1深圳写字楼空置率居高不下的问题被诟病很久了，大渔拿到一份深圳甲级写字楼年第四季度的市场报告，做一个理性分析，希望给到大家不一样的观点。同时结合深圳楼市，给出一些投资建议，在此感谢道远咨询。顺便说一句，没有采用今年第一季度的数据，是因为过年和疫情影响太大，数据反而失真。通过深圳商务区的集中分布情况，我们会发现，职住一体在深圳贯彻的非常到位，CBD的位置和产业高度决定了房价的高度。深圳有两个规模最大的传统CBD，一个南山科技园，一个福田中心区，科技园以IT互联网产业为主，中心区以金融和高新产业为主，这两个区域的房价一直都很高。福田中心区四神盘在年初就完成了10万的登顶，科技园片区虽然楼盘老化，但有学位加持，码农买单，价格也一直居高不下。华润城润府近两年被持续热炒，单价屡创新高，一个原因是南山新盘稀缺，更重要原因是这个盘位于科技园腹地，虽然密度超高居住压抑，但周边的高收入码农实在太多，总有一部分愿意为通勤便利和新盘买单。从润府的暴涨，可以看出CBD对房价的影响至关重要。说到这里，另一个问题就来了，科技园和中心区同为两大传统CBD，为何科技园涨势凶猛，中心区却不温不火，四大神盘横盘三年着实尴尬。几个原因：1、相对南山，福田近几年有没落趋势；2、学位不够给力；3、没有新盘的带动；4、18年整顿打击P2P，中心区大量P2P和金融公司如鸟兽散，购买力同步下降。2科技园和中心区，在我看来，可以类比北京的中关村和国贸CBD，老牌贵族，聚集了大量中高端产业和高收入人群，基本盘非常扎实。但最大的问题是，它们已经开始老去了。近几年承接更高端产业的是后海总部基地，直接体现就是房价。目前后海20年的老盘也在12万+，带学位的15万+，深圳湾则集体跨入20万俱乐部，已经取代香蜜湖，坐稳了深圳第一豪宅区的位置。从房价变迁可以看出，CBD的位置、产业类型、总部进驻情况决定了周边房价的高度。其他零星的小型商务区，车公庙、华强北、罗湖商务区的房价，都能看出产业类型与房价的直接联系。商务区对房价影响如此之大，大家更要
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