年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。这标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式起步。REITs，是不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）的简称。从逻辑上可以把REITs理解为基金，它是一种金融工具，通过发行收益凭证、汇集投资者资金，交给专业的投资机构进行不动产的投资经营管理，并及时将投资收益分配给投资者。
不动产主要指两种类型的资产：一种是商业写字楼、零售物业、酒店、公寓等持有型房地产。另一种是传统及新型的基础设施。传统基础设施，如机场、港口、收费公路、水电气热、污染治理等；新型基础设施则包括5G基站、数据中心等和信息产业相关的基础设施。REITs所投资不动产有个共同的特点，就是能够产生长期、稳定的现金流。
二
REITs产品定义和运作模式
公开募集基础设施证券投资基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。此外，基础设施基金需同时符合下列特征：
1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
三
REITs的作用体现在哪些方面？
任何一种金融工具都可以从两个角度来进行讨论，一个是资金的需求端，典型的主体就是企业，一个是资金的供给端，我们称之为投资者。从企业的角度来看，REITs主要是通过盘活企业存量资产，提升资产周转率，支持后续的规模化开发，形成良性的投融资闭环；为企业提供战略转型的新选项，改变传统企业自建、自持不动产的重资产运营模式，使企业向专业化的服务企业发展。而在投资者的眼里，REITs以其优秀的长期表现、抗通胀特性、风险分散功能、高分红、收益平稳等特性，成为提高居民财产性收入的重要金融资产类型。
REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与配置。
四
充分认识基础设施REITs的重要意义
根据相关的机构统计，目前我国房地产的存量价值大概为44万亿美元，超过了美国的31.8万亿美元的存量规模。另外在基础设施领域，我国在能源、交通、水利、环保、农林重大市政工程进行了大量的建设。总体上，中国的基础设施走向了存量和增量并重的时代。从表象上分析，企业其实缺乏盘活资产的工具，而对于投资者来说，缺乏低门槛的、流动性的不动产的投资工具。从深层次分析，在原有的投融资体系下，无论是基础设施还是持有型房地产，都缺乏有效的市场化的定价机制。因此从中长期来看，原有的投资模式已经难以持续，难以适应中国经济的发展。
1、有利于为基础设施项目提供有效的权益型融资工具
“融资难、融资贵”是实体经济面临的一个普遍性问题，具体到基础设施领域，最难的是资本金的筹措。总体上看，基础设施项目投资规模比较大、回报相对低，对资本金需求非常大。一方面基础设施项目需要大量权益性资金充当资本金，另一方面又面临着权益性融资只占百分比个位数的融资结构。这为基础设施项目资本金的筹措造成了比较大的难题。
今年以来受疫情影响，很多地方财政压力较大、企业效益欠佳，基础设施项目资本金筹措更加困难。REITs是一种权益型融资工具，是把存量的基础设施资产盘活，有助于解决基础设施项目资本金筹措这一难题。
2、有利于提高基础设施企业再投资能力
以基础设施建设运营为主要业务的企业，目前都面临着一个共性问题：投资了大量项目，资产总量很大，资产负债率也很高，高负债率限制了企业再投资能力和进一步发展。而发行基础设施REITs，有利于基础设施企业解决这一问题。
3、有利于广泛吸引各类社会资本参与基础设施建设
发行基础设施REITs是在基础设施领域打通“投资-运营-退出-再投资”的完整链条，形成投融资闭环。基础设施REITs提供规范化、标准化的基础设施投资退出渠道，将大大增强基础设施资产的流动性和市场估值，这对民间投资而言吸引力将是非常大的。
由于许多基础设施投资项目规模大、回收周期长，投资门槛非常高，原来老百姓很难直接参与。而推出REITs这种产品，老百姓也可以像购买股票一样购买REITs份额，参与基础设施投资，分享投资收益，有利于促进广大人民群众共享改革发展成果，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。
4、有利于提高基础设施运营管理效率
基础设施运营管理效率不高，运营管理方式比较粗放，是基础设施领域较为普遍的问题。
五
市场动态
年6月，首批9单基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳。截至3月14日，沪深交易所共收到15单基础设施REITs项目的正式申报，其中产业园REITs和高速公路REITs各占5席、仓储物流REITs和环保领域REITs各有2席、能源类REITs占1席。
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