摘要：道可特资管团队以上、下篇系列文章的形式，对CMBS项目实务操作问题进行分析和研究。上篇主要对CMBS产品的概念、特点、适用场景、典型交易结构图及主要交易模式等进行介绍，分析CMBS项目构建双层SPV的内在原因。下篇（即本篇）将主要讨论CMBS项下标的物业的情况、CMBS项目的主要风险及针对这些风险的处理方式。
近年来房地产调控政策不断加强，房地产企业的融资难度随之加强。目前，银行信贷收紧、非标压缩、发债门槛提高，资产支持证券给房地产企业融资提供了新的突破口。商业地产抵押贷款支持证券（CommercialMortgage-backedSecurities，以下简称“CMBS”）作为资产支持证券（Asset-backedSecurities，以下简称“ABS”）的重要组成部分，具有融资效率高，发行价格低，风险隔离完善等优势，在释放商业地产价值的同时，房地产企业仍拥有商业地产的控制权，可以作为房地产企业融资的重要渠道。
一、CMBS项下标的物业的情况
（一）标的物业基本情况
根据深圳证券交易所《资产证券化业务问答（年5月修订）》（以下简称《深交所问答》）5.24条，基础资产为商业物业抵押贷款的证券化项目，底层物业应为借款人合法持有的成熟商业物业（写字楼、购物中心、酒店等），建议位于一线城市或二线城市的核心地段。从目前市场上已发行的CMBS产品来看，底层物业涵盖了写字楼、购物中心、长租公寓、综合体和物流园等。
（二）标的物业的权属及权利限制情况要求
《深交所问答》5.24条规定，底层物业须权证齐备，由借款人合法持有，且不得附带抵押或者其他权利限制。如存在权利限制情况的，应设置合理安排在贷款放款后解除相关权利限制。管理人须就解除权利限制的流程、资金监控措施和风险处置安排等进行明确约定和披露。
对于标的物业的权属情况，标的物业应当权属完整、清晰，权属证明文件应当齐备，由借款人合法持有并完成相应的产权登记。在法律尽职调查过程中，我们不仅
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