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在广深高速与莞惠城轨的十字交汇处附近，一条贯穿五栋楼外立面的“通信光带”即将随着这座工业园的建起，点缀在这条连接珠三角城市的“不眠路”旁，和这条车水马龙的高速一样，加快推动道滘产业转型，阔步迈向新业态的未来。
小河项目一期建筑外立面预览图
“设计的构思是以5G信息技术中的通信传输为意象，提取了‘线性’‘连贯’等特征来增强园区对外的标识性。”这是今年九月，广深港澳科技创新走廊道滘小河单元项目（以下简称“小河项目”）刚确定下来的设计图，一座连片改造下的“5G+工业互联网”园区，其独特的魅力已被清晰勾勒出。
“批、拆、供、建、投”五步计划加速推进
走进小河项目，除两个临时搭建的房屋外，放眼所见的全是平整的土地和用做遮盖的绿布，三台吊车正在这片四四方方的土地上有序作业。比起拆除时的轰轰作响、声势浩大，目前道滘小河项目迎来了地面之上的短暂“平静”——近期工作都在“地面之下”完成，依次按顺序开展土方、基坑支护、桩基、地下室结构搭建等工作。
启动区拆除前
两年前，小河项目处曾是20世纪90年代建起的老旧厂房，多是单层的铁皮房，被作为集体工业、仓储用地，建筑质量差。多为鞋材、五金加工、泡沫等污染性较大的产业，产能落后，厂区规划凌乱不合理，土地利用效益低，年产值仅万。“这与道滘镇城市更新、加快打造新动能的高质量发展战略不相符。”道滘镇城市更新中心主任卢照明表示。
随后，在东莞镇村工业园改造提升的背景下，小河项目由市属国有独资企业东实集团与道滘镇政府共同成立的东莞市旗胜投资发展有限公司实施土地整备开发与改造，成为了东莞首个采用市属国企土地整备模式实施的“工改工”项目。
启动区拆除后
在市属企业土地整备开发模式下实施“工改工”，小河项目一路提升落地速度，各项工作稳步推进。投资方面，小河项目总投资约亿元，启动区总投资达11.5亿元，年度投资约1.6亿元。今年2月，小河项目完成控规批后公告；3月占地亩的启动区率先拆除平整；9月，首期启动区通过网上挂牌方式在市公共资源交易平台完成单一主体挂牌招商交易；11月，小河项目启动区正式开工建设。
“我们预计是到明年3月，展厅实现‘正负零’，明年10月展厅对外开放。整体一期工程预计年12月底建设完成。”谈起目前项目的计划时，卢照明自信地说道。
在一张名为《道滘镇农村（社区）股东大会表决情况记录表》上，名代表的红手印和签名颇为醒目，二期合作事宜已通过村集体表决并达成合作协议，正在进行权籍调查、拟定拆迁补偿实施方案等前期工作。目前，卢照明和其他同事已经马不停蹄投入二期的准备工作，“预计明年就能进场去谈拆迁了。”
产权成“工改M1”项目企业落户最大引力
“我们在这里做一个产业园，将结合道滘产业的特点，以及未来导入的新兴产业的需求，同时会为企业建设匹配的厂房空间。”东实集团招商人员介绍，在给小河项目确定发展思路前，东实集团对当地产业进行了深入调研，规上企业产业贡献中占比最多的依次是纺织服装业，计算机、通信和电子设备制造业，造纸业，化学制品制造业。根据当地石墨烯新材料等产业基础，结合东实集团5G产业资源，才确定以新一代信息技术、新材料、高端装备制造为主导产业。“目前意向入驻企业逾家，我们正在筛选当中，比较想引进一些发展前景较好的优质企业。”
众多企业的意向入驻看中的不光是小河项目良好的区位条件，东实集团招商人员坦言：“其实很多企业也是看中了我们这里的产权。因为很多企业在这里发展肯定是奔着上市去的，更多企业其实愿意把厂房、写字楼作为自己的固定资产，方便后期需要时做二次融资。”
小河项目整体规划蓝图
近年来，为破解“工改工”难算账的核心痛点，东莞市政府提出通过产权分割助力招商去化，以推动市场主体更积极地参与进“工改工”项目。卢照明表示，10月东莞发布了《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（公开征求意见稿）》，这是东莞第三次就相关问题进行意见征求，目前来看小河项目符合细则要求，若正式实施后企业可独立办理产权证。
随着意向企业的越来越多，小河项目的未来发展也越发清晰。全面建成后，小河项目预计将产生66亿元的年产值，产生2亿元税收；作为高质量的产业平台，将引入新兴产业人才，优化产业结构，构建产业集群，促进产业升级；预计创造约1万个以上的就业岗位，为周边地区和市民带来实质性收益；同时项目将无偿建设并无偿移交一条城市支路（工业东路）给镇政府，对于道滘打通路网，理顺交通组织，改善片区城市风貌将大有贡献。
卢照明直言：“小河其实是比较偏的一个村，村集体收入也不太高，改造之后村集体将通过物业的租金带动村集体收入的增加。小河亩的项目在建成后将起到一个很好的展示效果，给道滘其他项目的开展做出示范作用。”
市属国企发挥优势高效推进“工改工”
根据有关文件精神，市委、市政府鼓励市属企业深入参与镇村工业园改造提升工作。东实集团城市更新业务相关负责人表示，作为市属国有独资企业，东实集团在参与镇村工业园改造中具备三大方面的优势：
政策方面，根据市政府下发的《东莞市城市更新市属企业土地整备开发操作规范（试行）》（东府〔〕号）文件精神，东实集团可并联开展前期工作和拆迁补偿工作，能够极大地提高镇村工业园改造的工作效率。且采用市场化运作，能够保障村集体和权益人的合法权益。
目标导向方面，东实集团作为市属国企，秉承国企责任担当，更注重“工改工”和产城融合项目的长期综合效益，而非短期的收益平衡。按照市、镇产业发展工作部署，东实集团注重产业的培育，重视龙头企业和产业链招商，保障工业园区的良性发展，同时提供完善的生活配套服务，将项目打造成为“职住一体”的生态园区。
团队保障方面，近年来东实集团通过市场化引进各类专业人才，组建了一支集策划、开发、招商、运营为一体，“懂政策、强执行”的专业化团队，能够有效加快推进项目进度。
马新杰郭文君
马新杰郭文君
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