投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该投资性房地产相关经济利益很可能流入企业
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产确认时点：
（1）租赁开始日；
（2）停止自用、准备增值后转让日期；
（3）空置建筑物或在建建筑物，董事会作出书面决议日。
投资性房地产初始计量时，应当按照成本进行计量。
投资性房地产核算的账户设置：
成本模式：
①投资性房地产
②投资性房地产累计折旧（摊销）
③投资性房地产减值准备
2.公允价值模式：
投资性房地产----成本
----公允价值变动
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
1、对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
2、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。账务处理：
（1）成本模式
借：投资性房地产
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
（2）公允价值模式
借：投资性房地产—成本
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
（二）自行建造的投资性房地产确认和初始计量
1、企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益（营业外支出），不计入建造成本。
2、企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
账务处理：
（1）成本模式
借：投资性房地产
贷：在建工程（一般企业）
开发成本（房地产开发企业）
（2）公允价值模式
借：投资性房地产—成本
贷：在建工程
开发成本
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出（投资性房地产—在建）
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：
1.成本模式
借：投资性房地产—在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.公允价值模式
借：投资性房地产—在建
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（或借方）
（二）费用化的后续支出（其他业务成本）
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
：与固定资产有关的后续支出，不满足固定资产确认条件的应当在发生时计入当期损益（管理费用、销售费用、其他业务成本）
年12月31日，甲公司以银行存款万元外购一栋写字楼并立即出租给乙公司使用，租期5年，每年末收取租金万元。该写字楼的预计使用年限为20年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可回收金额为万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司年度营业利润的影响金额为（）万元。（年）
A． B．C． D．
C
=－/20－=（万元）
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