“我们这个公寓项目，可能会让市场上部分住宅都自愧不如。”
近日，有粉丝向乐居君爆料，不少中介推销位于黄埔开泰大道的归谷LINK公寓项目，而从中介提供的资料看来，这个项目跟之前的公寓相比有很大区别，不但有园林、泳池、网球场等配套，连产品看起来都很像住宅。
乐居君到实地看了一下，的确有那么点意思。
比如说，项目内部打造了一条登山绿道，逛完大概需要20分钟；
又比如说，这个㎡三房两厅两卫户型，你不说，根本没人觉得是公寓......
好了，更多的细节，我们在下面说。为免后台又收到小伙伴质疑的留言，乐居君先唠叨一句：
这不是广告。
三地铁交汇生活配套齐全
归谷LINK，这个名字听起来就很高大上，官方资料是这样介绍的：
科创投融资汇聚，下一个硅谷财富传奇的诞生地。
说白了，项目类似一个创业园区，里面有办公物业以及公寓。
需要注意的是，项目地块于年5月被广州归谷科技园有限公司拿下，成交价为2.65亿元，折合楼面价仅元/㎡。
目前项目在卖的是公寓产品，而科技园部分还没正式运营，但已经引进了麦仑科技、路晟科技等数十家科创企业。
项目周边的科创氛围也比较浓厚，分布着生物研究所、AI人工智能等企业。
从区位上看，目前距离项目最近的地铁站是21号线的苏元站，步行可以到达，未来地铁7号线二期开通后，项目旁会有一个科丰路站（具体以官方为准），再加上地铁6号线也途经片区，项目可谓妥妥的三线交汇。
自驾方面，从开泰大道出发，到天河金融城、珠江新城都很方便。
商业配套方面，项目与大壮国际广场一路之隔，在目前自身底商还没开的情况下，到对面“蹭一下”也是很方便的。
再往地铁苏元站方向走，就是萝岗万达广场了，吃喝玩乐基本不用愁。
自身配套方面，上面也说了，项目会自带少量底商，同时还设有超2万㎡山体公园、超㎡会客厅、超㎡国际会议中心、网球场、泳池等。
此外，销售介绍道，每栋的3楼都是架空层，会打造成园林、图书馆、咖啡厅等不同活动空间。
3楼架空层
部分已建好的园林
项目总规划图
主推46-㎡户型预计2.6万元/㎡起
下面来分析下大家最关心的产品和价格。
首先要强调的是，项目是有产权的，不是那种卖使用权公寓的“一个大证”，是实实在在的一户一个房产证。
整个项目占地面积7.4万㎡，总建筑面积约30.7万㎡，共规划7栋物业，其中5栋（C1-C5）为开发商自持物业，用作专业写字楼，办公企业主要以科研为主；
2栋（A1-A2）为建面约46-㎡的公寓产品，最高30层，明年中交楼。产权为40年。
未来开通的7号线二期科丰路站，就在本次开卖的A2栋公寓旁，而且A2栋北向无遮挡，可以看到对面的大壮国际广场，南向望山景，视野不错。现场销售也表示，他们先拿了位置、条件最好的一栋出来卖。
北向户型无遮挡
值得一提的是，A2栋两边为-㎡的大户型，中间是46-59㎡的小户型，一层有17户，共四梯。
这样的梯户比跟住宅相比肯定是紧张的，但与乐居君此前看过的公寓相比，已经算宽裕了。
还有一点跟其它公寓不一样的是，项目每个房间都位于单边位，不会出现门对门的现象。
目前项目仅开放了两个样板间，分别为55㎡一房一厅和㎡三房两厅，全都是平层设计。
55㎡一房一厅户型方面，比较一目了然，竖厅设计，没什么特别要说的。
就是在产品设计上，窗户用了隔音玻璃，尽管正对开泰大道，但噪音都不算很大。
㎡三房两厅户型就比较可圈可点了。进门处是厨房与书房相连，客厅较开阔，动静分离也做得不错。
缺点的话，可能碍于公寓设计，超7米长的阳台居然藏在了厨房和书房后面，不仔细看很难发现......
销售还强调，交楼时的阳台入口一半被封，一半是窗户，如果想做成样板间的这种落地玻璃，就要自己改造了。
但不得不说，一进入样板间的瞬间，乐居君还是被震撼到的：这不就是住宅吗！
客厅采用的也是落地玻璃，采光非常好。
虽然让你有住宅的错觉，但不好意思，厨房还是不能使用明火的。
三个房间的细节都做得较好，主卧还带卫生间，每个空间都很宽敞。
销售介绍道，所有南向的大面积户型，房间交楼时都带落地玻璃，采光十分不错。
价格方面呢，一开始销售也是很谨慎，只透露了3万元/㎡，所有户型楼层朝向任选......
在乐居君追问下，他又表示，项目周六先进行一波针对员工和认筹客户的内部认购，预计2.6-2.7万元/㎡（仅为销售口径，具体以开盘为准）。
“你有心买的话，就先交3万元下筹，如果现在不认筹，周六过来也是买不到的，”销售说道。
最低2.6万元/㎡？周边二手公寓1字头
如果开盘价真的2.6万元/㎡，那么一套46㎡的户型总价约万元，一套㎡约万元。
这是什么水平？
由于项目周边无一手产权公寓在售，我们只能拿二手做对比了。以最近的大壮国际广场为例，公寓于年建成，如今二手均价约1.9万元/㎡，50㎡以下单间总价基本不超万元。
稍靠近科学城板块的萝岗敏捷广场均价1.7万元/㎡，两房户型也不超万元。
虽然与旁边的住宅大壮名城（均价4.5-4.7万元/㎡）相比，项目价格十分吸引，但别人可是有70年产权的住宅啊，项目做得再像住宅，终究还是公寓性质，面临使用水电费高、转手税费高等弊端。
在租金回报率方面，销售称46㎡的单间，租个5-6千元/月根本不成问题，但乐居君在链家网一搜，好像又不是那么一回事。
同样先以大壮国际广场为例，最贵的一间42㎡单间，租金也不过元/月；而98㎡四房两厅户型，最贵租金为元/月。
萝岗万达广场方面，最贵的54㎡单间租金元/月；最贵的一套92㎡两房一厅租金元/月。
总的来说，项目在同片区公寓产品中，算是比较出挑的，做的都是平层设计，趋住宅化，小区内园林、生活配套也花了不少心思打造，居住品质吊打不少公寓项目。
但是呢，从投资角度来看，项目目前周边的公寓，二手均价还是1字头，虽说项目素质较高，但以后转手能溢价多少，还真的不好说。
如果从自住角度来看，公寓首付去到5成，入手一套面积最小的三房，首付可能要超万元，拿着这个首付，去买住宅不香吗？
而且这种办公和居住混在一起的项目，居住氛围必定大打折扣，每天出入上下班的人会对住户造成困扰。
最后插播一个小彩蛋，据销售说，归谷LINK项目开发商十分有钱，单单是项目门口的一块石头，就已经花了万元！而且，整个项目直到建成都没有向银行贷过一分钱，实力比较雄厚。
好奇的乐居君翻查了一下资料，原来广州归谷科技园有限公司背后大股东为广东中环投资集团有限公司，它于年注册成立，是一家集房地产业、科技产业、旅游地产、物业管理投资于一体的集团公司，资本运营市值约亿元。
文章来源:乐居买房
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