哪家医院看白癜风较好 https://jbk.39.net/yiyuanfengcai/yyjs_bjzkbdfyy/■前言形容今年写字楼的市场情况，用“冰冷”一词似乎并不为过。面对租售两难的境遇，写字楼运营者该如何化解运营难题？本期，来自国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行的嘉宾，将以成都的写字楼市场为例，分享在写字楼存量运营中的深度思考。资管大咖说《写字楼存量的破局》写字楼市场竞争激烈、市场早已从单纯的拼硬件、转变为拼服务、拼给客户带来的感受。随着时代的发展和变革，服务行业越来越注重细节、注重客户体验。写字楼作为企业发展的载体，更是如此。写字楼运营难点在初期阶段主要体现在以下三个方面：一是产品的硬件或项目本身的定位不匹配导致产品初期的缺陷、产品同质化导致内部竞争，都为后期写字楼租赁带来一定难度。二是写字楼旧楼改造，这里面涉及多方因素协调平衡的问题，导致难度加大。三是市场租金水平与业主预期差距大，导致租赁困难。而在写字楼的租赁阶段，则主要面临三个痛点：一是如何平衡品质客户、快速成长性客户、高付租能力客户的比例，如何进行租控制。二是如何为写字楼留住优质客户。三是如何管理分散型业权。以下为分享实录，有删节1写字楼需求走弱疫情下租户和业主日子都不好过在经济增速放缓的大背景下，写字楼需求走弱，加之新冠疫情的影响，年一季度写字楼市场空置率整体上升，租金承压显著。除上海租金增长6.5个百分点外，其余重点城市均下跌，深圳跌幅高达13.5%。以成都为例，疫情下中小企业受冲击较大，金融行业受疫情影响最小。随着国内疫情缓解，成交租户面积主要以大面积为主，占比超过40%，中小面积成交同比缩减；保险、银行等企业的需求有所恢复，成交面积在年第二季度表现最好。疫情给制造业、零售业带来挑战的同时，也为新兴产业带来发展契机。比如AI、5G等行业，相关行业的办公租赁需求或将增多。而受本次疫情的影响，未来智能楼宇管理、健康和安全管理必将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。2破局写字楼前期运营做好产品策略、租赁策略写字楼前期运营阶段面临这几个难点：产品天生缺陷、同质化造成内部竞争；写字楼旧楼改造难、租金与业主预期不匹配。1、对于产品天生缺陷、同质化问题，要重视项目定位、做实前期调研工作、做好规划。从项目初期的平面图说起，假如你拿到两张写字楼项目平面图，一张布局不方正，还带有两个锐角；另一张方方正正，格局舒适。你会选择哪个？相信很多人都会选格局方正的。这就是说在我们项目前期做定位的时候就要想清楚我们的项目是什么定位，要打造成一个什么样的写字楼，客群是哪些，这部分客群他们喜欢的产品是怎样的？这些都是要在前期就做好策略规划。当然有人可能会说，这些问题可以在后期产品设计的时候想办法解决，但为什么不一步到位，在项目前期就考虑清楚做好规划呢？而对于项目同质化问题，尤其是大体量项目，更加需要在前期做好产品的差异化策略。产品、硬件、客群都可以做差异化处理。不同的楼层做可以不同的客群定位、也可以做不同的产品定位。2、旧写字楼改造破局：把握未来写字楼发展三大方向，智慧办公、绿色办公、共享办公。在成都做旧楼改造做得好的不多，造成这种现象的主要原因是旧楼改造投资回报率低。巨资做了改造，到最后收回的租金能有多少？多少年能赚钱？这些都是业主做旧楼改造会考虑的问题。上海旧楼改造项目多，改造完后有30-40块钱租金的提升，但在成都可能只有十几块钱，甚至都不到，这无疑打击业主改造旧楼的信心。那要怎样让项目改造出来后达到预期的运营效果和租金水平呢？这个时候业主和租户建立互利共赢合作意识是关键。未来写字楼的发展方向是智慧办公、绿色办公、共享办公，这也是旧写字楼的改造大方向，改造后的新型写字楼租金水平即使提升幅度较大，但基于智慧型、绿色运营型、空间利用灵活型楼宇给租户带来的便利及在运营费用带来的缩减，租户也愿意接受。以绿色办公楼改造为例。业主秉承着环保理念，按国家绿色建筑标准建设绿色楼宇，采购国家认证的绿色标识的大型设施设备采购等，将各种节能减排技术、智能化管理控制技术进行集成来改造旧楼，改造后的大楼节能且环境舒适。此时，业主和租户在租金上达成共识就更容易：租户出较高水平的租金，办公运营期间可以享受到大楼带来的舒适环境以及运营成本的减少。这样一来租户和业主都是受益方，业主也可以重拾信心来好好改造旧写字楼。3、租金与业主预期差异破局：采用低开高走策略，项目30%出租率以下租金价格适当调低些，30%-60%左右租金与市场价格持平。在成都写字楼租赁市场租金一直都低于业主预期，也有业主一直说成都的写字楼租金价值被低估了。现在的租金水平确实比较低，那应该怎么办？我们可以采用低开高走的租赁策略。写字楼租赁要爬三个坡。第一个是出租率30%的坡，这个坡是最难爬的。这个坡决定了整个项目的成败，所以这30%的出租率，一般价格会稍微低一点；然后30%-60%这个坡相对要好一点，价格可以和市场持平，租赁速度会稍加快；第三个坡是60%-70%，60%以上就是项目的溢价空间了，这个时候也是赚钱的时候，价格可以抬高。所以写字楼租赁策略一般是建议低开高走，而不能高开低走，如果高开低走，项目就越租越糟糕，市场口碑坏了，客户也会觉得这个项目怎么越租越差劲，不愿意入驻。3破局写字楼租赁管理难题1、平衡品质客户、快速成长型客户、高付租能力客户比例在写字楼租赁管理遇到的第一个难题就是如何管控一栋楼的品质客户、快速成长型客户、高付租能力客户。品质客户是我们想留下来的客户，同时品质客户对办公环境是有要求的。比如说大型外资公司，他对他的邻居、扩租面积、硬件、物业服务都会有一定要求，所以要留住品质客户，这些都是业主必须要提升的。快速成长型客户，这个也是要着重
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