主题词投资拓展非标型CMBS产品的特征（新八条）
1、融资金额以商业综合体未来四年预期现金流为上限进行折现，有效支持和培育萌芽期招商运营。
2、通过募集高净值客户，为商业地产培育忠实的财务投资者和物业持有者，打造“投资--业主”的地产财富管理架构。
3、与专业招商团队经营策略配合，按照先投资(18个月），后去化的原则，将商业资产实现从自持到销售给关联投资者去化的过程。
4、商业银行经营性物业贷、内外资大型商业地产集团并购、挂牌资产证券化，是实现销售之外本产品的三大经常性退出方式（流动性安排）。
5、产品收益包含货币收益和商业体消费体验收益（优惠型购物卡），强化高净值客户向心力，为商业培育“银行储蓄型”客户，培育高净值客户“跟着xx商业，挣钱容易”的体验感，彻底打破商业体地域束缚和坪效上限。
6、促进房地产置业顾问向财富管理顾问转型，从销售住宅的一锤子买卖转型为高净值客户理财和生活服务(依托每18个月一期的理财产品及附加的购物消费体验,未来还有医疗和教育消费体验)。培育房地产理财经理精英队伍，戒除短期贪婪恶习，固化高净值客户群。将营销人员商铺销售一次收取佣金改为多次收取佣金。
7、商业地产在证券化私募基金的催化下即将凤凰涅槃。商业地产带有“商业+地产+金融”三元属性，估值以NOI（营运净收入）/资本化率来计量。商业地产企业价值主要取决于三要素：NOI、资本化率以及企业管理半径。NOI的改善取决于终端零售市场、线上渠道替代效应变化、以及管理溢价的体现，管理半径的拓宽受益于行业金融化程度的提升，越多的资本参与成熟商业地产的运营，优质运营团队越能摆脱限制。
8、展望商业地产发展上限方向，私募证券化产品主要是支持和突破两方面：租金和坪效。互联化，新零售时代来临，线上与线下各有优劣，以体验式运营为内核。包括多元化网红场景消费的打造都是实现金融支持管理溢价的途径。对于商业运营商而言，两者融合的能力将成为标配。随着抖音、主播、微商平台等媒介的兴起，近年KOL（关键意见领袖）的营销模式炙手可热，这一模式直接将线上互动平台构成的粉丝规模经济变现。
一、投资拓展非标型CMBS对商业地产的意义
CMBS即商业地产抵押贷款支持证券，是以商业地产抵押贷款作为基础资产进行证券化的产品。一般是原始权益人（融资人）先以信托贷款或者委托贷款的形式，形成对相关商业物业所有人的债权，将债权进行证券化融资，再以商业物业作抵押，以其未来收入为主要还款来源。
对于地产商来说，最需要资金和业务最薄弱的环节就是商业和拿地两大软肋，本产品的推出，将地产业务预期商业收入和抵押品灵活组合运用，广泛利用社会化营销资源，众筹富裕人群资金，将最宝贵的资金投放于地产投拓拿地团队和招商运营团队，从管理学角度有效实现了优良资源的高效配置。
面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。以投资拓展CMBS为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。
（一）概述
1、证券化使地产商改变原有的融资结构，重塑商业模式
传统的方式是基于公司自身的信用。但是实际上随着资产负债表沉重之后，其他的一些资产是有条件也有必要去盘活的，包括商管公司应收账款、远期收入，还有投资物业本身的流动性释放。合理利用这个金融工具将形成稳定的永续循环发展模式，是未来行业发展的重要方向。
2、证券化可保持物业经营权的完整性，提升物业管理水平
相比住宅地产，后期的经营管理对商业地产尤为重要，其收益主要依赖于持续性的租金收入。这种特征决定了商业地产必须委托专业的管理团队进行统一经营，才能确保整体综合效益不断提升。而与此相矛盾的是，迫于资金回笼的压力，商业地产开发商当前的退出方式还是以散售为主，如无统一管理，极易造成经营混乱。资金压力使得开发商无法给专业运营和招商团队以时间、空间去追求可持续发展。
在商家经营的前3年，尤其是大型商家，需要3-5年的市场培育期，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策。这就要求开发商不论在战略上还是战术上都要对招商问题提起高度重视，而且一定要研究商业运作规律、尊重商业规律，在租金定价上要考虑商家的承受能力，要降低自己的过高的期望值，要考虑商圈培育的规律，在培育期要给商家喘息的机会，要奉行引水政策。这个水源就是CMBS为代表的商业地产证券化产品及其带来的资金。
通过类资产证券化运作，可以有效解决资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾。在统一的、专业的资产管理团队经营下，证券化可保持商业地产物业经营权的完整性。通过提高商业地产品质和管理水平，最大化提升商业地产价值。这样，良性的资本运作使商业地产实现了专业化经营管理和创造资产稳健增值的可能。
3、证券化给予中小投资者参与机会，助于商业地产形成有效激励机制
消费体验的证券化产品拓展了大众投资者的投资渠道，给中小投资者投资优质大型商业物业提供了机会。以往投资商业地产，投资者主要以直接购买物业资产为主，但由于所需资金量较大，中小投资者很难进入。
通过证券化，大量中小投资者可间接持有商业地产份额，从而分享商业地产带来的租金回报和增值收益，并且流动性、变现能力比直接的物业转让更好。由于其基础资产的投资回报、运管管理相当透明，大众投资者很容易从中选择优质的物业和优秀的资产管理公司。这无形中激励了商业地产管理者采取更为有效的资产运营策略并提供优质的资产管理服务来提升商业地产价值。
4、有效激励商管团队，实现有作为的商业运营，避免企业短期行为。
以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突，除了商业街、住宅写字楼酒店底商以外，多数综合性商业物业体量规模都非常大，远非一般个人投资者所能承受。而商家，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前几年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境，实践证明这条路也是走不通的。
目前，国际资本市场流动性过剩，导致大量境外资本进入中国的房地产领域，其中商业地产也是这些境外资本
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