本报记者吴静卢志坤北京报道
在“卖身”消息传出近两年之后，6月16日，SOHO中国（.HK）终于给出确切公告，黑石集团（NYSE：BX）以每股5港元的价格向其股东发起要约收购。
交易完成后，黑石集团将持有SOHO中国54.93%股份，取代潘石屹和张欣夫妇成为控股股东。潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。同时，潘石屹夫妇还将保留9%股份。
据了解，此次拟定的收购方式为黑石集团以5港元/股的价格收购CititrustPrivateTrust(Cayman)Limited（以下简称“Cititrust”）间接持有的SOHO中国的28.56亿股股份，占SOHO中国已发行股本的54.93%，现金代价约为.81亿港元（约合人民币.69亿元），根据公告，此次要约的理论最高现金代价为.58亿港元（约合人民币.71亿元）。
目前，Cititrust以信托受托人的身份持有SOHO中国63.93%股权，是SOHO中国的最大股东，潘石屹、张欣夫妇及其子女是该信托受益人。
一年之后再报价
“这个交易热度太高了，从前两天SOHO中国停牌时，我们圈内就在讨论这个事情，好像回到一年前的状态。”一位业内人士感慨，“我觉得最神奇的是黑石对SOHO中国真是‘不离不弃’，一年之后又重新报了一次价，看来黑石对SOHO中国真是志在必得。”
据了解，年3月，市场消息称，SOHO中国正与黑石集团就私有化事项进行谈判，黑石集团提出以6港元/股（较该股现时股价高约1倍）的价格私有化SOHO中国，总交易价格约为40亿美元。
相较于1年前的40亿美元报价，此次股权收购的理论最高价格约30亿美元。但上述业内人士表示，这并不能简单地理解为资产缩水，“这次的收购概念不同于去年”。
他指出，这次黑石只是收购了它的部分股权，潘石屹家族还保留了9%的股份。交易完成后，SOHO中国依然保持着上市公司的状态，与去年的整体私有化是两种不同的收购方案。
目前，SOHO中国的核心资产为8个位于北京、上海的自持商办项目，包括位于北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO，总可租面积约为78.5万平方米。
市场对此次交易多有潘石屹“套现跑路”的揣测之词。实际上，从年起，SOHO中国就在陆续出售资产。
年，SOHO中国向金融街控股出售了上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，作价52.32亿元；以30.5亿元的价格向携程网出售了上海凌空SOHO的10万平方米物业。当时潘石屹称公司只是清出一些边远资产，持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍是SOHO中国的长期发展策略。
随后的～年间，SOHO中国资产出售持续进行，其中包括将上海外滩国际金融中心地块以84.93亿元价格出售予复星集团；将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元；将虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿元、49.44亿元卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金基汇资本。
而进入年，SOHO中国的资产出售方式开始由单个项目转为资产包的出售。当时，SOHO中国经营管理面积约万平方米的商办物业，其中约万平方米为自持物业。自持物业分为两类，一类是前期散售后剩余的分散自持物业，另一类则是上述8个位于北京、上海的整体持有项目。
当年6月份，SOHO中国对外宣布将其建外SOHO等9个项目的共计个地下停车位，以及共享办公品牌SOHO3Q的11个项目打包出售。同月内，还宣布分批销售上述剩余的分散自持物业，预估总价值78亿元，其中首批销售物业涉及望京SOHO塔1、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目，面积近2万平方米。
“当时业内认为这是潘石屹在向市场发出的信号，他有意要将所有资产一次清或者短时间内全部清仓。”上述业内人士表示。
据曾经近距离接触此次交易的人士透露，关于此次交易，潘石屹在年最初的计划是将北京和上海的8处核心商办资产做成一个大的资产包，一次性卖掉，或者项目以资产包形式分批出售。
实际上，年10月份时，确有市场消息传出，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（GovernmentInvestedCompany）公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场，其他5个项目亦在联系、谈判中。
上述业内人士指出，若以资产包的形式进行项目出售的话，交易价格将会“特别贵”。年10月份，市场消息称SOHO中国计划出售包括上述8处核心商业物业，最高交易对价多达80亿美元，当时披露这8个项目总价值约为亿～亿元。“如果以这种模式卖的话，全世界都没有几个投资公司能够接盘，因为至少需要七八十亿美元资金。所以很明显他们最初这种比较‘倔强’的方式就停滞了。”
年上半年时，受疫情影响，SOHO中国业绩滑落至历史低谷，到4～5月份时自持写字楼的退租面积、租户欠款额达到公司成立以来的峰值。据了解，SOHO中国的主要收入来自于上述持有物业的租金，年SOHO中国的租金收入为15.38亿元，较年下降约16%。
年3月份时，有市场消息称，黑石集团在接触之后，给出的方案是以私有化的模式来推进，40亿美元是收购SOHO中国的全部股权以及相关债务。
但上述业内人士表示，年一季度时，黑石自身受疫情影响出现亏损，更不可能冒险去做这样一个大规模的收购。“这或是后来交易停滞的重要原因。”当年8月13日，SOHO中国公告称，围绕潜在交易所进行的讨论已终止，未就潜在交易条款达成共识，要约期结束。虽然随后的11月份，市场曾传出高瓴资本收购SOHO中国的消息，但得到当事人的火速澄清，高瓴资本称无意私有化SOHO中国。
随着今年6月16日SOHO中国的公告发布，最终的交易方式确定为股权收购。黑石集团最终选择目前这个时间点来进行股权收购，在业内看来，相对其自身而言是一种较安全、稳健的投资方式。“美元现在是大放水，所以说它的收购成本会低一些。”同时，上述业内人士表示：“这样操作的风险也相对小一些，因为之前40亿美元私有化的方案中，需要承接公司债务，而现在只是收购潘石屹夫妇手中的股权，保留了上市公司的状态，这样如果它未来想再去融资或者扩张，会更方便一些。”
在收购消息放出的前一日（6月15日），SOHO中国停牌。在停牌之前，其股价连续9个交易日上涨，创下近一年来新高，收盘报3.8港元/股。
为何要卖？
近几年，SOHO中国几乎是停滞不前的状态，据市场公开数据显示，自年开始，公开土地交易市场中就鲜少有SOHO中国的身影。
对于不断出售乃至清空资产，或与SOHO中国所经营的商办业态较低的投资回报率有关。潘石屹自己曾公开表示：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率才不到3%，而银行贷款的资金成本超过了4%，几乎是地产行业最低的资金成本，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
自年开始，国内办公楼市场遇冷，以京沪两地办公楼市场为例，租金出现下滑，空置率大幅增长。戴德梁行此前数据显示，当年三季度时，上海的办公楼空置率高达20%；北京写字楼市场也打破了长期以来的稳定局面，全市平均租金连续三个季度环比下滑。
实际上，并非SOHO中国如此，目前国内商办物业的投资回报率都较低。第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉记者：“目前北京这种超一线城市的优质写字楼投资回报率一般在3%～4%之间，品质特别优异、租金收益稳定的项目也才能达到4%以上。”
这与北京每年的商业供应体量有关。据李想介绍：“过往数年，北京每年都有50万～70万平方米的供应量，甚至在年供应突破万平方米大关，这还只是甲级写字楼的供应体量。部分片区还会有产业园区以及品质一般的写字楼项目入市。”
大体量的供应使得市场竞争日趋激烈，以北京的甲级写字楼为例，李想表示：“很多业主方因为竞争激烈的缘故，会适当下调租金，或者多给予一些优惠条款，一定程度上，使得整个市场的租金收益处于缓慢下行的状态。”
据李想解释，这就是商办领域处于增量市场阶段的一个典型特征，即租金回报率相对较低。在年北京丽泽SOHO首批客户签约仪式上，潘石屹甚至表示：“中国租金回报率我都不好意思说，美国办公楼回报率接近4%，纽约甚至达到5%～6%。”
“这种情况下，很多投资机构在北京和上海这种一线城市的投资，其实更多还是看重项目未来发展升级的空间，尤其是保值增值的潜力。”据李想介绍，其投资逻辑为看好某个具有潜在增值空间的项目后，以相对低价入手，通过自身专业能力对项目进行改造、升级、赋能，在具备良好资产运营管理的大前提下再择机退出，以获得项目增值收益。另外，目前城市更新的大趋势也为这种投资逻辑提供了有利的实践空间。
一个典型的案例是北京盈科中心的几次易手。年，基汇资本从李嘉诚家族、李泽楷的盈大地产手中以58亿元总价、3.3万元/平方米的单价收购了盈科中心，并在此后进行了整体改造。在重新改造完面世后不到一年时间，即以亿元总价、5.9万元/平方米单价出售给愿景明德。
而在退出方式上，李想表示：“由于目前国内的商业地产资产证券化的发展尚待完善，说白了退出的模式更多的是采用出售资产套现的模式。”
根据《中国经营报》记者此前统计，从年开始，SOHO中国通过大宗交易的方式，累计抛售了近亿元的商业资产。同时，在大举兜售商业物业的几年里，上市公司极大程度地提高了分红比例。据Wind统计，最近7个财年内，SOHO中国累计实现约亿元净利润，而分红派息总额则达近亿元，其中潘石屹、张欣夫妇分得了约86亿元。
黑石能带来什么？
作为世界顶级投资公司，近年来，黑石集团积极入手中国商业地产。年时曾以15亿美元（约合亿元人民币）买下上海长泰广场。今年以来，黑石集团与中国房企依然交集不断，除了收购SOHO中国外，其于6月初还以13亿美元的价格从泛海控股购入了美国国际数据集团（IDG）。
黑石集团创始人苏世民曾对外分享，其在不动产投资领域最为难忘的一个案例即为黑石基金在年秋天以亿美元私有化希尔顿酒店集团，收购价为每股47.5美元。在交易达成的几个月后，全球金融危机爆发，黑石当时计算出希尔顿的价值较初始投资下降了70％，因而饱受质疑。但当时黑石仍在推进自身的计划，以推动希尔顿的转型，将投资组合的规划增加1倍，并推动其再次上市。直至年，黑石出售了该业务，为投资者赚得亿美元回报，是黑石初始投资的3倍多，该笔投资也成为黑石有史以来最赚钱的私募股权交易。
而此次交易后，市场对于SOHO中国所持有的北京、上海8处核心商办资产升值空间十分
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