作者：宏丰
央企背景的中航善达（.SZ）距离两地上市（A/H股）物业龙头的王座更近一步。10日晚间，招商蛇口发布公告称，公司以招商物业%股权认购中航善达非公开发行股份事项已获国务院国资委批复，国务院国资委原则同意本次资产重组的总体方案。11日晚间，中航善达发布股东大会决议公告，本次重组事项获得股东大会高票通过。
继年招商蛇口吸并招商地产上市的重大无先例改革之后，招商蛇口再度成为央企改革的先行者。本次重组成功后，按年年报计算，中航善达与招商物业的物业营收合计为66.4亿元，该数据不仅远超南都物业（.SH）和碧桂园服务（.HK），而且对绿城服务（.HK）的地位——两地上市物业老大——形成强有力的挑战（该公司去年营收为67.1亿元）。如此重要的并购案在市场引起轩然大波，业内人士自然要将聚光灯下的招商物业置于显微镜下进行审视，察其秋毫。
核心焦点：并购估值是否合理招商物业今非昔比
此重组案最大的焦点莫过于中航善达溢价收购招商物业，此估值是否合理？问题的本质在于招商物业盈利能力的成色几何？招商物业的业绩增长在去年财报中没有被充分体现——公司年归母净利为1.46亿，同比增速高达.85%，从这个角度看，高估值是合理的；但报告期内的营收同比增幅是21.28%，净利与营收增长不对称的表现，令许多业内人士对公司盈利能力是否“掺水”。
在许多职业投资者的记忆中，提起招商物业，便想起“住宅物业大王”的标签。的确，曾经的招商物业主要向招商蛇口开发的楼盘提供物业服务，物业业态结构过于单一，住宅占比太高，而这与公司履行在招商系中的初始定位息息相关。相比综合商业、写字楼物业，住宅物业毛利率要低许多，综合对比目前A/H股综合商业型物业公司和住宅类物业公司的财务数据可以发现，前者毛利率大约可以达到后者的2.4倍。而且招商物业的服务定位高端，其人均薪酬开支相对较高，更是压缩了利润增长潜能。这些因素导致市场格外
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