根据CAIC监测显示，全年福州全市新增供应11.4万㎡，共有2个新增项目，预计年有4个项目入市，总体量约25.8万m，主要位于金融街二期；年第四季度甲级写字楼租金同比去年下降3.5%，整体降幅明显，但季度降幅进一步收窄；受新增供应等因素影响，空置率也提升至20.4%；全市办公成交全部来自非核心区，仓山区成交最多。本报告数据均来自CAIC(中国房地产资管信息服务平台）。
丨CAIC市场监测
市场：福州甲级楼宇租金呈现连续下降状态，受教培、房地产等行业下滑的影响，下半年福州办公市场租赁需求降温明显，年下半年的净吸纳量仅为全年的25.6%，从市场表现看，价格更低的乙级楼宇需求有所增涨。
租户：“双减”下教培行业租赁需求陷入冰点，出现退租潮；房地产行业纷纷减租/换租以节约成本；而以互联网信息服务、信息技术咨询服务等为代表的数字经济相关服务业发展迅猛，成为最新的租户主力。
业主：开发商业主注重整体运营，着重在物业服务、费效优化上做精做深，以提升租金溢价的增长预期；而小业主则倾向通过延长免租期或提供定制化装修来吸引租户，提高带看成交转化率。与此同时，通过提高中介佣金是两类业主均会采用的策略。
板块：板块之间的流动性不断加强，福州租赁市场变化以价格导向为主，满足一定品质需求且兼顾性价比的新兴板块成为热点，高新区为年福州最火的商务区。而金融街CBD存量巨大，明年还预计有3个项目入市，目前为福州办公市场竞争最激烈的商务区。
宏观市场
福州前三季度GDP增长8.9%
数字经济相关服务业规模持续壮大
年1-9月，福州全市生产总值（GDP）.98亿元，同比增长8.9%，两年平均增长6.0%，分别高出全省、全国0.4、0.8个百分点。第三产业增加值.65亿元，同比增长9.7%。
数字经济相关服务业规模持续壮大，1-8月规模以上互联网平台、互联网信息服务、信息技术咨询服务、互联网数据服务等数字经济相关行业分别增长64.2%、51.3%、34.5%和27.8%，带动互联网和相关服务行业、软件和信息技术服务业分别增长49.5%和17.7%。
租赁市场
甲级写字楼供需两端降温，全市甲写空置率达20.4%
全市甲写租金同比去年下降3.5%
整体降幅明显，但季度但降幅进一步收窄
福州甲级办公市场存量巨大，且受疫情及部分行业动荡影响，市场竞争激烈，现为“买方市场”，年第四季度福州甲写平均租金3.02元/㎡/天，已连续四个季度下滑，同比降幅3.5%。核心商务区平均租金3.57元/㎡/天，同比下降3.3%，整体降幅明显，但季度但降幅进一步收窄。
全市甲级写字楼平均租金及环比变化
核心区甲级写字楼平均租金及环比变化
数据来源：CAIC
注：取样数据仅含甲级写字楼项目（五区+闽侯），核心指闽江北、五四路、金融街
基于良好的经济面，第二季度租赁需求最为强劲，全市甲、乙级写字楼净吸纳量为8.20万m，占全年的55.2%；而受教培、房地产等行业波及影响，第四季度全市净吸纳骤降，仅为0.66万m。由于高新区CBD的优异表现，非核心区去化整体表现更佳，其中，核心区域净吸纳量6.78万㎡，非核心区净吸纳量8.07万㎡。
全市新增供应、净吸纳量及空置率
注：取样数据含甲、乙级写字楼项目（五区+闽侯）
福州Q4各子市场租金与空置情况
数据来源：CAIC
注：取样数据含甲、乙级写字楼项目
受新增供应影响，全市甲级写字楼空置率从一季度的18.7%上升至四季度的20.4%。且由于部分行业不景气，为节省成本，不少企业搬迁至租金更低的乙级楼宇，乙级楼宇租赁需求激增，尽管全年净吸纳量超新增供应，甲写市场空置率仍高居不下。
全市新增供应、净吸纳量及空置率
销售市场
全市办公成交全部位于非核心区
量跌价涨
年福州全年新增供应面积为13.1万m，同比上涨59.8%。供应主要集中于非商务区，占比69%；今年销售市场新入市项目有华润万象城、海荣广场、新榕金城湾、世界闽商大厦等。
年福州五城区+闽侯销售市场
数据来源：CAIC
注：核心区指金融街、闽江北、五四路三大CBD
年福州全年成交面积为4.5万m，同比上涨72.9%；办公成交全部是来自非核心区，成交均价元/m，同比下降40%。从行政区看，仓山区成交最多，其次是马尾、闽侯、鼓楼，台江区跟晋安区今年无办公成交。
Q1-Q4全市销售市场走势
展望未来
受疫情及教培、房地产等行业的影响，第四季度全市净吸纳量骤降，仅为0.66万m；年，福州写字楼市场预计新增4个项目交付入市，将为市场带来约25.8万m的新增供应，主要位于金融街二期。
当前福州办公市场供过于求，导致市场未来状态或许短期內会相对低迷，年全年预计有25.8万m的新增供应入市，去化压力不可小觑。由于市场经济的良性发展，市场活力不断提升，并且数字经济相关服务行业的规模增长、资源的倾斜，写字楼租赁市场的需求会进一步增大，办公市场有望向好发展。
文章来源：福建资管联盟
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