青岛高科XXXXX公司存量资产
公司化运营建议
资产管理部
目前，青岛国际创新园通过多年的运营，资产结构及配套设施不断完善，已基本形成了具备一定规模的创业发展、工作生活体系，现有存量资产蕴藏着丰富的经济资源，将公司核心业务（开发建设、房产租售、孵化服务）之外的管理项目进行公司化运作，是优化园区内经济资源配置、体现资产价值、分解管理责任、提升服务质量、创造就业机会、国有资产保值增值的有效方式。
一、存量资产
（一）有形资产
有形资产主要是建设完成并投用的不动产及配套设施，包括办公楼宇、公共餐厅、经营商铺、体育设施、停车场、广告位等。
（二）无形资产
随着青岛国际创新园不断繁荣，入驻企业的大量聚集和多元化需求形成的服务资源，如投资需求、管理提升、市场扩张、信息服务、广告宣传、知识产权、人力资源、物业服务、装修改造、安全管理、居间中介等等。
二、可进行公司化运作的项目
（一）资本运营项目
成立资本经营公司，进行不动产的产权、使用权、收益权、转租权的经营，盘活固定资产。根据公司的发展战略，规划投融资项目，如开发建设、资产购置、专项改造等，进行资产的发债或股权投资，使公司不动产成为多元化的可流动结构，以此获得流动资金或发展机遇。
（二）招商服务项目
成立招商服务公司，专门负责园区房屋的招商工作，包括写字楼、商铺、场地出租业务。招商工作中，总公司按财务制度核定固定资产回收的房租合理定价，由子公司在此基础上精准规划租价，从租金差价中获得收益。
（三）物业管理项目
成立物业服务公司，承包园区的物业服务工作，包括青岛国际创新园和崂山软件园的保安、保洁、维修保养、绿化管理和客户服务。经初步测算，青岛国际创新园A-N楼物业管理收益面积约60万平方米，已出租约42万平方米（出租率70%），以单价7元/平方米计算，年物业费收入约万元，人工成本约万元（个岗位），综合管理费约万元（收入的15%），年利润约万元。
（四）体育设施项目
成立体育项目管理公司，以会员制方式运营，包括室外球场和室内球馆的场地出租、设施管理、安全管理、商品销售和运动服务。本项目作为园区配套项目运营，主要目的是提升服务品质，以实现自收自支为基本经营目标，同时争取利益最大化，以获得更多的经营收益。
（五）公共餐厅项目
成立团餐服务公司，向园区企业员工提供工作餐。目前园区工作人员约2万人，按一般餐饮项目测算方式，最少保证每份团餐有1元的净利润，预估约有60%的员工就餐（1.2万人），若只核算午餐数量，每年利润约为万元。目前套餐平均价格为18元/份，成本包含食材的季节性差价、人员工资、能源消耗和1元利润。早餐、晚餐作为收益补充另计。
（六）停车场项目
成立停车场管理公司，管理青岛国际创新园和崂山软件园内的全部停车位、停车设施以及与车辆相关的快修、装饰、洗车等业务。初步测算，青岛国际创新园和崂山软件园共有车位约1万个，以目前价格元/月计算，收入约万元/年，停车场维护成本约60万元/年，人力成本约万元/年（30人），管理费用约20万元/年，利润约为万元/年。
（七）装修改造项目
成立装修工程公司，主要负责园区内的维修改造、建筑小品以及与建设相关的抢修抢险业务，对招商入驻企业的装修、改造，提供快捷便利的设计审核和装修施工服务。目前，园区投用后进行的修缮工程投入已达万元，由子公司完成此类工作是较好的选项。
（八）居间中介项目
成立园区服务公司，完成通过孵化服务挖掘整理园区企业的服务需求或业务需求，包括人才引进、培训需求、展会交流、市场开拓、技术共享、原料供销以及房屋中介、广告发布等，通过直接参与或间接服务实现经济收益。
三、公司化运行工作规划
（一）公司化运作理念
1．成熟项目的基本原则是能够分解公司管理压力，已具备营收渠道，成立后即可实现营利，有较好的发展前景，提升了园区的管理服务水平。
2．合理规划房租与运营成本的关系。公司化运作带来的园区服务品质提升，利于形成地区热点，体现在房屋的租金和售价上，建议公司每年进行房屋租金评估，部分公司化运作项目的运营成本可不计房租，如物业服务、餐饮服务等。
（二）逐项实现公司化运作
根据项目的成熟度，逐步进行进行公司化运作，经分析，目前比较成熟并可及时产生效益运作项目有物业服务、停车管理、餐饮服务、装修工程，后期根据国有资产管理的深化和公司孵化服务的加强，将资本运作，居间中介等项目进行公司化运作，以完成公司规模化经营的战略目标。
（三）孵化服务中挖掘需求资源进行公司化运作
孵化服务是企业发展壮大所需要的政策服务，现行的政策有国家税政、政府的房租补贴、资金支持、人才引进等，协助企业进行政策落实，企业会及时提供各类经济数据与需求信息，如人才需求、展会交流、市场开拓、技术共享、原料供销等等，这些孵化服务工作存在丰富的经济资源，是实现收益的有效途径。
四、工作建议
（一）组建筹备组
以成熟的项目为单位，指派专人负责，公司各部门配合，形成专班进行项目的公司注册和运营。
（二）可行性调研
筹备组可通过对集团化运作成功的知名企业考察学习，获得经验，对拟公司化动作的项目进行桌面推演，完成公司化项目的可行性调研，详细提出公司化运行成本与营利方案，规划设立公司的各类事项，提交可行性调研报告作为公司化运作的基准文件。
（三）注册公司运营
由筹备组直接转为公司成员或督导新团队组建新公司，以可行性调研报告为基础注册新公司，设置管理架构、配置管理团队，进行业务指导，明确任务指标，总公司进行目标管理，每年进行一次业绩考核。
二〇二一年一月二十日
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