央广网北京5月31日消息（记者门庭婷）近日，《北京城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（以下简称《规划》）正式印发。《规划》显示，目前，北京市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米，至年将完成个更新街区任务。
除了北京外，上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、南昌、成都、西安等诸多城市都在推进城市更新工作。近两年，城市更新相关字眼在《政府工作报告》中也有所提及。城市更新巨大的商业空间开始显现，包括万科、华润、龙湖等在内的房企开始加大对城市更新的布局。
面对相对较长的回报周期，习惯了“快周转”的房企该如何应变；从重开发能力到重运营能力，房企完成角色转换的关键点在哪里；未来城市更新又将朝着何种方向发展等问题成为房企布局城市更新的重要课题。
城市更新项目认定标准不一投资回报周期不确定性强
“相较于欧美的一些成熟市场要晚至少30年，甚至50年的时间。”尽管城市更新并不是新兴概念，但国内起步比较晚，业内普遍认为目前我国城市更新发展还处于起步阶段。当然，这一点在市场也有所体现。当前，我国对城市更新项目没有统一的认定标准，陆续出台的政策、规划等都还处在摸索尝试阶段，各城市对于城市更新项目的认定也都有着各自的标准。
在北京，城市更新主要聚焦存量空间的提质增效，不搞大拆大建，除了城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发项目。所以，北京的城市更新多是老旧小区改造、老旧厂房更新、老城区四合院修缮保护等项目。
上海的城市更新项目定义更为宽泛。加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、改善城市人居环境、加强历史文化保护、塑造城市特色风貌等在上海建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，都可能被认定为“城市更新”。
深圳对城市更新的定义与上海类似但又略有不同，完善城市基础设施、改善恶劣环境、消除重大安全隐患、换新不符合经济社会发展要求的建筑使用功能、土地用途等活动被视为城市更新行为。
各城市认定标准差异让城市更新项目投资回报周期也有所不同。作为行业观察者、参与者，仲量联行华北区战略顾问部总监王飞表示，北京的城市更新项目更多指向存量市场，投资回报周期相对较长，普遍在8-10年，甚至更长；在上海，“留改拆”并举让部分拆除重建的销售项目被纳入到城市更新中，缩短了投资回报时间；而深圳由于城市更新范畴更广，最乐观的项目可以在4-5年实现现金流平衡。
此外，王飞指出，相比于传统开发项目，在城市更新项目实施过程中，规划调整、设计方案和投资方案的互动匹配、拆除新建改造并举的施工方案、楼宇运营系统的更新对接、运营界面划分和公共服务功能的提供等工作流程相对复杂，涉及的相关部门不尽相同，多数项目需要“一事一议”，审批时间可控性较弱，或会衍生出融资、政策变动等市场风险或灵活应对策略。
“城市更新项目投资周期长、审批流程复杂，具有相当的风险性。”第一太平戴维斯华北区高级董事温书阅表示，“任何类型的城市更新，都有其核心的利益的诉求，包括城市发展的推动企业效益的提高、建筑本身的升级、社会效益的实现等等。在投资决策前，投资风险的评估、全面的可行性研究以及精准的投资回报测算必不可少。只不过任何‘生意’的风险性都是无法彻底避免的。”在城市更新方面我国缺乏系统性的法律法规，目前多数项目都是“摸着石头过河”，不过，他相信随着城市更新成功案例的增多，未来一定会形成一系列专门用于约束城市更新行为的律法，制度或惯例。
慢回报难挡房企布局热情万科、招商蛇口等多企业加码城市更新
“从广义上看，城市更新是推动整个城市功能、人口、文化等各方面实现阶跃式发展的质变过程。”在王飞看来，上海新江湾城、上海新天地、北京奥林匹克中心区等项目经过城市功能阶跃式的发展，提升区域人口结构、产业能级、城市功能和生态系统。他表示，广义上的城市更新不只是点状的存量楼宇改造，从区域层面看是城市价值洼地向城市功能创新高地阶跃式转型绽放的过程，北京动物园批发市场变身金融科技区、首钢片区由工业区转型为世界级的创新园区和消费目的地都是比较典型的实践案例。
城市更新项目不断推动着城市功能的完善，城市业态出现更多创新，城市的文化属性得到强化。根据相关行业专家的预测，在未来人口基本稳定、建筑总量基本稳定的情况下，按照50年更新速度，国内年均大约有10-12亿平方米建筑需要更新。在我国房地产行业进入深度调整期、存量属性更为明显的情况下，尽管投资回报周期长，大量的城市更新需求还是催动了房企入局。
据克而瑞统计，80%的百强上市房企都曾做过城市更新，其中半数企业城市更新规模已超百万平方米。华润、万科、保利、碧桂园、卓越、招商蛇口、远洋、华侨城、大悦城等知名房企在列。以远洋集团为例，截至年底，远洋集团已签约旧改项目约万平方米，主要布局深圳、广州、东莞等大湾区重点城市；已转化及获取项目的土储面积共万平方米；新增深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平方米。
王飞认为，在开发运营逐步回归核心城市、中心区域的大趋势下，城市蔓延式发展的新区开发占比会越来越少，城市更新在投资、开发、运营等领域会越来越重要，在中国房地产领域的比重也会越来越高。
近期，房企更是加快了在城市更新方面的布局。
5月9日，万科与广州市政府签署合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。对于此次与广州市政府签约，万科董事会主席郁亮对外表示，万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。而在年8月万科与上海市人民政府签署战略合作协议，郁亮就曾有过类似表述。当时他表示，将进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域的合作对接，加强对未来城市、韧性城市的创新探索，为上海经济社会发展贡献更大力量。
4月26日，招商蛇口与新世界中国签署战略合作协议，表示将充分发挥双方资源优势和经验，在房地产投资项目上进行全方位合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目等多个领域。4月20日，首开集团与北京市海淀区人民政府签署框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等领域展开深度合作。此外，富力、华润、保利、招商、中国铁建等企业也在近期纷纷与政府、企业等签署战略合作协议，加码城市更新项目。
对此，王飞表示，企业更加
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