98年房改之后，我国房地产蓬勃发展至今，并且，在未来十几年，规模依然会稳定地维持在20万亿左右。现如今，于万军中脱颖而出的房企，不少已经将标准化、高周转的住宅开发玩得炉火纯青了。
可是，对很多房企来说，城市更新却还是一个比较陌生的领域。一是以前各地有大量净地出让；二是城市更新做不到“、、”的快周转。一百强房企总裁就告诉明源君，我们只在公开市场拿地，虽然贵点但可以快周转。
然而，随着一二线城市逐步进入存量时代，参与城市更新已经成为各大开发商获取高能级城市土地的重要途径。
很多房企审时度势，喊出转型美好城市运营商之后，却感到迷茫——到底该怎么做？因为即便是成熟的住宅开发领域，做得好的不愿说或不会说也是常态，使得新人入行以后，往往只能通过各种渠道搜集PPT，以及在实操中摸索学习，相关的书籍屈指可数，更别说相对小众的城市更新领域了。
最近，“旧改专家”佳兆业的经济研究院推出了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》，填补了开发商在此领域的空白。
全书既有理论阐述，又有落地案例；既有佳兆业等标杆做城市更新的实战经验，又有世界各国的参照；系佳兆业集团20年来首次系统地向外界展示其在城市更新领域的逻辑思考，及在此基础上建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案。明源君第一时间拿到了该书，现将核心观点分享如下。
由于篇幅所限，本文主要介绍为什么要做以及怎么做？
▲图：佳兆业城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》
政策支持、消费升级等5大因素
已经驱动我国进入城市更新时代
城市化是过去几十年来中国房地产发展的最大动力。然而，就像一个人成长的过程，从婴儿成长为青年、壮年，再逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病；一个城市不断发展，慢慢也会产生出“大城市病”，当现有城市机体出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市人群的消费需求，就需要更新改造。
可以说城市更新就是城市发展到一定阶段的必然产物。如今，世界上许多国家和地区的城市都已经开始从造城走向更新。
当然，有人会说，欧美发达国家早已完成城市化。我国距离完成城市化还早，做城市更新的必要性有欧美那么强烈吗？！
对此，《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》认为，时至今日，5大因素已经驱动我国进入城市更新时代——
1、驱动力一：城市发展进入减速阶段
从国际经验看，城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段，总体上会呈现“从缓慢成长，到加速发展，再到缓慢衰落”的诺瑟姆“S”形曲线（如下图所示）。尤其是当城市发展到50%的城市化率时，城市化进程将迎来从加速推进到减速推进的重要拐点。
截至年末，我国城市化率已经达到59.58%，城市化发展已处于后半程阶段，三大城市群——珠三角城市群、长三角城市群和京津冀城市群的城市化率已经超过83.84%、68%以及60%。借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套，优化产业结构并进而促进城市发展已势在必行。
2、驱动力二：产业重心转向服务业
从国际经验来看，工业经济向服务经济成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。当城镇化率超过50%时，大量制造业会搬出中心城区。
我国第三产业在国民生产总值中的比重早在年就超过了50%；目前，北京、广州、上海、杭州、西安等城市第三产业的占比早已超过60%，产业结构由工业主导向服务业主导的趋势日益明显。
高能级的城市“腾笼”之后，还需要“换鸟”——为城市发展注入新的产业元素，原有的物理空间（比如厂房）不符合新经济需求，这就需要城市更新。
3、驱动力三：政策很支持城市更新
国家层面，严防死守耕地保护红线，要求控制新增土地的供应，但是鼓励地方盘活闲置土地。
有些地方在限制新增建设用地量方面，甚至严于顶层设计。比如，上海对新增建设用地就实行“稳中有降、逐年递减”的方针，但鼓励存量改造。
4、驱动力四：房地产进入存量时代
根据中指院最新报告的观点，参考国外关于住房年折旧率2%的规律，~年，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
事实上，中国住宅的平均寿命不到30年，以存量盘活为主的模式，占据的份额比中指院的测算还要大得多。棚改是表现之一。
年，深圳城市更新供应商品房的面积占商品房总供应面积的比例已经高达47%。北京和上海等一线城市的核心区域已经不再准许兴建新的商办项目，满足核心区域的写字楼市场需求，只能依靠存量市场的盘活…
▲来源：《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》
5、驱动力五：新中产催生消费升级
根据麦肯锡咨询公司发布的报告《“会面”中国消费者》显示，年，家庭年均可支配收入为1.6万~3.4万美元的“主流”消费群只占总人数的6%，但是到年，这部分群体的占比将会飙升至51%！这部分消费群体更看重价值和体验。需要新的产品、服务和场景才能满足这些新中产的消费需求。
3类产品将成为城市更新主流
注意4大关键点就能打造精品
时至今日，大多数开发商还是喜欢拿地，盖房，卖房，回款，然后继续拿地……重复。这种模式最为简单。即便是参与城市更新，也更多的是为了获取土储——推倒之后重建，跟通常的住宅开发区别不大。
目前，推倒重建的城市更新模式依然存在。然而，随着时间的推移城市更新的内涵变得越发丰富，操作也复杂了。
模式上，除了推倒重建，还有就地修复。业态上，除了住宅，还有商业、写字楼，甚至还要配产业园区、学校等。
城市更新应如何打造产品，需要注意哪些关键点？《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》给出了答案。
一、消费升级下，三类产品将成为主流
十九大报告指出，“我国社会的主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾”。
城市更新就是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的区域，进行必要的和有计划的改建活动，以满足人们的需求…
当前，我国正处于第三次消费升级浪潮。人们对城市更新的要求，已经不仅仅是建筑物和片区的改造，人们对生活和品质提升的需求已占据主导地位，因此城市更新产品的打造必须以人为本、因地制宜，既要满足人们对产品的体验感、舒适感和科技感的需求，又要将城市的历史文化与现代化发展高度融合。
因此，佳兆业白皮书提炼之后认为，三类产品（已有成功案例）将成为未来城市更新的主流：
一是文化传承的老厂房改造，比如从厂房到创意园区的郎园Vintage；历史街区改造，比如从老建筑变为地标性商业区的上海新天地；以及文旅改造，比如历史与现代结合的南京夫子庙。
二是商业升级的商业改造，比如年建成的北京世贸天阶，面对电商冲击以及消费者购物行为的变化，于年进行大规模的改造，使得物业焕发新生；联合办公改造，比如东四·共享际是由酱油厂改造而来；创客空间改造，比如上海滩的8号桥。
三是美好居住的长租公寓改造，比如前面提到的新派公寓在北京CBD的旗舰店；民宿改造；以及常见的住宅改造，比如平湖佳兆业广场等。
二、城市更新产品打造，有4大关键点
城市更新既是民生工程，又是地方政府重点
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