乐居财经李奕和发自广州
下午5点整，林德良正襟危坐。一身蓝色西装、戴金框细边眼镜的他，与执行董事及副行政总裁区海晶，一同出现在镜头前。
受疫情影响，内地与香港仍只能通过视频方式进行连线。两头的工作人员来回走动，不断测试连线的设备。原本计划按时进行的业绩会，不得不稍稍延迟。
这似乎成为林德良的工作常态。
今年6月，国内首批9只基础设施公募REITs正式上市，掀开了国内公募REITs的新篇章。即使目前仍未涉及写字楼等商业不动产领域，林德良还是认为，此举意义重大。
对于产品的发行，在8月9日越秀房托（.HK）的线上业绩会，他说：“盼了这么多年，终于盼到国内也有这种REITs产品了。”这种介乎股与债之间的产品，不仅为投资者提供更长期的稳定回报，而且有很好的流动性，是“一个很好的投资产品”。
更大的意义还在于，国内公募REITs的上市，对香港REITs加入沪港通、深港通将是一个很大的推动作用。林德良认为，即使是对于已在港股上市多年越秀房托，无论是对资产的认可度，还是流动性都将会有一个很好的带动。
期内，越秀房托无论在整体出租率，还是营收都获得一定程度的增长。但从披露的半年业绩看，疫情之下的越秀房托虽相比去年有所恢复，但影响仍挥之不去。
其年上半年收入总额人民币8.82亿元，同比增长6.1%；整体出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点。收入按区域划分，广州81%、上海7%、武汉10%、杭州2%。
值得一提的是，得益于整体稳定的经营，期内，越秀房托除税后及与基金单位持有人交易前的溢利约为人民币2.86亿元，同比上年亏损人民币2.12亿元，上升约.7%。
溢利的大幅增长下，越秀房托就年中期期间向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位约人民币0.元，约等于0.港元；分派总额合共约为人民币3.4亿元。
每个基金单位分派为0.港元，按基金单位于年6月30日的收市价4.00港元计算的基金单位收益率约为3.08%。即按年计算的分派收益率为6.17%。
整体融资成本进一步降至2.47%
截至年6月30日，越秀房托物业组合包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心；上海的越秀大厦；武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及杭州的维多利商务中心八项。
在其93.2%的整体出租率中，成熟型物业出租率94.0%，武汉、杭州等成长型物业的出租率91.5%。
上半年，越秀房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉越秀财富中心期末出租率攀升至88.1%，创历史新高；杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签，续租率达%，续租租金涨幅最大，较上一手增长11.0%。
事实上，作为抗经济周期的“硬通货”，写字楼很大程度上成为越秀房托穿越行业周期的重要保障。林德良表示，上半年写字楼续租率超过70%，续租租金方面也有不同程度的增长，如武汉续租升了9.7%，杭州升了11%，广州方面物业升了5%，续租表现不错。
这期间，受疫情影响，一些采购商未能到来，白马大厦的出租率出现较大下滑，仅为90.1%。此外，特别是今年五、六月份广州爆发疫情，对越秀房产基金的本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来较大影响。
林德良表示，目前白马大厦已趁疫情做不同程度的租户及物业本身的调整和提升，到年底的出租率有望达到95%-98%。而对于酒店，其也表示，下半年广交会及等活动的举行，预期会比上半年好。
上半年，越秀房托溢利的大幅增长，主要是期内融资成本减少及投资物业公平值收益约人民币.3万元所致。据悉，在年同期，越秀房托投资物业公平值亏损约人民币2.57亿元。
在疫情的阴霾下，“主动管理融资成本”成为越秀房托每次业绩会的高频词。期内，越秀房托上半年把握美债收益率七十年来低位，完成4亿美元债再融资工作，发行收益率2.66%，较到期美元债发行收益率4.99%降低个基点。
受惠于新一期债券的置换以及市场利率的整体低位，该公司进一步降低融资成本和优化了债务结构。数据显示，越秀房托平均融资成本从年的4.2%下降到年的3.01%，年上半年则进一步下降至2.47%。
年上半年，该公司发生的融资成本约2.13亿元，同比年的2.65亿元，下降19.62%。据了解，在越秀房托目前的债务结构中，总借款人民币亿元，其中一年内到期6%，二到五到期92%，超过五年为2%。
于年6月30日，其现金及现金等价物及短期存款结余约人民币17.93亿元。
林德良也业绩会上也指出，公司上半年融资成本下降主要来自两个方面的贡献，一个是美元债，一个是港币的银行贷款。以越秀房托的4亿美元债为例，融资成本由此前4.99%的下降到现在的2.65%。
“半年时间就能节省万成本，全年就是万。”林德良依然很会算这笔账。
再谈收购：好的地段、成长性物业是收购标准
6月21日，国内首批9只基础设施公募REITs正式上市。项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。
一直以来，国内投资者对公募REITs的“开闸”保持较高的
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