供人们旅游观光、休闲娱乐的生态型主题公园。
这对于洋湖来说，基本就是小加改造就能实现，以最小的投入实现周边最大的片区运营收入，摆在纸面上的又快又好，何乐而不为。
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7、洋湖建成后，与梅溪湖和河东南片区可以串联成一个有机的整体，城市环线也可以形成完整的闭环。
于是在年年初，《长沙洋湖垸湿地公园总体规划》正式出台。年10月，国家4A级景区洋湖湿地公园二期开园；年洋湖湿地公园成为国家4A级旅游景区，
年12月25日，通过国家林业和草原局年试点国家湿地公园验收，正式成为“国家湿地公园”。
年6月2日，长沙洋湖国家湿地公园一期提质工程已经全部完工，已正式对外开放。
2、洋湖的规划
（来源：百度图片）
区位：洋湖生态新城北依岳麓山、东临湘江，三面环山、三面环水，集中开发面积11.98平方公里（比梅溪湖一期还小点，梅溪湖二期的一半，所以洋湖走的就是稀缺性），是湖南湘江新区的核心区、长株潭城市群中心区、省两型示范区。
定位：洋湖生态新城以亩洋湖湿地为核心，总部经济为支撑，生态宜居为引擎，文化创意为动力，打造生态智慧总部新城，建成后片区人口将达15万。
（来源：百度图片）
（来源：百度图片）
洋湖的规划、开发和运营由政府平台公司-先导控股负责，在编制的方案中洋湖片区主要分为三部分：
1、湿地公园区域，此区域主要是作为景观休闲区打造，也是洋湖核心的基础配套，规划面积4.85平方公里（亩），其中核心建设面积约4平方公（亩），河流滩涂湿地0.85平方公里（亩），总投资55亿元；
2、洋湖南片居住区，从第一张供地规划图可以看出，南片基本为住宅用地，由于景观与教育、商业配套较为完善，此区域也是目前洋湖最核心的溢价地块；
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3、临江的东片主要打造总部基地，作为洋湖垸片区的核心区，用地功能包括高级商务办公、商业娱乐、酒店、文化和居住。
目前，洋湖总部经济区已导入了众多全国总部企业、区域型总部企业、引领性行业协会，总部经济聚集区初见雏形，总部聚集效应凸显。
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此外洋湖总部区还规划了海归小镇。
引官方报道：9月12日，欧美同学会海归小镇（长沙·智能制造）揭牌仪式在望城区举行。全国人大常委会副委员长、民盟中央主席、欧美同学会（中国留学人员联谊会）会长丁仲礼（关于碳排放与柴静有段经典采访），省委副书记、省长毛伟明出席并共同揭牌。
欧美同学会海归小镇（长沙·智能制造）是全国第一个正式运营启动的海归小镇，致力于打造国家重要先进制造业高地，以高端留学人才集聚为原动力，以智能制造为核心发展方向，着力为海归人才、高层次人才量身打造一座生态、智慧、活力、宜居、宜业的现代化新城。当前海归小镇按照“一镇辖两区”的总体思路，分别设洋湖先行区和大泽湖核心区两大片区，铺排基础设施配套项目33个、总投资亿元，引进15个世界强、上市公司、行业龙头项目和名留学归国人才，取得阶段性成果。
简而言之可以得出几个结论：
1、打造起点高，以高端留学人才为基础；
2、产业方向新，主要以智能制造为核心，专注于孵化“专精特新”企业，攻克部分“卡脖子”问题；
3、引进企业强，主要以各行龙头企业为目标；
4、省委、市委重视程度高，长沙是欧美同学会10个海归小镇中的其中一个申建地，能落地本身政府在过程中付出了相当大的努力，这也是落实"三高四新"，强省会战略的一种体现。
3、洋湖的配套
（来源：百度图片）
教育资源配套：片区教育资源较多，其中有麓山国际洋湖实验学校和雅礼洋湖中学两所拳头学校，升学率在长沙名列前茅；
雅礼洋湖是市教育局直属6年制中学，雅礼本部直管，所以本质上与普通托管学校不一样，配备的各种教育资源都更为强大，是洋湖片区规格最高的公办学校。
麓山国际洋湖为公办九年一贯制学校，由麓山国际本部管理。
（来源：百度图片）
（来源：百度图片）
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交通配套：长沙地铁3号线在洋湖生态新城设有洋湖新城站、洋湖湿地站，其中洋湖新城站位于先导路与湘浦路交叉口，洋湖湿地站位于位于景园路与和顺路的交界处；可快速通达五一广场，星沙等片区，预计年底可通过城规直达湘潭。
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其他配套：目前已有卓伯根(中国)总部、宜家荟聚购物中心，医院（三甲）、中盈广场、柏宁地王广场、金海集团湖南总部、华阳国际湖南总部、湖南省建筑设计院、喜来登酒店等40余家大型企业、商会、协会总部入驻。
从配套也可以看出，洋湖地块由于地理位置与环境的稀缺性，引入的都是高附加值产业，整个区位人群净值较高。
再来分析下大王山板块：
4、大王山的过去
（来源：百度地图）
大王山离长沙主城区较远，坪塘地下又蕴含丰富的石灰石、矽砂等资源，在以低廉生产要素、牺牲环境为代价，驱动GDP增长的时代，自然形成了水泥、化工、建材产业为主的“三高一低”污染企业的聚集区，解决了数以万计人员的就业，坪塘也因此成为工业重镇。
（来源：百度图片）
最典型的是原坪塘镇湖南省新生水泥厂，成立于年。由于长年开采石灰石矿，其采石场坑，留下一个巨大的矿坑，长约米，宽约米，深约米——敞口面积相当于25个足球场。
（来源：百度图片）
但自年开始，伴随“产业退出，淘汰落后产能企业”的发展转型，新生水泥厂正式结束了其历史使命；而绿色新区的规划正式拉开序幕，曾经的巨型矿坑也因为其极佳的地下空间，打造成后来的湘江欢乐城。
5、大王山的规划
（来源：南北区规划示意）
（来源：城轨线路示意）
区位：大王山东临湘江，北达南三环，处于长株潭三市地理几何中心位置，是长株潭一体化发展的“桥头堡”。
分区与交通：分为北区和南区，预计规划人口40万。
交通上，地铁三号线直达片区，长株潭城际轨道交通西环线直达沪昆高铁湘潭北站，大王山旅游基础设施（空轨）将北片与南片有机衔接。
6、大王山的配套
大王山北区主要以绿地为主，建设用地相对较少，定位为国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城，主要发展文旅，文化上依托片区优异的山、水、洲、矿坑及曾国藩墓、桐溪寺等自然和文化资源；
旅游上目前也建成了几个大型的旅游配套，如欢乐雪域、欢乐水寨、欢乐天街、欢乐广场、朗豪酒店、华谊兄弟电影小镇等一批旅游产业项目；欢乐海洋、华谊兄弟电影小镇二期，恒大童世界（估计短时间难产）正在建设中，总投资高达亿元，这些都是真金白银对未来的投入。
旅游产业的高度聚集，需要成熟的产业配套；这点大王山是认真的，配套设施规格相当高，不仅有云巴，还配备了游客集散中心和停车场。
（来源：百度图片）
地块内的游客服务设置由4各部分组成，分别是：山塘（北部）游客集散中心、观音港（南部）游客集散中心、大王山社会停车场、欢乐城社会停车场。建成后将新增停车位个。其中小车车位个，公交车位56个，旅游大巴车位个，出租车位个。
（山塘（北部）游客集散中心效果图）
（观音港（南部）游客集散中心效果图）
（大王山社会停车场效果图）
武装到牙齿的交通设施配套，至少可以满足未来几十年的度假区发展需求，这些建设项目，也将于今年年底投入运营使用；预计可实现年接待游客万人次，年收入30亿元，解决5万人就业，形成了集吃、住、娱、购、游于一体的文旅产业集群。
这些变化可以说是花大力气转型可持续发展的绿色产业，而且长沙到目前为止确实除了山水洲城、文娱、美食等在全国深入人心，其旅游配套确实难以支撑其网红实质，以至于外地人来长沙除了吃还是来吃；以网红带动文旅周边产业集群，也是长沙十四五规划的下一个增长点。
下面再来聊下大王山南片区
年，南片区正式启动建设。南片区规划面积.42平方公里。
南片区规划人口19万，定位为集文旅、智慧、通航产业为支撑的文旅绿都、智慧蓝港。
1、建设湘江融城科技小镇，充分利用互联网、数字等技术，开发智能生活体检区、生命健康研发基地、数字经济总部、数字教育小镇；
年7月27日，湘江科学城科技创新及产业发展规划完成开标，中标单位为中国科学院科技战略咨询研究院，该院其实就是集合了国内外的力量建立的智库，为国家和政府相关项目提供科学和政策依据，规划目前应该在编制中。
（湘江科学城范围）
（来源：项目进展情况）
从目前工作进展来看，部分征拆已经开始，项目基础设施建设和招商同步进行中，医院、湖南大学新校区等项目，可能会在区域内落地，此区域不仅交通方便、可以辐射株洲和湘潭，而且区位相对独立非常适合造城，将成为长株潭融城的桥头堡。
2、建设通航产业园，打造集通用航空制造、文化旅游、飞行培训、科技探索、研发孵化、通航展销、支线运输、航空物流、应急救援等于一体的产城融合示范区。
（来源：百度图片）
早在年湖南省通用航空协会成立时，长沙航院（长沙航空职业技术学院）、山河科技、博云新材、长沙通联、长沙驭风、湘晨通航、华星通航7家发起单位中，有6家位于长沙；
目前湖南已成为全国最大的中小航空发动机生产基地，生产的轻型通用飞机占全国市场的70%以上，有兴趣的可以了解下山河SA60L（阿若拉）系列轻型运动飞机，可以说达到了国际先进水平，安全省油又好用。
老百姓的生活水平越来越高，需求也会出现多样化，长沙的航空产业是下一个千亿产业目标之一，依托通航小镇打造旅游和航空制造名片，在未来的新兴市场站稳脚跟。
7、洋湖板块总结
综合说下洋湖的优点：
首先是宜居性，洋湖垸是长沙最大的湿地公园，而且片区依托公园而建，距离相对较近，有的甚至可以做到直接步入，这种体验很稀缺；
其次是教育，洋湖整体的教育资源较好，目前高考成绩在长沙也是名列前茅，也是教育在有段时间直接带飞了洋湖，后面一直备受认可；
再次是买房人员构成，洋湖片区由于定价相对较高，净值人群较多，这点也会反过来刺激片区教育水平；
再次洋湖的配套已经较为完善，吃喝玩乐出门就有，文化休闲不用发愁，周边逛逛-河东不远；
最后洋湖是真的稀缺，目前供地都是抠抠搜搜，河西来说除了滨江之外，最为稀缺的应该就是洋湖。
但也有以下缺点：
首先是地理位置，不是说地理位置不好，而是太繁杂，整个片区位于二环和三环之间，中间还有湘府路高架，处于河西南片的交通动脉；
其次是地块资源较少，真正的核心区就南片能供地多点，后期无太多发力空间，片区的承载力有限；
最后是区位较为孤立，不够开阔延绵，北向是岳麓山、大学城，西侧不远是桃花岭、象鼻窝，南部是大王山，三面都是大山阻隔，与其他片区的交融性较差，总体来说就是未来太多想象空间没有，但是本身也还不错。
8、大王山板块总结
综合说下大王山的优点：
首先也是宜居性，左侧是山，右侧是江，片区整体位于绿地之中，环境较好，也较为静谧；
其次是周边文旅配套较多，感觉给小孩打造了个专属游乐场；
最后大王山位于长株潭融城的桥头堡，湘江新区大概率会连同九华同步规划，九华也是湘江新区唯一的综合保税区窗口，地理位置相当重要。
但也有以下缺点：
首先是未来还充满想象，虽然政府投资较多，但都是风险系数较高的产业，且短期内很难盈利，运营的好坏很考验后期的操盘功力；
其次是教育目前还未见端倪，片区的学校还没有形成一流的口碑；
最后是区位更加孤立，基本只能靠南北连接，而南侧又是绿心禁止开发，局限性相对较高，很多关键配套得依赖其他片区；与此同时离长沙主城区核心板块距离较远，除了紧邻洋湖，其他去哪里都不近。
以上就是洋湖和大王山板块的前景分析，将持续针对长沙十四五规划分析其他板块。
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