来源：经济观察报
编者按：
年，中国内地真正的公募REITs法规千呼万唤始出来。
这一寄托了10多年期待的资产工具，在4月30日证监会和发改委的联合发文中，确立了时间坐标。随后的6月1日，中共中央、国务院在《海南自由贸易港建设总体方案》中明确支持发展REITs，再一次强化了行业的信心。
作为国际市场上公认的成熟资产工具，REITs具有鲜明的特点：对投资者来说，它提供了新的投资类别和稳定的回报；对资产持有者来说，可以提前释放存量投资新的增量，提高了资本的使用效率。
目前，首批基础设施REITs试点项目已经完成答辩，公募REITs距离真正落地又近了一步，审视这个越来越热的词汇，我们发现，待解的疑问仍有很多。
从REITs试点的推进看，双重征税问题、评估定价问题、底层资产的专业管理问题有待厘清；
从公众的认知看，REITs背后到底是怎样的一套运行规则，各管理主体如何各司其职并创造价值，作为投资人，应该如何评价一个REITs的优劣并作出投资决策，这些基础常识待解。
就此，经济观察报与中国REITs联盟共创《REITsCEO面对面》系列报道，与在新加坡、香港等市场上市的REITsCEO面对面交流，以期廓清几大核心问题：什么是REITs？什么是好REITs？如何投资REITs？
中国REITs联盟秘书长王刚将作为栏目共创人，全程参与对话，在过去20年间，王刚深度参与了各类不动产的开发、收购、资管等各个领域管理，并力促中国相关从业者与欧美等成熟REITs市场进行广泛深入的交流。
首期对话嘉宾是招商局置地总经理、招商房托基金公司非执行董事余志良。
经济观察报记者张雅楠作为央企首只REITs，至年12月10日，招商局商业房托基金（以下简称“招商房托”，.HK）已经在香港资本市场经历了一年洗礼。
这是太不平凡的一年，上市一个多月，新冠疫情汹涌来袭，聚集成为禁忌，实体商业遭遇重创，以写字楼和购物中心为底层资产的招商房托也不例外。
招商房托中共有5处资产，分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城，以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体，它们均位于招商蛇口（.SZ）的大本营——深圳蛇口。
从年半年业绩看，招商房托期内收益同比减少万元，这个损失，在招商局置地总经理、招商房托基金公司非执行董事余志良看来，是好于预期的。之所以这样说，是因为同期的租金减免金额为万元。
“出租率是稳住的，甚至略有上涨。”余志良说。
上市一年，招商房托仍为REITs新人，和香港其余10只REITs，特别是领展、冠君、汇贤、越秀等相比，招商房托的资产规模、市值、市净率、流通性等核心指标，皆存在较大上升空间。
余志良亦不讳言，招商房托现在是奋战高考的中学生。
从香港REITs一哥领展（.HK）的发展历程看，年上市至今15年时间，其市值从亿增长到近亿港元，净收益增长超过10倍，如果第一天上市时购买领展持有到现在，投资回报超过8倍。
站在目前市值不足30亿港元的招商房托的角度，向外部看，有领展这样规模、效率俱佳的行业标杆在前；向内部看，招商蛇口上千亿的持有型资产储备有待盘活。高考只能算是招商房托的起点，求学路漫漫。
对一只REITs来说，资产管理和资本管理是最重要的两门功课，要提升这两门成绩，不仅需要招商房托基金公司提升管理能力，还需要招商蛇口资管能力的全面加持。
原因不难理解，从招商房托的管理架构看，招商蛇口控股的招商局置地下设全资子公司招商局置地资管有限公司，作为招商房托的管理人，负责招商房托的策略管理，包括业态和城市布局，买入卖出节点、存量资产提升策略和资本规划等等，在这些大的策略引领下，招商房托的资产运营管理和物业管理交由招商蛇口旗下的专业运营团队负责。
这也很容易解释为何招商蛇口会将年定义为资管年，先盘点，再盘活，再提升，并分类施策，经营成熟的重资产可以陆续进入上市的REITs平台或在招商蛇口体内，而成熟的轻资产管理公司会陆续进入招商积余，轻重资产分离，各有发展方向。
目前，国内基础设施公募REITs法规的突破，也为招商蛇口的园区资产提供了崭新的平台，首批试点中，招商蛇口亦有申报相关园区项目。
经济观察报：疫情对商业地产影响非常大，招商房托半年报也披露了收益下降万元，同比降幅是多少？影响在预期内吗？
余志良：疫情是突如其来的，我们也渡过了最艰难的时刻，但疫情的影响是深远的，人们的行为习惯、办公模式都在发生改变，包括数字化的应用等等，都会对空间带来冲击、引导空间功能进行创新。
今年上半年，我们的收益下降了万元，去年同期收益是1.9亿元，降幅不到10%，总体来说，是好过预期的。花园城购物中心客流基本恢复到去年同期，蛇口周边辐射百万级人口，恢复得非常好，我们网谷的空间，写字楼整体受到的冲击不大。
收益下降万元，我们疫情期间的免租是多万元，所以，整体的出租率是稳住的，甚至略有上升，反映了蛇口生态圈的活力。蛇口的生态是很完整的，自成体系。
经济观察报：除了收益下降之外，大家还比较关心估值。
余志良：我们的估值基本上不变，这方面，我们受到的冲击比较小。
经济观察报：跟资产的质量相关？
余志良：跟资产质量相关，而且坦白说，我们在上市的时候，资产估值也是比较稳健的。
现在网谷也就2万元/平方米，M0和M1的用途（M0为新型产业用地；M1为一类工业用地，对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地），主要是租金略有下降，不然可能还要提升呢。在疫情的情况下，蛇口的住宅价格上涨了30%左右。
经济观察报：招商房托的资产组合是4栋写字楼和1个社区商业，选择这样的资产组合是出于什么考虑？
余志良：这挺有意思，最近我们也一直在考虑。
首先，我们做这件事的初衷是，写字楼和商业的业态越来越混合，尤其是疫情之后，业态会越来越交叉，现在很多写字楼空间都可以跨界经营很多东西，包括商业、酒店、会议服务等等。可以看到，这次疫情对酒店的冲击是最大的，资产用途越单一，未来的风险是越大的，但是跨业态组合的抗风险能力是更强的。
目前我们还是以写字楼和购物中心两个业态为重点，本身他们就有一些交叉，最初做这两个业态的时候，很多综合体就是合在一起的，很难去拆分，作为一个整体，我们把它称为招商房托，也是商业为主的业态安排。
但是我们也在研究，目前内地公募REITs的底层资产是基础设施，短期内不太会对商业房地产开放，招商蛇口是园区的鼻祖，园区的REITs对园区发展是非常有意义的一件事，我们也在积极参与园区试点项目的申报。
未来的计划是，商业资产就往香港的REITs发展，园区资产就往内地的REITs发展。
经济观察报：招商房托的资产集中在蛇口，会对REITs的稳健有负面影响吗？太过集中的资产，似乎不足以分散风险。
余志良：这是一个策略，集中要看集中在哪里，集中在四五线城市（当然有风险），但我们集中在蛇口，这是一件好事，因为蛇口是一个自成体系的成熟片区，它的生态是经过40年打造出来的。
当然，从策略性的安排来讲，也需要多一些覆盖，我们在上市的时候也说，要加大对粤港澳湾区的布点，对北京、上海几个核心城市，现在也都加大了
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