在过往的十几年里，房地产消费最大的购买逻辑，无疑是住房的刚需和资产的不断升值。
但当全国房屋超6亿栋，我国人均住房面积迈上41.76㎡的，房住不炒已提出第7年的，这套购买逻辑显然已无法再继续它的惯性。
只为了住，中国人不再缺房子也不需要购买，大部分房子也已不再具有大幅增值的属性；第三次周期底部的新房，卡在了“只买涨”的预期与“涨不动限制跌”的现实之间的夹缝，虚胖、呼吸压抑、气喘吁吁。
当老路径走不下去，地产行业正亟需新的开发思路，以驱使需求锚定在新的购买逻辑，这种逻辑的切换，也正是迫使地产这一经济支柱行业从1.0走到2.0的内生驱动力。
等出政策的无聊日常里，今夜，想聊聊地产2.0时代的新城市与住宅长什么样，什么值钱，聊聊先行的一线城市可以带给杭州的思考。
今日推文，来自先行者的思考：城市性街区住宅。
地产2.0时代，最显著的特点，不啻是自乡到城的城市化人口新增已然不多且连年增速放缓，就算只限20多个大城市分，持续供应新房也不是长久之计，增量开发需求变少的进程不可逆。
▲二线新增人口
于是，地产2.0时代的主题转而就着眼在“城市更新”，比如疯狂造雄安的北京，去年人口净减少14w+的上海，不能无序摊大饼虹吸周边，已经刻意控制成一个存量市场了，杭州也不会太远。
在一个新增趋近饱和的市场里，要开发新住宅，房企都要面临一个现实的问题：
城市核心板块每年拆出来可怜的土地可作高级住宅开发，以及城郊的别墅供给富人们，除了这些少量的资产配置需求，剩下的开发怎么办？
如何在没有拿到好地段且房价不低的前提下，让不愁住的中产买家买乃至置换？放大到城市尺度，还在新建的新城、新板块，凭什么吸引存量人口挪动或新添住房？
炒不动了，注定在“房住端”发力。
城市与住宅都要发生切割于1.0时代的变形，以适应存量城市化的社会、适应人们真实的居住需求；
要让人们可以看到超越过去鸽子笼的更好的生活方式、城市形态，因为新且好，所以值得舍旧换新，并产生新供需关系，投资逻辑也得以被再次建构，这次区别于1.0，住投实现统一，住就是投的价值。
翻译翻译，1.0时代，只要3w买进能5w卖出，盖个什么不重要，是鸡窝也大有人买；
如今地段远、找不到接盘、租金还覆盖不了月供，还做鸽子笼，狗都嫌贵又不降价，无论钱怎么花在打造金边、镶嵌花纹，鸽子笼还是鸽子笼，拿地三、四个月就能卖的东西，它不值钱；
同样地段一般、不涨价，花钱若是做成月光宝盒，能穿越时空，能提供鸽子笼没法比拟的新鲜服务或空间体验，它就值钱，如果一整个板块都是月光宝盒，整个板块就值钱。
如同苹果出现在功能机市场，特斯拉乍现在燃油车市场，存量时代的房地产也一样，要做“月光宝盒”。
在这个意义，地产2.0时代的房地产开发运营，注定不再属于草莽英雄，因为房子不再做比拼地价的傀儡，而要升维成生活服务的空间载体。
这种“升维”，最直接最普遍的道路来自于“城市性”。
举个杭州现实的例子，恒隆广场、IFC、嘉里城、K11以及可能的太古里，当这些名字占据了杭州的武林、望江、江河汇、钱二，你可以看到港资巨大而精准的投入，要做一个地标级的城市综合体，绝非“只是一个商场”；
最简单的判断，只有在说以上这些名字的时候，你能意识到似乎去购买的是城市的一部分，而过去，哪怕是南星桥的顶豪，你也只是去买“一个楼盘”。
这些名字在你的脑海里画面大概是这样的，大量的步行空间、公园、走道、天桥，室内外穿插出现的地铁、写字楼、住宅、商场乃至博物馆、古街都会综合在一个场地；
人人追逐这些房子，当然不是因为房子立面多好、得房率多高、港式户型多舒适这些“老指标”，最大的价值在于——
“我家楼下能体验整个城市最丰富的空间甚至是历史，丰富度越高、功能越集成、历史越厚，越值钱，甚至成为城市历史的一章，我家即城市。”
这就是“城市性街区住宅”，能够穿越的月光宝盒。
再举个不远的例子，隔壁上海，作为大陆地区最洋气和少子高龄化最急剧的大都会，近几年大量的新城土地出让和规划，都呈现“九宫格”的形态——
简单说，比如杭州出让商住用地，就给你1.2公里见方一块地，笼统规定一定比例面积的商业、幼儿园、限高、容积率；
99.9%角上摆个幼儿园，周围围一圈底商，变成一个图章。
上海把同样大小的地块，切分成**9，每个小地块负责住、商、幼儿园等某个功能；
这会促使地块自然出现井字路增加城市互动，体量差距更小、关系更密切的住与商的关联，在保证外围城市界面的同时，增添身处住区又在城市公共空间的体验。
原本一个小区插筷子楼，周围围一圈底商中间摆个花园，自绝于城市，现在从小区走个对角，可以经过三个超市、两个小花园，从城市天桥走过、从地道商业走过；
▲金桥九宫格-金鼎天地商住综合体
再往前想一步，如果小区其中一格变成TOD商场、变成优质养老院、变成小型博物馆、公园、河流、公交站......
你可能会说，那原本20多幢一个超级大盘的私享属性变弱了，变成5幢一期、4期分别占据一个格子，平等让出空间给城市了有点亏；
那让出城市的部分换来住宅更低的容积率、更强的流动性、更稳定的地价、更综合的功能，你愿意吗？
笔者是个自私俗人，反正能让我买在新城得到升维的产品还能涨价，我好就行，是不是大盘我不关心，我也不想我家围墙一圈有4公里，邻居有19幢这么多，吵。
发展一块新城市，其中有住宅的细胞，为业主与非业主的市民在这块新城市搭建新生活方式；而非卖一块住宅用地，拿了钱发展住宅之外的城市；
毕竟，付代价的和得红利的区域可不同。
港资和上海有如此的城建意识不稀奇，因为先行的大都会经历过杭州的明天，得到过足够惨痛的教训。
在千禧年，上海伴随浦东的崛起，提出了著名的“一城九镇”城市总体大规划，口号很响亮——用世界的语言说中国的故事。
在主城区周边，选安亭、朱家角、丰城、高桥等9镇，要求“综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格”。
很快，它们成了“英伦松江、德国安亭、西班牙奉城、荷兰高桥...”当时的人对“家门口住欧洲”的追求趋之若鹜，房价一度飙涨；
然而最后，这被验证是个严重不符合中国现实和居住方式的愚蠢的规划，最终被叫停，安亭德国小镇、松江泰晤士小镇、宝山罗店等等几乎成为“空城”。
但其中有两个镇取得了不错的效果，一个是以“本土水乡古镇风貌，兼具现代城镇格调”的朱家角镇，另一个则是走“意大利道路”的闵行浦江镇，几乎是外环最宜居的郊区板块，因为它的总规划师是意大利大师，维托里奥·格里高蒂。
意大利人和中国人一样，骨子里都有对社会、历史与材料天然的敏感——
格里高蒂没有做“罗马斗兽场、方尖碑和文艺复兴建筑”，也没有做玻璃摩天楼。而是收集上海地区传统典型建筑的平、立面，空间、形体构成及城市的组织、结构系统；
整理出一些基本类型，进行分类、归纳，使繁复的古典、老建筑、老街区得到抽象提炼，找出它们的内在逻辑联系，并把研究成果应用到现代建筑中，使新老建筑得到文脉上的相同，从而在历史发展中寻找到结合点。
这正是城市性街区住宅的精神，也是如今上海偏爱九宫格、小街区、组合形规划的由来，名曰新理性主义，也叫第三类型学，格里高蒂正是代表人物。
回到杭州，杭州的民居最常见的空间形式，一条马路两边链接若干巷子，巷子口有个门头，进到巷子再一拐进到几家小院，内部小院有个井，要么对个河，要么对个池塘；
在街巷制到靠水而居这种空间原型不变的基础上，保留部分老物件、老形式，适应几何的、交通高效的城市规划原则，运用新的材料和建筑技术，使新城住起来有老味。
如果以后有综合性开发项目能做到这点，在新城做出十五奎巷、大马弄、五柳巷的生活质感和烟火气，它无疑能提供更有厚度的空间价值和城市性，当然鹤立鸡群；
在存量城市化的时期，怎样的房子最可持续、最有生命力、最有价值？一方水土生长出的一方空间和生活质感，是城市性可以带给住宅历久弥新的不二青春。
一座城市未来的价值藏在过去，只因名为“现在”的膨胀与坍缩，都只是未被时间眷恋的过程。
文章来源:杭州房叔
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/6911.html
