「本文来源：信息时报」
□本版文、图信息时报记者罗莎琳
中秋假期，广州楼市的大事件不是某个楼盘卖得好，而是作为广州本地大房企的富力地产把旗下物业公司给卖了，接棒者是另外一家大型物企碧桂园服务。9月20日，由杨国强家族控制的物业公司碧桂园服务发布公告，与富力物业服务集团有限公司签订股权转让协议，将以不超过亿元的价格收购富力物业拥有的物业管理业务。
其实，富力地产出售物业服务并非没有迹象，在今年8月举行的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉就表示，以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目都愿意出售。业内人士表示，在“三道红线”监控下，或将会有更多的房企面临资金压力，采取转卖资产进行“自救”。
原富力物业部分业务暂停
一直以来，富力地产都在积极准备物业上市，并终于在今年4月26日在港上市并发布招股书，富力地产实控人李思廉、张力分别持有富力物业46.%、46.%的股份，独立第三方陈思乐持有7.%的股份。
碧桂园服务此次收购的是富力物业全资拥有的富良环球有限公司，它成立于年10月19日，主要业务为投资控股，持有富力物业服务集团香港有限公司%股权。公告显示，此次收购的代价不超过亿元，主要由两部分组成：以不超过70亿元收购年现状部分业务，以不超过30亿元收购未来0.66亿平方米在管面积合约业务。上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。
公告还显示，在根据业绩承诺约定交付的0.86亿平方米在管面积以外，富力物业及富力物业关联方承诺交付（或促使其他第三方交付）0.66亿平方米的在管面积予富良环球或碧桂园物业香港指定的其他实体；及富力物业关联方与富良环球之间的非业主增值服务需在订约双方确认的年年度数据基础上满足长期（即不低于20年）持续稳定性。非业主增值服务及其毛利额不得超过富良环球的年度会计收入及总毛利额的50%，超出部分不计入富良环球年度业绩指标。
记者了解到，收购消息公布后，富力物业一些核心业务已经暂停。其内部人士向记者透露，最早知道公司被碧桂园服务收购的消息，还是从媒体上获知的。“感觉很突然，虽然在中期业绩报告会上老板透露会变卖一些产业，但是没有想到来得那么快。”该人士还表示，公司的品宣类、满意度调查等都暂时搁浅，暂停的还有筹划许久的物博会，“公司领导们正在开会，至于是否有人员整合，还需等待通知。”
富力地产还会卖资产吗？
也许，富力地产卖物业只是第一步。在今年8月举行的中期业绩会上，李思廉表示，以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目都愿意出售。有业内人士表示，如果此次富力还不能摆脱经营资金状况的窘态，接下来要卖的可能是酒店业务。在9月20日的自愿性公告中，富力仍然强调，“就资产出售方面，集团已就若干非核心资产接受要约意向书，并将继续与潜在买家洽谈其他指定作出售用途的资产。”
目前，富力地产手中还持有大量酒店资产。公司半年报披露，截至年6月底，富力地产拥有91间营运中的酒店，总建筑面积为万平方米，总客房数为间。另外，公司约有44间在建及规划中的酒店，合共间酒店。富力同时披露，集团有约亿元的投资物业资产，及账面值约亿元的酒店资产。该酒店资产的市场价值约亿元。
为何富力会选择先卖物业？易居研究院总监严跃进表示，相对于酒店来说，物业更适合碧桂园的“口味”，碧桂园服务近年来的扩张势头足以显示其在物业方面的布局。而酒店方面，因为疫情的客观因素，未来收益不确定因素增多。
为何一家老牌房企，如今要走上变卖资产的道路？其实，从近年来富力地产的业绩报告可以看出，无论是纯利还是债务，都踩线“三道红线”。数据显示，今年上半年末，富力地产录得营业额.9亿元，同比增长18%；而纯利为31.81亿元，同比减少3.6%；有息借款约为.5亿元，短期借款约为亿元；持有的现金及现金等价物（不包含受限制现金）仅为.6亿元，并不足以覆盖其短期债务。
在大多数房企都已经实现“降档”的同时，富力依然全踩“三道红线”位居“红档”，截至今年6月末，公司现金短债比仅为0.55；净负债率为.5%；剔除预收账款后的资产负债率为74.9%。同时，公司融资成本也进一步上升至7.7%。
物业管理到底赚不赚钱？
近年来，不少房企分拆物业上市，目的就是开辟新路径实现利润多渠道增长。记者从房企业绩报告来看，物业公司盈利的不在少数。
保利物业公告显示，今年上半年，公司录得收入约51.53亿元，同比增长约43.1%。盈利方面，实现毛利约10.32亿元，同比增长约40.5%，毛利率约为20.0%，同比减少约0.4个百分点；净利约5.05亿元，同比增长约23%，净利率约为9.8%，同比减少约1.6个百分点；公司拥有人应占期内净利约为4.91亿元，同比增加约22.8%。
据贝壳研究院统计，已有23家物业公司发布年中期财报。从管理规模看，这些企业的平均在管面积同比增长约86.4%，高于年行业平均增速(45.6%)40个百分点，其中非居业态和第三方的管理规模增速，均明显高于居住业态以及关联母公司项目的管理规模增速，非居业态的平均在管面积占比为31.8%，高于上年同期7个百分点；第三方的平均在管面积占比为59.7%，高于上年同期13个百分点。
不过，中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟表示，从年中业绩披露情况看，大多数物业企业的基础物业服务确实仍占主导地位。从整个行业来看，增值服务尚属于探索阶段，还没有形成成熟的运营模式。
“物业公司肯定是赚钱的，但是对于弥补地产的盈利亏损，仍然是杯水车薪。”富力物业有关人士表示。
严跃进认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入放缓渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显。为了现金流，降价销售、“断臂求生”也就顺理成章了。
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富力地产出售物业公司价格构成
碧桂园服务收购富力物业总价不超过亿元，主要由两部分组成：以不超过70亿元收购其年现状部分业务，以不超过30亿元收购其未来0.66亿平方米在管面积合约业务。上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。
富力地产今年中报数据
●上半年，公司录得营业额.9亿元，同比增长18%；纯利为31.81亿元，同比减少3.6%；
●有息借款约为.5亿元，短期借款约为亿元；持有的现金及现金等价物（不包含受限制现金）仅为.6亿元；
●公司依然全踩“三道红线”位居“红档”，截至今年6月末，公司现金短债比为0.55；净负债率为.5%；剔除预收账款后的资产负债率为74.9%。同时，公司融资成本也进一步上升至7.7%。
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