“中国（写字楼）租金回报率低得我都不好意思说。”曾经，SOHO中国董事长潘石屹不止一次在公开场合表达了他对租金回报的失望。
潘石屹抱怨的点在于，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”
于是，在年潘石屹放弃了主导商办楼宇投资的生意，计划接手的是世界知名顶级投资公司黑石集团，后者拟以约.57亿港币的交易价格全面收购SOHO中国91%的控股权。尽管代价巨大，但综合SOHO中国当时的资产、负债及年收益来看，有的人认为黑石赚了至少亿，有的人则说能赚亿。
虽然黑石与SOHO中国的收购事宜最终被终止。但这桩未达成的交易背后却抛出了一个值得本土企业反思的问题，那便是在资本预期里，一个本土企业认为亏本的生意，像黑石这样的知名外资却可以乐此不疲地从中获益。搞清楚这个问题，对于本土企业投资运营楼宇资产十分重要。
一、外资扫楼史
过去，为什么他们总能挣到钱？
在寻找问题症结之前，我们不妨了解下外资投资中国商办市场的历史，我们以其中一个项目为例，试图从中找到答案。
这个项目便是位于上海淮海路商业街，毗邻新天地的一幢楼高20层的甲级写字楼——新茂大厦，新茂大厦的第一任主人是来自新加坡的一家知名外资企业凯德置地。了解这家企业背景的都知道，凯德置地是2年在国内第一个注册的外商独资的房地产投资公司。
之所以以这个项目为例，是因为在未来的日子里新茂大厦多次易主，且交易对象均为外资，而这些外资在不同时代背景下的每一次交易里还都赚到了钱。
新茂大厦最早一次的交易发生在5年1月，凯德置地当时以万美元的价格出让新茂大厦95%的股份给澳大利亚最大的投资银行麦格理旗下的专业地产基金管理公司MGPA，这次交易也被称为海外地产基金首次收购上海的成熟物业，同年外资们掀起了第一波进军中国商办楼宇投资的热潮。
5年是一个特殊的年份，时逢美国以贸易战为由施压，倒逼我国人民币升值。当年的我们不像年这般尚有一战之力，不得已下，我们化被动为主动，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
在人民币升值的预期下，外资们开始利用更低成本的资金以及汇率优势开启了第一波的扫楼史，仅在5年九个月的时间里，麦格理就以上海为主战场实现了三笔交易，5年在国内管理的物业资产达亿美元。
对于卖家凯德置地而言，当时这笔交易更多的意义在于“将资金从成熟的物业转移到高增长业务”，于是在卖掉新茂大厦股权之后就有了后来的位于北京东二环的来福士广场，基于凯德置地开发深耕国内房地产的投资属性，这笔交易只能说稳赚不亏，毕竟年北京来福士广场写字楼部分的日租金已与新茂大厦看齐。
对于买家麦格理来说，新茂大厦从此变成了一只能下金蛋的鸡。这笔交易既有谋求人民币升值短线炒作的特性，又展示了其独特创收的基本功。
在收购得新茂大厦后，麦格理高调聘请国际著名物业管理公司——第一太平戴维斯为物业管理公司，拟在交付使用后将租金从现在的1.2至1.6美元/平方米·天上调至1.6至2美元/平方米·天。这种手法麦格理收购韩国、日本写字楼时就有显露，即取得写字楼后，立即着手装修物业，积极地降低运营成本、提高出租率。
麦格理点石成金的手法并不仅局限于资产的处置上，实际上从咨询服务、基金资产的买卖到基金上市发行承销及随后的资金筹集和管理的每个环节麦格理都能攫取到利益。
在两年之后的7年，麦格理还没等到新茂大厦正式交付使用，便再次将项目闪电转让给一家来自德国的基金，弹指之间溢利高达%，狂赚12亿元人民币。直至年9月，由ARA运作的一只私人基金ARAChinaIn-vestmentPartners，又斥资28.5亿元购入新茂大厦，至此上一买家又从中获利6.3亿元人民币，这还不算期间八年运营的租金收益。
ARA是由李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司（ARAAssetManagement）。在接手后，ARA做了和麦格理同样的事，即着手装修物业，提升出租率，不同的是，ARA聘请了国内智慧商办改造运营专家堂堂加智造旗下芯楼管家平台，为楼宇提供了更快速的装修和更智能化的楼宇改造服务，大幅缩短了楼宇去化周期，提升楼宇运营效率，时至今日，新茂大厦租金几乎稳定在一个高位面价（实际成交价）水平。
二、新楼宇投资时代
未来，楼宇运营核心竞争力在哪？
环顾当今世界楼宇资产，中国一线城市无疑是国内外资金
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/7729.html
