文
黄太阳
来源
平方供应链研究院
年，房地产该怎么干？
国央企作为供应商企业的首选合作客户，该如何拥抱？
平方供应链研究院根据房地产销售排名Top10榜单，筛选头部国央企已发布的年度业绩报进行了整理、提取关键要素分析，它们的市场表现以及经营策略对于产业链企业都具有重要的参考意义。
说明：
1、研究对象：万科、中海、绿城、华润置地、招商蛇口
2、均未触「三条红线」中的任何一条，保持在「绿档」
3、保利、金地年报在4月中下旬发布，未纳入研究对象
恒大、蓝光、佳兆业、新力等千亿级民营房企的暴雷，给房地产行业浇了凉水。
年，笼罩在悲观的阴影之下！
俗话说，危中藏机！数据，能够真实反映一家企业的经营水平。
我们把万科集团、中海发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口连续5年的关键业绩指标拿出来做了对比，一探究竟。
01、增收不增利，净利润率下滑明显
△数据来源：房企年报平方供应链研究院制图
根据上表中的数据，年度的5家房企的排位：
按照营业收入排名：万科集团、中海发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口按照归母净利润排名：中海发展、华润置地、万科集团、招商蛇口、绿城中国按照净利润率排名：中海发展、华润置地、万科集团、招商蛇口、绿城中国按照期间费用率排名：中海发展、招商蛇口、万科集团、华润置地、绿城中国按照融资成本排名：中海发展、华润置地、万科集团、招商蛇口、绿城中国
万科、中海、绿城、华润、招商蛇口的营业收入以及净利润同比均有增长，但净利润率均出现较大的下滑，显然这些头部房企也存在着“增收不增利”。
一直以来，中海都是规模与效益兼具，但此次中海首次出现净利润率下滑，而且下滑比例高达7.05%。由此可见，房企提升组织效能的诉求进一步提升。
房地产进入管理红利阶段，年不少房企进行了大刀阔斧的变革。砍掉不赚钱的业务，进行区域组织的合并及裁员，内部管理开启节衣缩食，降低运营成本。
通过前文数据对比，这5家国央企的期间费用率持续走低，说明此前的一些举措还是立竿见影的。
02、同为国央企背景，呈现5种不同的状态
面对同样的市场环境，通过数据对比，5家国央企所表现出来的经营状态，完全不一样。下面，我们将5大国央企标签化，让你更直观感受他们的差异。
NO1.中海稳坐利润一哥
营业收入连续5年持续增长，但净利润与净利润率5年来首次下跌。
尽管如此，中海依然是地产界利润一哥。横向对比另外4家国央企，中海的归母净利润将近是招商蛇口的4倍、绿城中国的10倍，净利润率是万科、绿城、招商的2~4倍。
中海如此会搞钱，主要表现在4个方面：
一是在开源方面，理性把控投资节奏，坚守投资刻度。基于此，中海去年获取不少优质土地，包括苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大型项目。
二是坚持城市深耕，在31个城市进入当地市场前三，这也保障了中海的业绩增长来源。
三是低成本的融资成本仅3.55%，也为5家国央企中融资成本最低的房企。
四是连续5年的期间费用率持续下降，表现出企业卓越的成本管理水平。
NO2.道歉一哥万科
“万宝之争”后，万科拥抱深圳地铁集团，在郁亮的带领下，规模实现了大幅度的增长，并且从过去单一住宅开发变成了一家多元化的集团企业。
尽管万科的营业收入持续增长，但万科年度净利润总额以及净利润率直接腰斩，万科董事局主席郁亮直接在年报以及业绩推介会上面向52万名股东道歉并做出反思。
郁亮表示，区域各城市公司能力参差不齐，还未摆脱高增长的思维惯性。部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
万科年报里指出，“利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。”
NO3.蜕变一哥绿城
中交集团入主绿城之后，企业里开始流淌着国央企的血液，绿城的基因也跟着发生了质的改变。尽管在5家国央企里，绿城的表现稍微靠后，但绿城的改变与增长却是有目共睹。
总结年，绿城在经营效益、销售规模、土地投资和产品服务多个经营维度呈现良好的发展态势。
首先，收入盈利实现双位数增长，达到.4亿元，融资成本保持行业低位，仅4.6%；
第二，销售规模稳居前十，回款率保持行业高位；
第三，土地投资精准发力，量质齐升，新增货值位列行业第四；
第四，产品服务品质持续领先，多家权威产品力榜单排名第一，客户满意度保持行业第一身位。
过去，绿城是偏科生，在成本管控方面的能力较为薄弱，如今期间费用率也已经也很大改变，年降幅达到10.31%，同比年下降了3.18%。相比诸多民营房企而言，绿城已经是国央企里的佼佼者。
NO4.转型一哥招商蛇口
老牌巨头之一的招保万金，沉寂了几年之后，自三道红线之后，招商蛇口又回来了，销售规模进入行业前10，表现出强劲的后发优势。
年，招商蛇口营业收入达到.43，同比增长29%，增长速率为近5年最高。同时，自年以来，招商蛇口的净利润以及净利润率连续2年均有下滑，其中净利润率直接下降2.99%。
招商蛇口曾设想，要在到年，把地产收入占比从85%降到60%，园区占比15%提升到30%~40%。从年数据来看，这个目标显然没有完成。
招商蛇口管理层表示，公司要不断地提升经营管理能力，优化业务结构，提升利润率，培养利润增长第二曲线。
此次，招商蛇口在年报中明确提出，在“十四五”战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合，积极打造邮轮、产业园区、集中商业及招商积余四大核心IP。
NO5.稳健一哥华润置地
行业整体下行背景之下，华润置地营业收入、净利润总额保持增长，净利润率仅下降1.32%，在5家国央企里，华润置地的净利润率波动幅度最小，相比中海、万科的净利润率波动幅度分别达到了7.05%、4.94%，华润置地表现的更为稳健。
同时，华润置地的净利润率与利润王中海仅相差1.3%，排名第二位。而且，华润置地的期间费用率近5年逐年下降，说明企业的成本管理水平不断提升。另外，融资成本为3.71%，也为5家国央企的第二名。
其他房企还在忙着多元化布局，华润置地已经多点开会，除了地产开发之外，购物中心、写字楼、酒店均已经是行业的佼佼者。
03、持续看好房地产，稳健经营，向管理要效益
中海：抓住危机中的机遇，巩固市场份额
展望未来，房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改房地产行业大市场的本质。房地产市场表现出市场分化、行业分化、企业分化三大特征。
坚持「主流城市、主流地段、主流产品」的发展策略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。
发挥财务稳健、资金充裕、综合发展实力强劲的优势，努力抓住危机中的机遇，穿越周期，巩固提升市场份额与市场地位。
向管理要效益，坚持现金流为王，加快周转，继续巩固成本费用控制优势，强化数字化精益管理，在主战场建立投资、产品、品牌等全方位的竞争优势，保持行业领先的盈利能力。积极推进蓝海战略，抓住行业并购机会，提升市场份额。
绿城：挑战与机遇并存，全面提升“六品”绿城
房住不炒的总基调没有变，房地产行业挑战与机遇并存。
绿城确定了品质为先、稳中求进、均衡协调、全面发展的战略要求，注重稳健、效益、均衡、持续，全面提升“六品”绿城，推动财务指标持续向好，实现稳健经营，走全品质、高质量的可持续发展道路。
一方面，房地产调控政策持续深化和落地，行业面临深度调整，对房企经营管理和财务安全提出了更高的要求；
另一方面，因城施策的地产调控方向及审慎的金融管理制度，将有利于促进市场平稳运行，降低行业风险，推动行业实现良性循环和健康发展。
一是聚焦五大城市群，深耕一二线城市。二是聚焦目标达成，狠抓提质增效。三是推进改革创新，加强体系建设。四是强化队伍建设，增强管理合力。五是推动多元发展，优化产业结构。
华润置地：优质房企发展机遇，力争实现有质量的规模增长
房地产行业的生意逻辑和竞争格局已经发生深刻变化，但我们相信，新型城镇化建设、消费与服务持续升级、行业集中度的提升等又给优质房企提供了良性发展的机遇。
中国城镇化仍在向纵深发展的进程中，住房刚性需求和改善性需求依然旺盛，房地产市场具备长期平稳健康发展的潜力。
长期而言，行业面临市场总量下行、盈利空间收窄、区域分化加剧等风险；短期而言，消费者购房预期和市场成交仍相对低迷，部分房企的信用风险仍未出清。
华润置地将持续加强销售及现金流管理，发挥融资优势，把握投资窗口期，在坚持投资定力和回报要求的基础上，采取公开市场拿地与收并购多渠道并举，实现精准投资，提升土储质量，提高销售安全系数，力争实现有质量的规模增长。
招商蛇口：房地产将平稳运行，坚定“三个转变”落实到长期战略
房地产的居住属性将进一步强化，随着政策对刚需和改善型购房需求边际改善，房地产行业将逐步平稳运行。
企业需要在现有存量的基础上进行盈利深挖，打造精细化的运营模式，通过轻资产运营进行扩张，促使园区业务产生持续性的利润贡献。
面对行业重大变局，招商蛇口在战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中。
一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；
二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；
三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
万科：高速增长已经结束，稳健经营提升经营水平
市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强。
年万科将重点围绕以下方向开展工作：
一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况。继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守“绿档”和行业领先的信用评级。
二是实现开发业务的止跌企稳，充分发挥开发经营本部的统筹管理作用，提升整体经营水平。
三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
04、结语
同样的市场、同样的竞争环境，5家国央企却走出了不同的经营模式！
尽管中海、万科、华润、招商蛇口、绿城都拥有国央企背景或者流淌着国央企的血液，但其经营模式、策略、企业所面临的困难与挑战各不相同。
通过分析对比，也让我们看到它们对于房地产后市的判断偏乐观谨慎，即乐观的看待房地产后续的发展潜力，但谨慎的对待房地产市场的变化与竞争，通过加强内部管理能力提升，做好精准投资，实现有质量的增长。
可以预见，未来的房地产的市场份额，属于能力强的房企！
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