回顾年初，上海“十四五”规划正式开篇、城市数字化转型号角吹响；半年以来，疫后经济复苏和产业转型节奏稳步推进，源源不断地为城市发展供给源头活水，使得创新成果涌现、市场活力迸发。
六个月时间里，上海写字楼市场区域板块亮点迭出：前滩空置率显著降低、杨浦招揽头部新经济企业、北外滩推出珍稀商办地块。此外，险资推动大宗交易市场升温，全市写字楼租售活跃度整体提升……诸多新动态构成市场发展新篇章的有力注脚。
1
市场迎新一轮发展期涉办地块交易频出
据统计局数据，年上海经济持续恢复、韧性增强。上半年上海市GDP总值.53亿元，同比增长12.7%；其中第三产业增加值.35亿元，同比增长11.3%。
数据来源：上海市统计局
统计局数据显示，上半年上海市固定资产投资比上年同期增长10.9%。房地产开发投资同比增长11.5%，其中办公楼开发投资同比增长0.1%。
半年时间里，上海发布了多层次、多领域的重要政策文件，使得写字楼市场在新一轮发展期中受益颇多，延续了回暖态势并屡现佳绩。
在土地方面，二季度上海市土地市场共供应12幅涉办用地，面积共计78.1万平方米；成交7幅涉办用地，面积共计68.3万平方米；成交楼板均价为元/平方米，同比上升56%。上半年合计供应19幅涉办用地，面积约万平方米。
数据来源：CAIC数据库
当前，上海核心地区的商办土地资源依旧珍稀，但半年时间内涉办地块60亿元以上巨额交易频出。
其中一个重磅地块为：虹口区北外滩HK-01、HK-02（部分地下）。该地块以91.06亿元成功出让，将建造高达米的地标大楼，成为浦西制高点；地块容积率高达27.5，是上海有史以来容积率最高的地块。在建设工期上，出让要求交地后12个月内开工、交地后72个月内竣工。可见以北外滩为代表的上海主城区开发强度已强势加码，追求极致高效的空间利用率和建设速度。
2
供需热度持续上涨写字楼市场空置率下调
上半年，上海写字楼市场有大量新项目入市、供应量持续增加。据58同城、安居客数据，二季度上海写字楼出租供应房源量环比上涨13.87%；与此同时，城市发展韧性强劲，带来写字楼市场租赁需求持续回升，找房热度环比上涨3.89%。
二季度最新入市的四个甲级写字楼项目为：长宁区城市更新项目“宝地新华”、七宝板块“七宝传媒谷”、徐汇滨江板块“芒果广场”及浦东后滩板块“SK大厦”，累计带来21.71万平方米的新增供应量，将上半年新增供应量推升至45.37万平方米。
图表来源：戴德梁行
得益于企业租赁需求旺盛，上海写字楼市场今年来的净吸纳量表现不俗，连续创下自年初以来的单季吸纳新高。据戴德梁行数据，年二季度上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，几近年全年净吸纳量（46.32万平方米）水平，相比于年一季度增长了10.2%。
甲级写字楼空置率则回落至18.8%，环比上季度下调1.9%。其中，核心商圈平均空置率下降至14.6%，新兴区空置率为25.1%。
租金表现上，二季度上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天，跌幅环比收窄。其中，核心区租金为9.25元/平方米/天，环比下降0.9%；新兴区整体租金水平环比上扬1.9%，为6.37元/平方米/天。
图表来源：戴德梁行
据58同城、安居客数据，二季度上海全市写字楼租金挂牌价环比提升2.79%。从行政区域看，黄浦区、徐汇区和静安区的写字楼租金挂牌价长期保持在最高水平。较为成熟的市中心区域写字楼租金挂牌价位坚挺，全市各区价格水平已形成较为稳固局面。
数据来源：58同城、安居客
不过，论及各区租金挂牌价变化幅度，则差异较大。其中，环比涨幅前3名的区域为青浦区、徐汇区和普陀区，分别增长7.7%、5.18%、3.68%。
细化到商圈维度，在租金挂牌价排名TOP10榜单中，黄浦区和浦东新区上榜商圈数量最多，且以成熟核心区商圈为主；此外，前滩、外滩、五角场等入驻率攀升的热门商圈实现不同程度的租金上扬。租金最高的前3个商圈分别为：陆家嘴、外滩/十六铺、淮海中路。
数据来源：58同城、安居客
3
TMT行业成市场主力前滩北外滩表现亮眼
TMT行业在过去半年里愈发活跃，成为上海写字楼租赁市场需求主力。据世邦魏理仕数据，二季度TMT行业写字楼租赁面积比重为30%左右，超越金融业15%的租赁成交面积比重，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。
此外，随着境外旅游消费回流，外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。
图表来源：世邦魏理仕
近年来，医疗健康行业呈现崛起之势。目前上海已基本形成“聚焦张江、一核多点”的生物医药园区产业空间链、构建“1+5+X”特色化布局，商务园区写字楼分布特征明显。此外，医药相关行业在上海各商圈的甲级写字楼市场中，也形成了一定的区域集中偏好。
CBRE所追踪样本显示，医药相关行业在上海办公租赁市场成交中占比稳步上升，日趋成为甲级写字楼高质量高承租能力的主要租户来源。去年至今，知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显——至年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，和南京西路共同成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区。
前滩不仅受到医疗行业青睐，还连续接收了诸多不同行业企业的搬迁需求。据世邦魏理仕数据，截至二季度，前滩已成为浦东空置率最低片区。伴随入驻热度提升而来的，不仅是空置率的极速下跌，还有租金的小幅上涨。
除了有政府规划发力引商引企，前滩还拥有日趋完善的商业配套（前滩太古里将于9月底开业）、6/8/11号线三轨交集的交通区位，更有高档住宅和名校资源吸引人才扎根集聚。前滩这一非核心区优质写字楼市场，前景十分明朗。
得益于前滩等新兴板块和陆家嘴等传统核心板块的双线发力，浦东新区长期为上海写字楼出租热门区域。从58同城、安居客数据看，浦东新区的写字楼出租供应房源量和找房热度均排名全市最前列；闵行区因中低价位写字楼供应充足、业主以价换量策略等成为企业选址青睐区域，热度紧随浦东之后排名第二。
数据来源：58同城、安居客
北外滩的写字楼市场同样值得
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/2729.html
