现在这个年头，有很多楼市自媒体都会告诉你：投资买房只能买住宅，公寓写字楼商铺都是垃圾，坑爹货，千万别碰。
我不知道大家看到这样的话之后，有没有自己认真消化认真思考。可能多数人看到后就是一种不明觉厉的感觉，甚至会给人造成一种错觉：这个号好良心啊，叫我别买这类垃圾资产！
不过在我看来，这种喜欢走极端的话语套路，都属于一刀切的懒惰。
这种劝言，犯的最大的错误就是完全不会跟你casebycase地分析，甭管什么情况，都是叫你别买公寓写字楼商铺，完全忽略了各种不同资金的属性和偏好区别。
我认同的是，投资公寓写字楼和商铺，比投资住宅赚钱的难度要大很多，且不适合绝大多数人参与。绝大多数深圳人，可能连一套刚需住宅都没有，或者仅有一套很普通的住宅，是不适合买这类房产的。
换句话说，这类房产的主要属性就是投资品，很少有人会去买公寓自住买写字楼和商铺自用做生意。买这三类产品的人，基本上目的都是为了投资赚钱。
如果连一套自用的住宅都没有或者自用的住宅都不是什么好产品，那么去谈投资公寓写字楼商铺就纯属胡来。
尽管深圳的住宅也已过了普涨进入分化的阶段，但是由于深圳住宅的稀缺性，整体而言，买住宅赚钱的难度还是比买供应量大且不限购的公寓写字楼商铺要小太多，所以买住宅有点类似于傻瓜模式，技术含量低，出错的概率小。
但是公寓写字楼商铺的供求关系不紧张，甚至供过于求，加上可用的杠杆比例低（一般最多只能贷五成左右），其金融属性和升值潜力明显低于住宅，从投资的角度，赚钱是比较难的。
有价值的公寓写字楼商铺不是没有，但要找到他们中的佼佼者，需要非常高的专业性，可以说，不是职业投资客，最好别买。
这种说法，就比“公寓写字楼商铺都是垃圾”要理性客观很多。但是为什么很多自媒体专家都一刀切地叫你别买？因为这样说会显得自己很专业很良心，树立权威性。
在详细分析公寓写字楼商铺能不能买之前，我先讲一个很有趣的小故事。
那是挺多年前了，在一场金融理财的讲座里，有人咨询了某金融行业大拿一个关于保险的问题：古总，好多人在推销香港XX险，争议挺大的，你觉得这类保险有价值吗？
古总是外资投行分析师出身，对投资理财和财务风险控制非常专业，他回了一句：如果免费送一份这个险给你，你要不要？
那人回说：要。
古总又说道，“那就是了，免费给你你要，说明你认为这个险还是有价值，只是对它该值多少钱保费有疑问，核心问题在于性价比。”
同理，我在这里，问那些骂公寓写字楼商铺是垃圾的人一句：如果免费送你一套，你要不要？你当然要，不要白不要啊，租出去就可以赚钱了。
租不出？一个月租不出，两个月，三个月，一年，总归会租出去吧？由于你是没有付出任何成本获得的，你不会太在意租金的高低，按照市场价甚至略低一些都可以，总之赚的每一分钱都是白拿的。
以上，我们是为了方便讨论和理解，把推理推到极限。实际上，用通俗的语言来说就是：即便资产不是那么优质，但是只要价格合理，足够低，对某些资金的投资来说依然有吸引力。
其实我在去年下半年分析罗湖部分住宅新盘不好卖的时候就说过，罗湖整体老了，不是热点片区，未来也很难是，但是罗湖普遍8-9万的新盘价格和西丽宝安中心新安都差不多，明显没有性价比优势，要降价才好卖。
住宅如此，公寓写字楼商铺也一样的。没有不好卖的资产，只有不好卖的价格。
我们脚底下的这片土地叫深圳，是一个以全球标杆城市为目标常住人口奔万去的大都市。只要在这片土地上建起来的建筑物，尤其是好地段好配套的，即便是不如住宅的公寓写字楼商铺，也会有它对应的价值。当价格合理的时候，就会有人买单。
首先可以明确的一点是，投资公寓写字楼商铺比起住宅更需要长周期的耐心，只适合长线投资的大资金。
这些产品的投资逻辑不是资产的快速增值套现，而是赚取长期的租金收益。随着社会经济的发展，租金的增加，租金收益率也增加，相当于是买了一个金融理财产品。
因此，这些产品只适合长线大资金的布局和配置。有点像我们股市里配置银行股的那些资金。银行股股价长期难涨，但是股息率不错，每年都有分红，因为大资金更追求资产的稳定性和安全性。
什么是大资金？在我看来，大资金包括有大量闲余资金在手的高净值个人和有超低融资成本的投资机构（如保险公司和一些私募基金）。换句话说，手头闲钱不多的个人，不适合投资这些产品。
所以我们能常常看到，当多数人都在说买写字楼亏钱的时候，很多保险公司却在大规模买入一些优质写字楼，比如平安，比如美国黑石（去年想一把吃进持有大量北京上海甲级写字楼的SOHO中国股权，但被商务部否了）。
一方面，他们买入的写字楼价格足够低（按照业内人士估算，潘石屹去年打包卖SOHO中国的股权给黑石时，折算过来，那些的优质写字楼单价才约2万多/平，这可是北京上海啊），另一方面，他们不追求短期套现，追求长期稳定的租金收益。
如果你是个人想买这类房产，最好本就是对这些有一些钻研的投资者，或者有着大量闲钱做各类资产配置的高净值个人。
第二，投资公寓写字楼商铺对地段和配套的要求极高，远高于住宅。
虽然这些产品适合长线投资，但是配置这些产品的机构或专业投资者也不是随便瞎买。这些产品对地段和配套的要求远比住宅苛刻。
毕竟，只要是个在深圳发展的人基本都想买套房自住，所以住宅的需求量足够大，但不是每个人都想在深圳开公司做生意，公寓写字楼商铺的需求量没住宅那么大。
由此，公寓写字楼商铺的选择，只有核心地段（至少是区域中心，最好是市级中心）有着优质配套资源（地铁距离非常近，条数越多越好，产业越发达越好，商业越繁华越好）的才有价值，因为只有这样的地段和配套才能带来人流，人流是支撑公寓写字楼商铺租金的核心因素。
好了，写了这么多，小结一下：
公寓写字楼商铺的确不适合多数人买，但不能一刀切拍死说都是垃圾，关键看价格是否合理，好价格就有吸引力。
今天这篇围绕这三类房产能不能买的简析，主要源于在忙一个想出手自己的公寓和写字楼的读者朋友找有缘人，由于希望尽快兑现，有非常明显的折价空间。
房源信息详情如下，感兴趣的可加我文末
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