友客、巢客、岚越、寓意，长租公寓最近不很太平。
作为一名干过底层房地产中介的前业内人士，从上周长租公寓问题频出，我就想写写这个话题。
既然要写，肯定要从专业的角度深入浅出进行一翻剖析，就在我正在酝酿之时，整个行业不知道受了什么刺激，赶着去投胎一般争先恐后各种悍跳加自爆跑路。尤其今天一度被央视盯上，顺势登上热搜。
于是各界大佬粉墨登场，各抒己见，道里道外都说了个遍。虽然已经不剩下什么内容，再写可能也是重复甚多，但我还是想聊一聊这个话题。
毕竟在中介这行浸淫了一段时间，说实在的，很多人都不知道租房这个事情有多魔幻。
首先说一个现实，租房这个市场，其实比买售市场还要乱。因为做售房的中介很多是为了致富，而沦落到做租房的中介，很多只为了糊口，一旦这个目的性降到了生理层面，现实自然就很难说了。
租房乱到什么程度，你以为在中介的分行里，房东就在你眼前跟你签了合同。然后你搬进去还没两个月，有人敲你门说没收到租，要轰你出去，而你早已经交了半年租金。
没事，大胆猜一猜。
对，没错，房东找的群演，合同也是中介私做的，当年我分行同事的杰作，就是这么魔幻现实主义。
至于你要找人，那么不好意思，这个员工已经不在我们分行做事了，离职有一段时间了，在中介面前，什么保险、客服、工厂人员流动性都只能瑟瑟发抖。
我做中介的那年，分行12个人，我2个月就成为分行第二资深老员工了，一年内分行的人至少换了6、7轮。
什么真假合同、阴阳合同，中介这个行当，遇人不淑，骚操作甚多。
很多时候，有房出租的人，大多数经济能力和赚钱能力都已经在某一个档次了，真的没有时间去跟你争一个月一两百的租金，也没有时间给每一个租客开门看房。所以都会委托中介，甚至直接将房打包租给中介。
中介自己再找租客进行分租，分拆房间进行分租，租金肯定是比整租高的，当然这钱肯定是中介吃。更有甚者再把阳台违规改个房间出来，又能赚一笔。
这种骚操作，房东是不认的，如果运气背被发现，分分钟就轰你出去。
然而中介再怎么朋克，在长租公寓面前，也只能是个弟弟。
长租公寓这个行当，和2年前的P2P暴雷其实如出一辙，追根究底，就是一场庞氏骗局的狂流盛宴，收新还旧。
长租公寓通常是由平台集资，对市场上的待租空置物业进行整盘租赁，然后通过自己的特色装修、服务加持、资源对接，再转手租给市场散户。
实际上，就是中间商赚差价，这和大家在市面上见到的Wework、侠客岛等联合办公是一个道理，通过价值加持，来实现溢价。
这个行业的底层盈利逻辑，确实是这么回事。但这里面存在两个问题，是个人都能看到，但大家都装没看到。
一、中间商赚差价，差价的上限是多少才有市场竞争力？
一般吃瓜群众可能不是很了解，鄙人有幸在老东家曾经经历过业务转型，准备做写字楼的存量运营，也就是联合办公。
市调阶段发现，从物业手里拿房源，经过装修投入、服务加持以及各种附加利益赠送（送纸张复印+送前台服务+跑腿），成本是摊不平的。
因为这种服务、水电气、卫生纸等不好单算，通常是算一个数整包给用户，因为是公共资源，就会陷入社会学里的“公共地悲剧”现象，因为不是自己的，所以造成极大浪费，这个成本只能由平台来担，所以最终这些成本都会体现到租金头上。
那么问题来了，租房群体的承受力是有限的。租客也不是傻子，如果平台租金高出市场太多，无论你有什么服务、附加值，租客都是不买账的，因为不管是联合办公还是长租公寓，客户本身就是价格敏感型客户，要的就是价廉物美。
这个逻辑就不通了，换做是你一月的房东，和一月二房东，你选哪个？
市场中在盈利的项目，基本上很多年前签了长约，然后区域租金几年快速上涨，来赚时间上的差价，根本就不是运营上的差价，说得不好听点靠天吃饭。
而最近几年因为市场竞争过大，租金上涨放缓，新项目基本是亏钱的。在长租公寓上，和写字楼不同，让房东跟你签几年长约，想吃时间差几乎是不可能的。
所以本质来说，因为一系列利用率、效能问题，这个生意本身成本是算不过来的。
二、二房东的价格竟然比市场房东的更便宜？
对，就是这么魔幻现实主义。
更神奇的是，平台为了争取房东，有时还会给高于市场价拿房源。另一头为了争取租客，又以低于市场价的租金放租。这一点，很多新闻都已经曝光了。
市场上有好多平台给的房价，是明显低于市场价的，他还给你提供免费管家、公共空间、装修、服务，平台是慈善机构吗？
用脚指头想想也知道有问题，看不到吗？也不见得。
那么，长租公寓怎么盈利呢？
两条路，其一就是上文说的P2P套路。平台都给你租客低价租了，正常押一付三，我收你押一付六不过分吧。
房东这边这么高的租金，一月一付不过分吧。然后就开始旁氏骗局，用套来的本金再扩大规模，圈更多房源和租客，两三轮过后，当池子大到一定数额，带钱跑路。
第一个套路还有个升级版就是租金贷，很多长租公寓的对象是年轻人，是没有那么多钱的。平台便好心做起了月老，将租客和网贷的姻缘给牵了起来。让租客跟网贷公司签贷款，12月房租做24期分期，压力瞬间又小了一半，何乐而不为。
平台此刻收到的是网贷公司房款的一次性12月房租全款，简直是皆大欢喜。而房东是没有收到这笔钱的，一旦平台带钱跑路，我房东没收到钱肯定把房收回来，租客没地住，贷款还要接着还，否则征信问题是要跟一辈子的事。
所以，长租公寓暴雷，比起那些亏了好几个月房租的，最惨的真的不是房租，很多人把自己几年的劳动力都给卖了出去。
其二就是融资。说回到想做联合办公的老东家，一阵市调下来，发现这个行当是不赚钱的，但是市场却有各种新的平台如雨后春笋，大家也好奇别人是怎么盈利的。
经过多方打听，发现人家根本不靠P2P套路赚钱，P2P套路只是扩大市场规模。人家是拿着数据和市场占有量去跟资本市场讲故事，说简单点就是拉投资。
众所周知的，资本只听故事，不关心盈不盈利。你甭管我这个生意现在赚不赚钱，你看一下这个市场，你看一下这个客户量，这还是只是成都一个区域的，你想想全国，这个就很有想象力了。
所以最后发现真正赚钱的平台，什么从个人手中拿房源toC，什么租给企业toB，其实都不重要，最重要的是toVC，对资本讲故事。你要是不懂，我就跟你讲滴滴、讲美团、讲聚划算，哪个不是先亏钱后赚钱？
我这手套着租客的钱过自在生活，另外一手骗着资本的钱致富，万事俱备，只欠跑路。
长租公寓是一样的道理，很多时候，平台增长停滞，是因为钱烧光了。这个生意本质上就是不盈利的，做越多亏越多，所以需要外界源源不断有钱进入故事才能讲得下去。
而今年的疫情，让租赁市场大受打击，至少在局部时间内如此，但长租公寓市场是经不起这样的打击的，故事的连续性不能断。
这一轮长租公寓暴雷在我看来，和两年的P2P暴雷其实没有本质区别。
然而暴雷的是平台，受苦受难的却是无辜的年轻人。
普通人，还是老老实实找房东租房子，如果是通过中介，记得要求房东拿房产证和身份证进行核对。
毕竟，租房是钱的事，要是把身也卖出去了，就划不来了。
作者：Leon
主编：王小贝
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