年，疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。叠加存量时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。
年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业平稳健康发展。
年，多重超预期因素冲击下，我国经济增速放缓，尤其是疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。年，我国GDP同比仅增长3.0%，经济低速运行；二季度及四季度疫情反复，波及面较大，消费市场尤其是接触型、聚集型消费受到严重冲击，全年社会消费品零售总额同比下降0.2%；服务业经济活力下降，下半年服务业商务活动指数持续下滑，9-12月位于收缩区间。
从商业地产市场表现来看，供需两端均走弱。供应端，年，全国城商办用地供需均缩量，推出及成交规划建筑面积同比分别下降23.2%、17.6%；商业营业用房及办公楼投资开工规模下滑，全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降14.4%、11.4%，新开工面积同比分别下降41.9%、39.1%。需求端，年，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降8.9%、3.3%；商铺及写字楼租赁需求疲软，租金下行。
面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。一方面，百强代表企业加大轻资产拓展力度，审慎收并购，保持适度规模增长。另一方面，代表企业加大数字化转型力度，多措并举实现降本增效；同时以创新内容、会员服务赋能消费者与租户，保障项目稳健运营。
年以来，我国宏观经济和消费市场已呈现复苏态势，恢复和扩大内需也是今年经济工作的首要任务，机构对年社会消费品零售总额预期增速普遍在7%以上。伴随着消费市场的稳步复苏，年我国商业地产市场也有望恢复活力，商业地产百强代表企业应全力以赴抓机会、稳增长，引领行业加速修复，实现高质量发展。
1.规模表现
1）年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至9.6%，近五年来首次低于10%
商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值及同比增速
受宏观经济下行、疫情冲击及消费市场疲软等因素影响，商办市场供需两端均走弱，百强代表企业经营性物业持有及运营规模增速明显放缓。年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为.8万平方米，同比增长9.6%，近五年来首次降至10%以下，增幅较年收窄3.7个百分点。
从行业规模扩张速度来看，年全国购物中心开业节奏亦明显放缓。根据中指数据，年，全国3万平方米及以上新开业购物中心数量约个（总建面约万方），同比降幅超三成，回落到年的水平。
2）百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速降至6.3%，收入增速低于面积增速，坪效下降
商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值及同比增速
受疫情影响，实体商业客流下降，商业项目营业额普遍下滑，商业地产企业收入承压，叠加央国企积极落实国家政策，为商户减免租金，多重因素影响下，百强代表企业租金收入增速回落。年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29.0亿元，同比增长6.3%，增幅较年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金及运营服务收入同比增速低于持有及运营面积增速，表明年商办物业单位面积贡献的收入有所下降，经营压力突出。从增长情况来看，在市场整体承压的情况下，仅头部企业依旧保持了相对稳定的收入增长，多数企业增长放缓。
3）布局策略：战略聚焦核心一二线，战术拓展优质三四线城市
从存量购物中心的分布来看，根据中指数据，截至年末，全国3万平方米及以上已开业购物中心总建筑面积约5亿平方米（项目数近个），其中五大城市群占比约六成，长三角、珠三角核心一二线及强三线城市商业氛围浓厚，购物中心密集。
从商业地产百强代表企业的布局策略来看，也是主要聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺的核心城市群高能级城市，在稳固区域领先地位的基础上，适度向周边的强三线城市拓展。
值得注意的是，随着一二线城市商业地产市场进入存量时代，部分企业也逐渐
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