疫情后的武汉商业地产市场，犹如经受了一场突如其来的龙卷风，出现了一些明显的微小变化：
整体商铺市场出现短期性租金下行；
写字楼租金仍保持低位，预测未来三年武汉写字楼空置率将会达到历史峰值；
纯商办土拍市场，成交土地主要来自三环外，成交量较去年同期出现大幅缩减；
如今随着地摊经济的热浪来袭，这无疑对实体商业的租金和出租率再次产生了不小的震动。
连锁反应之下，牵扯到的无疑有准备售卖的商办产品方和市场中的买方投资者。
这就引出了两个值得思考的问题，
对销售端的商业项目而言，未来市场怎么度过；
同时对部分投资者而言，如何用新的视角重新审视各类商办产品。
01.
先来回答第一个问题。
据中原地产研究提供的数据显示：年，武汉存量商业万方，受疫情影响，预计今年新增供应将减半；超半数商业将延迟开业入市，供应高峰周期将随之押后。
经此一疫情，湖北中原商业顾问中心事业部总经理詹晓涛先生认为，优质的商业资产更能保值，大量纯销售型商业产品风险增加，地产进入存量时代，有运营思维的商业产品，才能作到资产保值增值，存量时代加速来临。
~年武汉汉商业供求量价
第一个预判，商铺类型上，年整体商业市场成交分析中，社区底商仍占市场大头，整体占比约60%，商业街区成交占比约27%。
而年疫后推动社区商业全面升级，社区底商作为商业销售的主力未来不会改变。
因此，詹晓涛也给出了这样的建议，
深耕地缘投资客户，以增值性价值为突破点，打造符合疫后“新社区”概念的产品，为疫后商铺营销的一大方向。
值得注意的是，在品牌拓店方面，网红品牌“入汉计划”不变，如%arabica、茶颜悦色、文和友、斌弟卤味火锅、木屋烧烤等品牌意向进入武汉计划不变；
疫情推倒一批原品牌溢价能力差、利润空间小的商户，同时也将带动更多商户的打造新品牌、转变新商业模式。
但在詹晓涛看来，武汉中部龙头地位不变，商业价值长线被看好的趋势不会改变。
受疫情影响，销售端的客户市场心理预期持续走低。在疫情过后，很多人可能会再次坚定认为，“商铺不再适合投资”，公寓市场受到投资客青睐。
的确，在商业体逐渐进入存量时代，投资商铺处处是坑，尤其一些小体量的综合体铺、商业街里面更是哀鸿遍野，不得不承认，那个“一铺养三代”的时代早已过去了。
然而，任何事物都不是绝对的。
在詹晓涛看来，如果一定要给当下商铺、写字楼、公寓等产品进行一个投资优劣的排序，从增值保值的角度看，目前商业市场投资回报等级可划分为商铺＞写字楼＞公寓。
“我仍然认为商铺仍是最具有投资价值的产品，当然，这个前提一定是优质的商业物业”。
02.
商业的发展前景肯定是向好的，城市经济的发展将带动人们的消费需求，有需求就会有市场，所以商业长远的投资价值是向好的。
再来回到第二个问题，如何用新的视角重新审视各类商办产品，詹晓涛给出了自己的看法：
公寓，以办公需求的小面积办公空间，仅设置独立卫生间作为基础使用配置，客群一般是以微小型企业的办公需求为主，近年来，多以“类住宅”概念销售，但商水商电，使用成本较高；商住属性，项目品质较差。
目前公寓市场存量大，长期持有溢价率不高，故而，目前主要成交为极刚居住及低门槛的投资客，物业增值空间有限，（特别是在商改住的政策下，未来大量存量商业都具备居住功能），不推荐以此作为投资首选。
武汉公寓市场量价走势
优质的商铺产品投资优势依然明显：
优质商铺投资回报高（商业一般5%起，写字楼、公寓3-4%，）资产增值空间大（优质商铺以世界城为例，商铺翻4-5倍以上，公寓平出或低于原价出售的现像，市场多见）；但是商铺也更考投资的眼光。
商业所有产品首付比是一样的，就门槛来说，目前商铺不算是最高的。
武汉市商业市场量价走势
住宅方面，当前楼市的总基调是房住不炒，因此未来的住宅价格一定是有限的，而商铺则不同，其租金涨幅一般在年3-5%，增值的空间更大。当然，这个前提，仍然是非常优质的商业物业。
总得来说，目前商业市场投资回报等级可划分为商铺＞写字楼＞公寓，商铺适合长期持有，收益主要靠租金跟资产增值，市场想象空间更大。
只有数据，不会骗人。
存量时代赛道的到来，愈发彰显核心土地资源和产品的稀缺性。
同样，面对真实的市场数据，愈发需要土地的开发者和运营者具有“用户思维”。
面对亟待更新的城市，抢占核心资源，实现资产增值，成为了商业地产的核心生存法则。
大家都还记得万科说过一句很有意思的话：要盖“有人住的房子”。
未来，越来越多的开发商更应该思考的是什么才会是有人投资的房子。
不可否认，每个人都有在投资市场赚钱的权利，但毕竟只有少数人有赚钱的能力。
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