站在时代的风口上，竖起来的商业迎来发展机遇。近年来，我们可以看到无论是一线城市，还是二线城市，不少写字楼开始引入多业态，办公与商业的结合愈来愈紧密，商业业态不仅仅只是写字楼的配套，更是未来楼宇办公的核心组成。本文，飙马商业地产站在专业化角度围绕写字楼招商业态进行详细分析。
1现阶段写字楼招商业态存在的问题
写字楼招商业态的成功，一方面能够让写字楼更好地适应市场，满足租户物质及精神需求，同时反哺物业价值增值。另一方面也是作为写字楼首要竞争优势的主导因素。然现阶段，写字楼招商业态大多以满足办公人群基础需要为主，业态单一，缺少系统的规划定位，且与周边集中性商业项目品类及品牌重叠严重，导致客群分流，达不到理想效果。
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写字楼招商业态要想成功，
前期工作是重点
写字楼招商业态要想成功，首先要做好写字楼前期定位工作，而前期定位的关键在于客群+业态的适配度。一般而言，写字楼的体量和地段基本上决定其辐射范围和目标客群，而目标客群画像和入驻企业决定写字楼的业态定位。因此，在招商业态上应与客群需求与体量适配，如：写字楼客群精准定位写字楼中的商务人士，因此业态主要以餐饮及购物为主，其他配套业态为辅。
案例解析：
写字楼招商业态分析
1上海环球金融中心。
上海环球金融中心，位于上海市浦东新区世纪大道号，占地面积平方米，总建筑面积平方米，拥有地上层、地下层，楼高米。其中B2、B1、2和层为商场、餐厅；7-77层为办公区域（其中29层为环球金融文化传播中心）；79-9层为酒店；94、97和层为观光厅。
在招商业态方面，上海环球金融中心没有一味追求高端、奢侈品，而是凸显商务服务特质，引进更年轻潮流的品牌。目前上海环球金融中心业态占比分别为：零售19%、餐饮56%、娱乐8%、配套17%，其中各楼层均以餐饮业态为主，涵盖正餐、特色餐饮、美食广场、休闲餐饮、轻餐饮等，各业种、不同档次的均有配置；娱乐业态主力店以威尔士为代表，满足商务人群的健康养生需求；配套则以医疗服务、金融服务为代表，满足商务便利消费（金融）、健康需求等，如：工商银行、上海全康医疗中心等。
案例分析：该项目在招商业态上，自始至终以商务人士为核心客群，适应性地配置商业内容，以餐饮业态为核心，零售、娱乐、配套为辅，且遵循客户导向，每年通过对写字楼商户及租户的调查，作为商业品牌调整的依据，以顺应市场及客群需求的变化。
2成都世茂大厦。
成都世茂大厦位于成华区猛追湾片区，建于成都老游乐园旧址，总体量11万平方米，由酒店、写字楼、商业三大业态组成，其中五星级茂御酒店.6万平方米、甲级写字楼4.7万平方米以及1.5万平方米的配套商业，与其他写字楼配套商业相比，成都世茂大厦并没有遵循传统写字楼商业运营逻辑，而是开辟了一条新的路径。
在招商业态方面，成都世茂大厦精准锁定目标客群，从满足他们商务、社交、生活三大方面出发进行业态招商，目前成都世茂大厦业态配比分别为：超市2%、餐饮40%、26%的生活配套服务，零售业态占比仅2%。此外，成都世茂大厦十分注重品牌与客群的匹配度，在招商引进的餐饮品牌中，主要以本地餐饮为主。
案例分析：该项目主要以写字楼里的商务人士以及周边的中产群体为目标客群，招商商业业态围绕商务、社交、生活三大方面进行，同时注重品牌与客群的匹配度，用全方位提供吃、喝、玩、乐等配套服务来满足目标客群。
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趋势预判：
未来写字楼商业业态趋势预测
写字楼行业是一个随着经济发展而持续变化的行业。近年来我们可以看到，为了更好满足办公客群的工作生活需求，不少写字楼开始引入多业态，多维度运营，写字楼开始在内部引入酒店、娱乐、咖啡、简餐、健身、便利店、居住等各类配套功能，形成复合功能结构，构建围绕目标客群的商务生态圈。飙马商业地产预测未来办公与商业的结合会愈来愈紧密，商业业态不仅仅只再是写字楼的配套，更是未来楼宇办公的核心组成。
结语：写字楼招商业态的成功，能够让写字楼更好地适应市场，满足租户物质及精神需求，同时反哺物业价值增值。然在存量时代，招商业态要想成功，应从前期定位出发，遵循客群、业态之间的适配度，构建围绕目标客群的商务生态圈。
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