在狼多肉少的商办租赁市场之下，大家都在拼装修、拼服务、拼谁的租金更便宜……前不久小编到朋友那喝茶，聊起宝安银田片区的市场现状时，有商办业权人激烈的议论起来：
“最近一两个月都没几个人来看房，连中介也没消息，自己到项目周边溜达了一圈才知道是怎么回事，市场不景气，周边新建的办公楼越来越多，现在人家同等面积的办公室，带精装修的价格降租得比我不带装修的还便宜！而且别人还是新楼，我的办公楼还是旧厂房改的，要怎么拼啊？”业权人老吴说道。
老商办人都知道，银田区域不仅承包了宝安片区大量商办需求，而且还是“厂改写”及二房东的聚集之地。而宝安银田区域的商办业权人为何感到如此焦虑？要从银田的“变形之路”说起。
银田的“变形计”
据老深圳人回忆，银田工业区是西乡街道较早、具有代表性的三来一补型工业厂区。十几年前，银田工业区和相邻的盐田工业区，可以说是西乡镇的工业重地，那时候这个片区有几百栋厂房，集聚着大大小小的工厂，不下千家，多为电子厂和配套工业如印刷、注塑、五金厂等……然而，随着时代变迁，三来一补行业早已是人去楼空，银业工业区也随之逐渐失去了以往兴旺、喧嚣的影像。
随后由于当时商办供应量不足，旧厂房纷纷被改造为公寓和写字楼。因此曾是遍地旧厂房的银田，成功变形为深圳宝安“厂改写”的集中地。
现如今，银田片区位于宝安黄金发展带上，紧邻宝安中心区，空港新城、西乡滨海风情小镇等重要功能区域区位优势明显，交通四通八达。并且聚集了大量的产业园区，如华丰创意园区、碧桂园*28仓、旭升文化中心等，以及如火如荼建设当中的办公楼和大量二房东。
银田区域的商办产品虽然有别于新建的甲级写字楼，但银田紧邻宝安中心区，有着不可多得的地段和价格优势，周边配套逐渐完善。并且周边的居住成本也较低，企业也相对更好招人。按理来说，银田片区的办公空间应该更好出租，为何空置率还是不断上升，租金收益不断下降呢？难道真的只是因为低迷的市场行情吗？
来自“包租关系户”的羁绊
商办资产既然是一笔长期的投资生意，商办业权人买下商办产品后，就希望能够持续稳定的租金回报。但往往都不想把太多的时间和精力投入其中。
部分在银田区域持有大量商办物业资产的业权人亦是如此，他们自身缺乏商办项目的运营管理能力，通常有两种方式运营管理：一种是早期通过自建团队运营管理，另一种方式则是以低价包租给关系户。
为了省时省力，后期大多业权人都选择低价包租给关系户，业权人自己当上了甩手掌柜，以为可以一劳永逸，然而在市场行情好时风平浪静，可一旦市场遇冷时，弊端便暴露出来了。
关系户包租，租客流失快：
通常商办业权人包租给二房东后，二房东都会通过面积分割，重新精装修后转手租给租客，而与上述的“包租关系户”的运营方式大有不同，这种包租关系户往往不具备专业的商办运营能力，大多仅通过分割面积，提升价格后出租。只需要聘请一两个保安当门卫并兼顾监管工作，甚至内部装修老旧，长期没有提升任何办公空间形象，更没有任何租客企业服务可言。
这种粗放式商运营，内部装修长期老旧，无法满足租客办公需求、自身缺乏商办运营专业能力等，导致租客服务体感差，企业租客流失快，空置率必然不断上升，租金收益大幅度下降。
资产流失，商办资产无法透明化：
商办投资是一笔长期的生意，倘若长期以低于市场价格的租金将商办资产包租给关系户，这便意味着租金收益长期得不到提升，这样会直接导致村民共有的商办资产流失。并且在商办资产管理上有一定的难度，难以实现商办资产的统计及难以算账，面对村民共有的商办资产，无法实现透明化也是一大痛点。
周边竞争气息浓烈：
尽管银田区域有着不可多得的地段优势，但周边优质的商办楼不断相继入市，在市场存量阶段，竞争的气味也相对越来越浓烈。而银田商办倘若还停留在“过去粗放式运营”阶段，运营与服务仍停滞不前时，当竞争不断加剧，难免将面临四郊多垒、优胜劣汰。而商办业权人如果没有危机意识，不重精细化运营，提升企业对空间的黏性，又该如何提升自身竞争力来获得持续稳定的收益呢？
未来出路在何方？
宝安银田区域虽然拥有无限潜力，未来可期。但只有踏实做好精细化运营、提升服务才是不被市场淘汰的不二法门。业权人想要获得持续稳定的租金收益亦是如此，只有不断强化精细化运营，才能真正满足不断提升的企业需求，提高企业租户黏性，保持健康的空间满租率。
然而商办业权人自身不具备运营托管能力，又缺乏能够以“维持稳定租金”收益为宗旨的合作伙伴，通过依托专业商办托管运营机构，持续对商办资产进行精细化运营来创造持续稳定的租金收益已成为未来趋势。针对上述难题的解决方案，可参考吉办托管此类专业商办托管机构的做法：
如何提升租户黏性，打造差异化办公服务？
为项目配备的一对一专属运营专员，通过一套成熟标准化的商办运营管理服务体系，企业维修、日常保洁、投诉处理、物业账单查询、公告通知等企业日常基础运营服务，结合线上智能化高效率模，实现在线及时响应并及时跟进处理后向租户反馈，保证租户服务质量标准化。
并且专属运营专员，将定期对项目进行巡查，除了可以实时帮业权人处理办公空间的诉求外，还可以实时代替业权人了解租户情况，并且每月以“运营月报”的形式发到业权人手中随时查看。以提升租户满意度与租户黏性。打造自身产品差异化服务，维持租客稳定并提升租金溢价空间。
如何实现商办资产透明化？
通过“业主管家智能后台资产管理系统”，为项目的业权人实现房源管理、租客管理、合同管理、财务账单管理等数据一目了然。业权人可实时查看所持有的各项目相关信息，包含管理总面积、出租率、出租价格、可招租面积等，清晰了解各项目的动态，便于资产管理。
通过中后台赋能的财务管理、税务管理和法务风控。提供往来结算业务、开票收票、费控、查验、票单匹配、付款、入账和归档等财务管理服务，以及诉讼管理、合同规范、解决租户违约、合同纠纷等法务服务。通过财务、法务一体化赋能，提高商办物业资金回笼率，降低经营风险，使项目的经营持续有序进行。
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