文
刘晓博
最近几天，楼市接连传来四大消息：
1、住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，原因是“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。加上4月的那次“预警提示”，一共有10个城市“被预警”。
2、昨天，南京楼市传出重磅消息：多家银行接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，或上浮最高20%。此前南京部分银行最低利率已经达到了5%。此外，媒体还报道说安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。
3、今天“证券时报”报道说，4月1日到5月20日50天时间里，各地银保监局开出的张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，有15家金融机构受到处罚，罚没金额合计.8万元。
4、多家媒体报道说，最近北上广深房租出现了下降趋势。但也有人表示，感觉不到。
那么问题来了：楼市是否出现了重要转向？未来一段时间，楼市将走向何方？
先让我们看一下银保监会网站上公示出来的“罚单”。
上图是上海银保监局开出的一张“涉房罚单”，处罚的违规事实发生在年1月到年3月，受罚的是南京银行上海分行，原因是“向某资本金不足的房地产项目发放贷款”，处罚是50万元。
上图是山东银保监局开出的罚单，处罚了渤海银行济南分行，原因是“变相为房地产企业提供土地储备融资”。
上图是辽宁银保监局开出的罚单，涉及建设银行，原因是“个人住房贷款存在虚假银行流水”。
“证券时报”的记者整理出了32张罚单的详细情况，具体如下：
可以看出，仅辽宁就占了将近一半。其余的罚单，分布在上海、山东、黑龙江、大连（计划单列市）等地。基本上都是经济下行或者调整压力大的地区。
需要说明的是，罚单里32张涉及房地产，是一个最严格的概念。其中很多罚单“语焉不详”，但明显有“涉及房地产”的可能性。比如下面这张：
这是一张新疆银保监局开出的罚单，只是说“个人消费贷款被挪用”，没有说挪用去干什么了。很大的可能是买房子了，因为你干别的事情，基本上都可以“名正言顺”地走个人消费贷款的渠道，比如装修、旅游、留学等等。
我翻看了数十份罚单，发现一个很有意思的现象：在上海，违规贷款炒股的比例比较高，买房的已经有点低了。其他地方，比如东北、山东、新疆等地，违规买房的比例仍然比较高。这跟此前股市走出一波强反弹有很大关系。上海的市民还是比较敏感的，贷款炒股的看来不少。比如下面这张罚单：
至于北上广深房租的价格是否出现下降，每个人感受不同。媒体采访了很多人，有说降低的，也有说不降反升的。
我的朋友圈子里，有多人出租房屋，我随即调查了几个人，整体的说法是：住宅尚未感觉到下调，但写字楼的确涨不动了，个别出现了空置。
一个有多套写字楼出租的朋友说，从去年8月开始，深圳写字楼空置率明显上升，租户里延期支付房租的比例增加，这跟经济下行有密切关系。但据他所知，也有一批“二房东公司”逆势扩张，趁着价格松动拿下很多写字楼。这些“二房东公司”一般有两种盈利模式：
一是通过中长期租约，赌后面几年房屋上涨，实现最终盈利，他们一般喜欢签未来两三年有地铁开通的办公楼。
二是资金充裕的“二房东公司”，用办公楼租金作为投资，入股有前途的创业型公司，未来通过股权变现来实现盈利。
我的判断是：
1、今年1到4月，楼市资金面宽裕，开发商融资也比较容易，由此催生了“小阳春”。部分城市新房价格同比上涨超过20%，比如呼和浩特等，引发了调控收紧。
2、这一轮调控收紧是局部的，而且没有充分考虑到新的“国际形势”，只是对1到4月市场的反应。
3、由于未来外部形势存在不确定性，“僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料，因此楼市调控也只能走一步看一步。全面收紧不会发生。
4、目前市场调控进入了“一城一策”的时代，甚至出现了“同一城市、不同城区采取不同政策”的局面。比如苏州的限售，只针对“苏州工业园区”和“苏州高新区重点地区”，出现了一条马路两边政策不同的局面。这将成为一种“新常态”。
5、“一城一策”时代，松松紧紧、时松时紧会反复出现。如果说大趋势是什么，那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市不能冷，也不能太热，这是基调。
6、未来一段时间，楼市的“权重”会有所增加。事实上，4月新增人民币贷款的超过一半，已经是“住户贷款”。
7、如果你生活在有显著人口增量的城市，你是刚需、或者改善需求，或者是立足中长线的投资者，那么随时都可以买。不要太在乎外部的政策波动，你很难买在最低点，而且越拖延越难买到最佳价位。
8、如果经济出现显著下行，房价和房租可能出现短暂的下跌，但随后政策会调整，最终会出现逆转，房价反而上涨一波。
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