我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
新人首问房姐你好，坐标武汉，目前有武昌恒大首府有一套住宅（目前自住），四新之光一套住宅（还没有交房，快了），恒大首府的写字楼平的有三套。写字楼买了4五年了，几乎没有涨。现在有几个问题
1.我们想给孩子上学买个学区房，一个是武汉小学那里的双学区房，老破小4，5万一平米，次新盘只有一个帝斯曼，现在也是5，6万起了，太贵了。同时也在考虑江岸区的育才小学，长春街那里的学区房，比武汉小学的便宜一点，大概三万多，还没有详细了解，在孩子读书这个事情上，是一定要择校的，对口的太差了，怕到时高中都没有得读，也想花点钱择校，奈何没有关系，在学区房上面有什么建议吗？武汉小学的老破小值得购买吗？他的学区相对更好。（去年到今年涨了好多。）
2.关于房子的资产配置上面有什么意见吗？写字楼自用在，但没有全部利用起来，写字楼也不好出手呀，想把手上的房子置换成优质资源。
3.我弟弟在东西湖有一套投资的房子，两年前买的，没有增值，目前出租，想卖掉，买江汉路的商铺。我个人觉得这个不合适，商铺现在不如以前了，但是：不知道如何劝说他，想听听你的分析。如果他实在想出手，有什么置换的建议吗？现在深圳的房子还值得购买吗？如果值得购买，在哪个区域？
回答：你好，如果只在乎学位，建议买帝斯曼这类顶级学区房，但是从投资角度看，是比较差的，因为没有居住环境，光靠一个学区支撑如此高的溢价，泡沫太大。能接受第二梯队的学区，考虑自住学区和升值潜力平衡，是相对好的选择，参考知识星球内部推荐的楼盘。
写字楼租售比5%以上可以保留，作为现金牛奶，就当作投资理财产品，5%的回报率还算中规中矩。如果租售比不到4%，建议直接出手。随着电商、视频、AR\/VR、自动驾驶、数据智能等技术和应用的发展，商铺必将被重新定义。不是说商铺一定不能投资，但不能再拿过去那套衡量标准来判断什么是好商铺了。这个话题太大，展开需要不少篇幅，这里先简单给几个结论：
a)社区铺是有未来的。用最后米和电商拼时效，用线下店的物理优势做电商做不了的服务业。
b)但不是所有社区铺都有未来。甚至可以说，绝大多数社区铺如果不经过大幅改造甚至推倒重来，都不能很好地适应未来居民对社区铺的需求。
c)相对商圈铺、商场铺，社区铺对新手更加友好。但和住宅相比，运维难度系数仍然高出不止一个数量级。
d)商铺和住宅一样，也分上中下等，也要看位置、户型、朝向等要素，而且还多出开面、层高、能否重餐饮等特殊要素。边角料一样是被嫌弃的，而且是更加嫌弃，因为与住宅的“楼王vs边角料”相比，你面对的空租期可能会更长，和旺铺的租金差可能会更高。深圳现在只买限价新盘，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：智慧美丽的房姐你好！我和我老公婚前各有房产一套，我的东湖御苑91平两房，商贷，他的坐标城97平，三房，混合贷，预计卖出都在到左右。今年孩子快两岁，准备离婚后买一套改善学区，目前看中复地东湖国际平。问题1，复地平带车位左右价格合适吗，考虑自住。2，东湖御苑和坐标城，卖一套买复地，首付或者贷款有点困难，可能差几十万，卖两套可以多80万，压力小，还可以再投资一套小户型其他楼盘。您建议卖一套还是都卖了？
回答：你好，感谢付费！建议出手东湖御苑置换复地东湖国际，可以适当高评高贷。坐标城可以继续持有，关山大道是光谷领涨区，建议出租缓解月供压力。从投资角度，一般是建议买小户型挂学位，在附近租房住，剩余子弹投资光谷东。投住分离。
提问：请问房姐为什么山水年华的房子二手房交易量没有朗诗大，但是房租比朗诗贵一千多块，房源还少，光谷东的二手房，朗诗毛坯89平，山水年华多平高层简装三房每平方，我去看了，可以直接出租，纠结应该选哪个以后好出手，回报率更高，请房姐帮忙分析支招！
回答：你好，感谢大额付费！朗诗挂牌量比山水年华多1倍，加上位置属于光谷东的核心区，炒家多，所以小户型上车盘的成交量很大，周边企业不多，租金相对较低北大资源山水年华挂牌量相对较少，加上靠近华为，住家人群相对较多，租金也相对贵一些。但是距离光谷东核心区距离比较远。这2个楼盘，单价相差不大，建议优先朗诗。
提问：美丽房姐您好！急急急新人首问！本人毕业一年，准备买房。月工资在四五千左右，在光谷国际广场附近工作。现在家里最多首付一百。现向您提问目前看了花山的光谷瑞园这个可以自住吗感觉配套很不完善和黄家湖的美的君兰半岛相比是不是环境较差中建星光城本人有内部折扣可以拿下但觉得公摊面积太大得房太小求房姐指点一下刚毕业的小白
回答：你好，感谢大额付费！你看的这几个盘，投资价值排序：中建星光城瑞园君兰半岛中建能拿到内部折扣，还犹豫啥呢？投资选筹优先考虑板块，至于公摊面积这类指标可以基本忽略不计。花山是光谷东的外溢板块，会跟涨。黄家湖这类远城区板块，涨幅不如三环内，并非投资首选。
提问：房姐，现在凌晨一点半，刚和中介和买家沟通一轮，没成交。大兴黄村滨河西里的，97年52平，六层（非顶层），不满五。精装修，带家电，万的要价。对方出价。有点沮丧，也忐忑，不知道现在出手合适吗？因为去年9月份万没卖，现在万的价格让我很难受。没成交居然还有点松口气的感觉。在这段时间感觉楼市缓上来点了，中介确说南城大兴的房价不会比现在更高了，是我判断错了么？求指点！谢谢？
回答：你好，感谢付费！“中介说南城大兴的房价不会比现在更高了”——中介针对卖家惯用说辞，真信了就上钩了。作为卖家，中介和买家会一直攻击你的心理防线。事实上，北京最近一直在发展南城。现在北京没有城乡结合部洼地了。北边回龙观天通苑孙河，东边常营通州，南边亦庄大兴，西边到田村金顶街。黄村已经漫过大水，现在属于不功不过的地段。未来还会随着大盘涨，只是投资有比黄村更好的板块。如果不是有确定收益的笋盘值得入手，其实可以等等北京热度起来之后再出手。
提问：房姐您好麻烦您比较一下光谷东的：中城光谷龙山湖首开平米单价关山：琨瑜府平米每平。武昌滨江：绿地海泊滨江平米每平请问房姐哪个更适合投资非常感谢
回答：你好，感谢大额付费！这几个楼盘对比优先琨瑜府，平自住不错，单价2.38也不贵，但是大户型流动性不太好，自住+投资+长持可以考虑绿地环线位置不错，适合自住，未来涨幅随大盘。中城光谷龙山湖位置偏，价格不低，1.8这个单价买光谷东核心区更好。
提问：新人首问，请问美丽与智慧并存的房姐，户籍咸宁小县城(目前夫妻都在这边工作)，有武汉公积金，社保不足一年，想在武汉限购区域买房，又没有资格，不限购区域又觉得太偏，买了打算过几年自住，也方便孩子以后读书，目前子弹不多，我纠结到底买我们小县城的商铺（新开发小区）还是到武汉买房？
回答：你好，三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。咸宁今年的房价一直是下跌趋势，谨慎！提醒一下：所有的小县城房产，从现在开始，只卖不买！建议优先考虑武汉。
提问：您好！武汉房姐！本人户口广州，现有番禺金山谷住宅平一套（贷款已付清，抵押贷款），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹+DY贷，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢
回答：你好，感谢付费！钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了不同的板块价格体系不一样。比如的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。万的房子一涨起码到0万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区
提问：新人首问，年入东西湖区将军路荣昌花园平按揭尾款还有66万，准备出售，买沌口君融天湖麻烦帮我建议下
回答：你好，买沌口是考虑自住还是投资呢？如果是投资，不建议入手了。沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导GDP和消费能力都很强所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。如果是自住君融天湖8-9折才考虑
提问：急问：房姐你好！花样年花好园平同品牌物业3.9和武地汉悦府或者平绿城物业2.9该怎么选？改善型自住需求。
回答：你好，感谢付费！纯自住角度，其实这2个都是小盘，体量不大。周边环境和品质对比汉悦府略好一点。相同的单价，其实建议增加一点预算买万科汉口传奇这类盘。
提问：美丽的房姐你好，在未来科技城这边上班，想买套房投资为主，看中两个二手楼盘，桃花源和北大山水年华，个人比较看中北大山水年华，另外就是葛店红莲湖那边，很多同事在那边买房，说是目前房价不高未来发展会不错，最近那边也在热炒，想咨询下房姐意见，红莲湖房子能买吗，未来有升值空间吗
回答：你好，鄂州红莲湖无穷无尽的供应，加上没有产业支撑和人口导入，自住可以买，投资回避。这几个盘优先北大山水，桃花源被药厂包围，常年是光谷东的最低价，不建议买。
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