编者按
年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。
改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！
四十年时光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。
《地产40年》系列之年，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自年8月31日起，所有六类土地全部实行公开招拍挂牌的方式出让土地。同年，央行实施了九年来第一次加息。在这样的政策背景下，瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产相继创立，华发股份、上海复地成功上市。这一年，国内也迎来商业地产元年，以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年。
3.房地产融资
上市，对于新世纪来说已经不再是新鲜事。
回顾下股票发行制度，可大致分为注册制、核准制和审批制。从年到年，国内主要采用审批制这种带有浓厚行政色彩的制度；年3月17日起，中国证监会建立并实施了股票发行上市核准制。
偏安广东珠海一隅的华发股份，在年这一年看到了对接资本市场的契机。年2月，华发股份成功在上海证券交易所上市，成为实行核准制以来全国房地产行业第五家上市公司。
因此，华发股份也称得上资本市场中的先行军，一上市便马不停蹄开始融资，光是年1月份，华发股份就四次发布筹集大额资金的公告。
不过，从业绩来看，华发股份仍然与全国龙头房企有很大差距。上市第一年，公司实现主营业务收入5.3亿元，同比增长35.03%；实现净利润近万元，同比增长52.52%。截至年底，公司土地储备占地面积约万平方米，可建筑面积多万平方米。
刚刚过去的年，它在《克而瑞房企销售排行榜》中名列第58名，实现销售额亿元。
尽管如此，华发股份仍然是珠海本土房企老大。目前，珠海上市的房地产企业除华发股份外还有三家，分别为格力地产、中珠控股股份有限公司以及广东世荣兆业股份有限公司。
同样在年2月份，上海复地也成功登陆资本市场，它的目的地是香港。上市当天，上海复地以2.60港元高开，收报2.港元，巅峰涨至2.65港元，成交超3.27亿股，成交金额达到8.41亿元。
这并不是复地第一次向港交所进击。早在2年底，复地就有计划地在准备招股书，但刚好有了中电信IPO市场反应冷淡的前车之鉴，复地也只能推迟招股。
后来在3年2月底，复地重新计划在3月6日赴港上市，招股价格区间定为每股1.95至2.55港元，总发行4.亿股，筹资大约10亿港元。但最终复地还是决定再度推迟，给出的官方回复是：因为潜在投资者对美伊可能开战的忧虑，影响投资气氛。
不过，当时市场的主流分析主要有两方面：一是复地招股定价太高；二是有大部分土地储备尚未取得土地证，遭到投资者的质疑。
蝴蝶效应由此而来。与复地同期准备上市的SOHO中国，也打消了当年上市的念头。直到7年，潘石屹才得以圆梦。
回到复地。谁也没想到复地的H股之旅仅维持了七年。年5月13日，复地正式撤销其于香港联交所的上市地位。至此，复地集团母公司复星国际以22亿港元实现了对复地的私有化。
一个强大的复星系徐徐展开。在过往《地产40年》的文章中，我们已经详细地描述了郭广昌在年间创业的故事。这位复星系创始人，被誉为“中国巴菲特”，从医药和地产开始，年将复星医药送进资本市场；年将复地送进资本市场的同时，又收购了豫园商城和南钢联；此后又开始开拓旅游产业、保险事业。
如今，在郭广昌的带领下，复星系已经全球控股七家保险公司，成为中国资本市场一股神秘的力量。刚刚过去的年，时值复星成立25周年，郭广昌说“只是复星历史上一个小小的里程碑，未来一定会更加美好。”
回到年，实际上在资本市场中出现了更多融资手段。广州市同创卓越房地产投资顾问公司陈柳青在回忆那个年代称，“从2年起，许多房地产企业就开始注重融资，开始尝试上市，信托等融资手段，但由于各种条件的限制，这一类的创新与尝试仅仅处于小规模尝试阶段，目前房地产企业能够成功上市的非常少，而信托由于其行业规模的限制等因素，对发展商来说，仍然不能成为主要的融资手段。”
的确，在年之前，中国地产的资金来源大都依赖于商业银行。进入年，央行银根收紧，对地产信贷进行半路截杀的方式，尤其是在年6月号文件颁布后，全年全国房地产信托募集的资金还不到70亿元，地产商依靠信托解决资金问题的做法已经日渐艰难。
这时候，中体奥园成立奥园投资公司，试图找到第三条地产融资之路。比如A公司购买了投资公司的股份，则成为奥园的持有者和受益人。当A公司想要通过招拍挂拿到土地但资金承压时，奥园投资公司就可以通过借钱给A公司帮助它完成买地。等拿到土地使用证明，A公司就可以把土地抵押给银行，从而还钱给奥园投资公司。以此，A公司便可以用最少的资金来开发土地，实现扩张。
活跃在年资本市场的还有外资基金。东方早报曾经在一篇报道中提及，进入年以后，海外投资基金进入上海的投资份额和资金规模正在发生较大的变化，不少投资公司已将目光转向上海房地产的一级开发市场，投入资金的规模比以往更是迅速地扩大。
《广州房地产协会年下半年合订本》一书援引了公开报道给出了一组数据，“在年前，外资基金只是进入上海的一些短平快的个别现成高档住宅项目、酒店和写字楼等。近两年来，投入到上海房地产的亿美元左右的外资中（占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%）以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。”
变化发生在年，光是上半年，就有多家外资基金站在风口浪尖。其中，“摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地集团股份有限公司合作开发位于上海区域的项目公司，前不久，大摩又正式宣布与国内金地集团、盛融投资三家合资组建房地产开发公司，联手收购烂尾楼等。大摩出资最多，占合资公司总股本的55%。”
4.商业地产崛起
一路前行，一路生长。
在《地产40年》过往的文章中，几乎较少出现商业地产的身影。这位住宅地产的孪生兄弟，直到年才迎来第一代蓬勃发展。以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年，在这一路上崛起了一个又一个商业地标，成为了一座城市的商业见证。
回顾中国商业地产发展史，最早是在年几个经济发达的城市兴起，包括北京、上海、广州等。此后，商业地产在新世纪里的每一年都给国人带来惊喜。
国家统计局统计数据显示，年中国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点；2年，商业银行开始收缩房地产信贷，商业MALL形式出现，外企连锁行业进军中国；3年，投资增长率达到巅峰，国际零售业巨头纷纷抢滩中国商业市场。
年，全国商业地产投资总额达到亿元，同比增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。从北到南，这一年迎来了数个著名购物中心的开业。
在北京，世纪金源购物中心正式开业，成为当时全国乃至东南亚最大的购物中心；广州，丽柏广场开业。这家位于越秀区环市东路黄金商圈的购物中心，是广州第一个面世的奢侈品商店，并在后续很长时间成为广州乃至广东的奢侈品高地。
虽然丽柏广场见证了广州商业地产一枝独秀到百花齐放的历程，但好景不长，太古汇在七年后开业，成功将大部分客流拦截。近两年来，随着奢侈品牌在国内收缩战线，丽柏广场的境况也每日俱下。以LV、Gucci为例，都已经关闭了丽柏广场门店。
相较于丽柏广场的黯淡，广州天河城倒是一如既往风光无限。在《粤派地产》一书中便提到一个数据，年5月1日天河城的日客流量达到81万次，突破此前历史上的67万人次的记录，年10月1日，创出了一天83万人次新高，黄金周七天时间，广州天河城总客流量曾超过万人次。
人声鼎沸带来的是实际物质收入。年，天河城的租金收入是0.37亿元，这一数字到了3年、年分别是3.2亿元、3.6亿元。
深圳。华润万象城，年开业，是当时深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。
作为商业地产的老牌企业，华润早在年便进军商业地产，这一年上海华润时代广场同期开业，年华润进入北京市场。如今，华润置地已经成功发展出万象城、五彩城以及体验式时尚潮人生活馆三大产品线。
随着各地开发建设，城市面貌焕然一新。兴业地产在一份研究报告中提到，3年前后，中国进入商业地产造Mall新纪元。这时候，中国各大城市出现一大批巨型mall、专业批零市场、住宅社区商业街等。
这是国内商业地产的雏形。《地产40年》发现，年国内已经有十余家地产商开始涉足商业，包括万达、龙湖、富力、凯德、印力、SM以及恒隆、太古等企业。
其中，继年万达开发建设第一代万达广场——长春重庆路万达广场后，再于年8月开发建设首个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场，率先在国内提出“城市综合体”的开发模式。第二年，万达进行二次机构改革，将商业、住宅两大公司合为一家公司，即万达商业地产股份有限公司，确立商业地产为核心支柱产业。
至此，万达模式的成功也让王健林一度稳居中国首富的宝座。直到年7月，王健林一口气卖掉万达70多家酒店、13个文旅项目、数间万达广场后，这个曾经的商业帝国号称走上了轻资产的路线。如今，万达还在继续出售海外资产。
年，对于富力地产来说是一个值得纪念的年份。这一年，它已经在北京房地产市场上风生水起，成功实现全国布局。于是，它的下一个目标是，进军商业地产。
早在上世纪九十年代，广州CBD建设规划刚启动阶段，珠江新城并不被外界看好，甚至受到不少地产商的质疑，对进军CBD热情并不高。然而，富力却敏锐地意识到珠江新城之于广州的重要价值，于是，在别人恐慌时“贪婪”地大手笔布局。
一举拿下了天河CBD八幅商业地块，开发甲级写字楼、五星级酒店等商用物业。占得先机之后的数年时间里，富力地产高调亮相，对CBD几乎是“逢地必争”，频频拿地，而且拿地价格也随着市场行情持续走高。
经过CBD一役，富力在珠江新城总共囊括了16个项目，成为珠江新城当仁不让的地主。并在珠江新城规划建设了两家超五星酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店，甚至有媒体将珠江新城称为“富力新城”，甚至打车去珠江新城的富力项目，司机要反复确认是哪条路哪个富力？否则很容易送错客人。由此，足见富力在珠江新城项目之多。
以豪宅见长的龙湖地产，在商业地产领域也是当仁不让的领军人物。自3年进军商业地产，开发重庆北城天街项目算起，龙湖只用了五年时间便把自己的商业版图扩张到长三角。
如今，龙湖早已形成了以都市购物中心为主题的天街系列；以社区特色商业为主题的星悦荟系列；以高端家居生活馆为主题的家悦荟系列三大核心产品。
与龙湖同期涉足商业的，还有深国投以及来自新加坡的凯德。其中，深圳国投商用置业发展有限公司在3年成立，第一个项目沃尔玛单店深国投宝安购物广场破土动工。
关于深国投的历史，也是相当有趣。6年，华润17.4亿元收购深国投后，短短十年之间易主了四次。从华润到深圳市龙柏商置产业投资基金，再到黑石集团乃至如今的万科。
期间，深国投更名为印力集团。在万科完成收购后，万科将其商业板块与印力进行整合。年2月，印力集团董事长丁力业成为万科商业地产的新掌门人。
历史就是这样饶有兴味。年开年第一笔收购的主角便是万科、印力与凯德。
年1月5日，万科83.6亿元收购凯德旗下20家购物中心，印力负责运营。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量家，管理面积0万平方米，管理资产规模逾亿元，遍布中国58个城市。
除了主角，年这一年还有很多陆陆续续登上或者即将登上历史舞台的人物。以恒隆与太古这类港企为例，精耕细作是他们的开发模式，但是提到上海恒隆广场、广州太古汇、成都太古里等，无人不知无人不晓。
年，已经在国内发展三年的SM集团早已驾轻就熟；那个即将开发出中粮大悦城、祥云小镇系列的中粮地产，距离进军商业地产还有两年；那个在深圳CBD翻云覆雨的星河地产也将在两年后开发第一个标杆商业项目，即福田cocopark。
这一切，都记载在房地产发展过去40年的历史当中。或是索然无味，或是百读不厌，俱往矣。数字不会骗人，在年这波商业地产开发潮过后，仅年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。
尾记
年，一半是海水，一半是火焰。
世界贸易逐渐走出了两年前的衰退，增速进一步加快。联合国发布的《年世界经济形势与展望》报告称，世界经济年增长率为４%。这一数字达到过往三十年间的峰值。
世界经济重获活力，中国这台全球发动机也在持续加速。继年北京获得奥运会举办权、2年上海赢得世博会之后，年，广州也将亚运会主办权收入囊中，至此北上广三大城市均在世纪之初获得世界级大型活动举办权。成为世界舞台的中国，轮番上演国际顶级盛事。
中国全面崛起，不仅在国际大赛大展上有所体现，连中国企业也不甘寂寞。年，同样震惊世界的还有中国联想，这家公司收购了IBM个人电脑事业部。一夜之间，从全球第九大个人电脑商跃居世界前三甲，仅次于戴尔和惠普，直接进入世界强之列。
回到中国房地产领域，刚刚经历非典考验的国人，生活重回正轨，又把目光瞄回社会经济领域的各种投资渠道。然而，他们并不知道，即将到来的新一轮资产分配比以往任何一次都来得凶猛。
年，全国商品住宅施工房屋面积首次突破000万平方米大关，达到.5万平方米的历史新高。商品房销售额同样破万亿门槛，也达到.7亿新的交易纪录。
可以看出，自年取消福利分房，启动房改以来，商品房市场茁壮成长，中间虽经历非典打击，售楼处一度门可罗雀，但随着疫情解除，中国楼市重新恢复增长势头。这波行情，一直延续到8年全球金融危机，当然，此为后话。
选择哪条赛道，将决定未来到达何方彼岸，年不同的抉择都在悄然进行新一轮的资产重新分配。
往期回顾：
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