前段时间，一位粉丝在和我聊天时算了这样一笔账：
33万买来的青花东岸，每月租金大约，出租年回报率达5.45%，成功跑赢了银行利息（银行一年期利息为2.1%）。
当然，要考虑到物业费、空置费等一系列费用的话，这个回报率也达不到这么高，不过说到出租回报率，就不得不提到租金，南昌的租金究竟是个什么水平？
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从全国范围来看，南昌的租金处于二三线城市中的中等水平；6月，南昌的租金环比下降1.29%，以24.42元/月/㎡的租金位列全国第56位。
具体从南昌主城几个区域来看，红谷滩的住宅租金是主城区中最高的，公寓和住宅对比来看，公寓的价格普遍高于住宅。
南昌6月住宅租赁情况
年南昌公寓租赁情况
我们具体来看一下每个区域哪些板块的租金较高。
青山湖
青山湖区租金较高的区域主要集中在青山湖东岸，罗家镇以及高新艾溪湖周边。
青山湖东岸是南昌老牌的富人区，周边生态环境很好，适合生活，那边房价也是青山湖的天花板，租金最高也在意料之中；再有就是罗家镇和高新艾溪湖这边，大型办公楼聚集地，租房需求比较旺盛。
红谷滩
因传统商圈以及教育资源的因素，红谷滩租金较高的区域是万达周边，九龙湖，以及红角洲。
万达这边是整个红谷滩的中心区，周边聚集了学校、商场、大型办公楼，交通也很方便，租房需求应该是整个南昌最旺盛的地方，也是整个红谷滩房价最高的地方。
新建区
新建区租金较高的就是望城，距离红谷滩比较近，还有一个地铁四号线，有一些外来需求。
南昌县
南昌县租金较高的板块是南塘湖和小蓝这两个板块，南塘湖位于和高新的分界线那里，靠近艾北；小蓝经济开发区工人比较多，租房需求相对旺盛一些。
西湖区
西湖区租金比较高的板块是云锦路和朝阳新城，云锦路是中央公园万达广场那里，靠近四号线，也算是整个西湖区的中心了，租金是整个西湖区最高的地方。
朝阳新城目前也是改善板块了，房价很高，各种配套也都兑现了，去老城和红谷滩都很方便。
东湖区
东湖区租金比较高的板块是青山北路和三经路，这两个板块也是东湖区房价比较高的地方，青山北路靠近七里站，三经路这边过了八一大桥就到了红谷滩，有一些外来需求。
青云谱
青云谱这个区域的租金断档就比较严重了，租金比较高的是建设路那一片，其他区域基本都不足千元。
这边靠近朝阳和红谷滩，距离三号线和南一环线也不远，交通还是挺方便的。
接下来，我们来看看南昌哪些小区的租金最高。
可以看到，在南昌租金前十名的小区里，有7个都位于红谷滩，两个位于青山湖区，一个位于西湖区。
在这些小区里，公寓也占了大多数，比如力高凤凰新天、青花东岸、铜锣湾广场、商会大厦都是公寓，这也说明，地理位置好的公寓在南昌更能租的上价格
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南昌的出租回报率如何？
根据-全国城市租金排行榜的排名来看，南昌的租金位于中等水平，那出租回报率是否可观呢？
南昌的出租回报率
根据全国房价行情最新显示，在南昌各区域中，6月最高租售比为55年（约个月），而国际上正常的租售比正常应在-个月之间，可见，南昌的出租回报率是较低的。
不过在南昌，大部分购买房子的业主都是为了自住，当然也有一部分为了投资的业主，但其本质还是冲着房屋增值去的，相比于房屋溢价出售带来的收益，租金收益可以说是微不足道，也可以说租金不过是在等待房屋出售过程中的锦上添花。
六月份的租售比，和年的平均水平相比，还是呈现增大的趋势——房租跟着房价一起跌了。
今年上半年的二手房市场一直不太景气，根据房信网发布的数据统计，上半年，南昌二手房挂牌量在六万套左右，成交套（网签数据），仅占去年同期的60%。
想要靠卖二手房来实现增值，在当下显得相对艰难，相比之下，蚊子再小也是肉，租金的价值也就得到了体现。
什么样的房子出租回报率高呢？
虽然南昌整体的出租回报率偏低，但是仍有部分小区的投资回报率是非常可观的。
以力高凤凰新天为例，目前还有40㎡的公寓在售，总价大约45万左右，而这样面积段的公寓在各大网站上挂出的租金大约需要元/月，但是真正租出去的价格会低一些，我们按照全国房价行情网站统计的数据来计算，50.34元/月/㎡，即.6元/月，个月即可收回房价，当然不可避免房子存在空窗期，收益周期就会拉的更长一些，但总体来看，出租回报率还是很可观的。
从这个例子中，我们也可以提取出一些关键词，小户型（40㎡）、低总价（45万）、高租金（元的月租），这些特质都是影响房子租金的重要因素。
当然，要警惕一个陷阱，租金高并不代表回报率高。
比如，某平台上一套49㎡的公寓，售价约60万，租金大约为元/月，这个价格是高于大部分同样位置的小住宅的，但是收回房价需要个月，约33年，公寓产权才40年，回报率明显是低的。
那么，公寓比住宅更适合出租吗？
虽然前面提到，有些公寓的租金水平要比住宅高，同比的收益率也不错。但相比住宅，公寓在二手市场活跃度没有住宅高。
或者说，公寓产品基本上是靠租金来回本的一类产品，而能够准确实现收益的公寓，都必须位于核心区位，靠近地铁、商圈等。
而且，从南昌商办产品的存量来看，现在世面上的公寓产品会受到一些冲击。
因此，如果单纯要通过公寓收租，最好提前算清楚账。想靠转卖公寓获取收益，这个念头可以打消了，我们有一位粉丝，公寓已经卖了三年了还在手里无人问津，在当下这种市场，卖出去的可能性就更小了。
03
南昌什么样的房子更容易出租？
那么，在南昌究竟什么样的房子更容易出租呢？这一点还需要回到租房的需求上。
1、毕业生更倾向于低租金的整租房源
根据安居客房产研究院发布的《年毕业生租住报告》来看，超过八成的毕业生选择独居，其中有四成选择整租房子居住。
这份报告显示，近六成的毕业生租金在-元之间，根据南昌的毕业生工资水平，大部分毕业生愿意支付的租金在以内。
而只有小户型的房源才能够同时满足以上两个条件。
2、商圈、写字楼和地铁口的房源更受青睐
除了毕业生，当前的一些白领也是租房的主力群体，对于这一类人来说，他们已经有了一定的经济实力，对价格的考量会没有那么严格，居住的便利性可能是其更为重要的考虑因素。
因此在商圈、写字楼或交通枢纽所在地的房子相应的会更好租，比如红谷滩万达商圈、高新艾溪湖办公区附近等。
3、家庭租房更愿意选择陪读房
对于选择租陪读房的家长来说，房租和配套其实都是次要，只要离好学校近就可以了，莱蒙都会就是个例子。
在二手房不景气的当下，曾经那些名不见经传的小区，如今却纷纷冒了头，或许，租房市场才应该是他们的主战场。
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