报告要点：中海物业背靠央企中建、中海系，股东资源优势得天独厚；近年来，公司开始发力外拓端，效果同样显著；业务端，相比同行，公司有更大的市场化定价空间与增值服务探索点作为新的增长引擎；此外，公司在高速发展的同时不忘持续降本增效。基于以上各维度观测，我们看好公司中长期实现稳健业绩增长，首次覆盖，给予“买入”评级。
物业管理服务：1）在管面积快速提升：中海物业在管面积由年1.5亿，快速提升至年末2.6亿；2）关联方占比下降：年在管面积中超过9成来自于关联方，年关联方占比降至72%；3）外拓发力，结构优化：公司年-年外拓面积分别为万方、万方、万方，2年间翻2倍；业态上看，年公司新增面积住宅业态占比已降至5成以下，其他多元业态如产业园区、商业写字楼等占比提升；4）管控提效：公司行政费用率自年开始持续下降，年公司管理费用率已降至5%以下，在物业公司中处在最优梯队。
增值服务：非住户增值服务：1）毛利率有提升空间：公司非住户增值服务收入由年的9.2亿港元增值年的17.9亿港元，较低毛利率的工程服务收入占比提升拉低了板块整体毛利率，但我们认为公司一部分非住户增值服务业务存在内部定价，未来若切换至市场定价，毛利率有修复空间；2）兴海物联对外输出能力强劲：公司智能建筑整体解决方案物联网平台—兴海物联已遍布70多个一二线城市，合作项目达余个，年签约项目中第三方占比超过7成；住户增值服务高频消费类业务增长迅速：公司住户增值服务从年4.97亿增至年8.11亿；结构上看，近两年购物协助占比快速提升，这部分业务毛利率一般低于抽佣模式的空间运营与住宅租赁等业务，长期看，发展高频线下线上消费类业务有助于对冲周期类业务的下滑，同时也是处在能够实现长期增长的优质消费行业赛道。
投资建议：我们认为公司多维度处在创新与优化通道，看好公司未来持续性盈利。预计公司-年实现收入.72亿、.88亿、.55亿人民币元；归母净利润10.51亿、13.66亿、17.45亿人民币元，当前股价对应PE分别为22.1倍、17.0倍、13.3倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。
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