北京租房市场调查房东被迫降价,租金回到几

来源：写字楼时间：2022/10/2

图/视觉中国《财经》新媒体徐徜徉/文蒋诗舟/编辑临近年末，租房市场再迎重磅消息。1月5日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。《意见》提出，要规范租赁服务收费，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。对于广大“租房一族”来说，规范住房租赁市场无疑是一件好事，它将进一步减轻租房负担。与此同时，一些房客和房东发现：房租降了！以北京为例，贝壳研究院数据显示，11月北京的房屋月租金水平在经历“4连跌”后下降为81.3元/平米/月，环比下降1%，同比下降.8%，当前租金水平已降至年年初以来的最低位。不少近期租房的房客也告诉《财经》新媒体，他们的房租普遍下调了元/月左右。不仅住宅租赁市场“遇冷”，各大城市的商业租赁市场也在频频“降温”。戴德梁行数据显示，过去一年全国一线城市的写字楼市场空置率整体攀升，平均达到10%左右，为近10年最高点。而据《财经》新媒体调查，北京一些核心地段的租金已降至4-5元/平米/天，这在几年前是“完全不可想象的”。住宅租赁市场迎“寒潮”：租金下调-元/月，部分长租公寓暂停收房在京租房的李伟（化名）告诉《财经》新媒体，他于近日租下了朝阳区双井附近的一套六十多平两居室，在看房后一个礼拜，中介主动通知他房租下降了元/月。最终，该房以月租金元/月（季付）的价格而成交。“北漂”张琳（化名）也向记者证实，她和朋友上周一起在丰台区方庄附近租下一套五十多平的两居室，同样降价了元/月。《财经》新媒体查询某找房网站后发现，最近一段时间，北京市住宅租金呈现出明显的下行趋势。以朝阳区某小区为例，同样朝向，面积均为89平米的整租房源，在今年8月4日的成交价为元/月，而1月5日的成交价为元/月，直降元/月。在西城区以“人口密集度高”而著称的某小区，同样朝向、面积均为60平米的整租房源，在今年10月5日的成交价为元/月，而1月5日的成交价为元/月，直降元/月。某租房机构的中介人员向记者表示，“今年的租金确实有所下降”。据其介绍，每年的春节过后和暑假结束之前是租房旺季，因为“大量务工人员返城和学生毕业，租房需求会猛烈上涨”，而年底往往是租房的淡季，因为“该回家的都回家了，现在租房还得在春节期间空置半个来月，不太划算”。然而，今年的淡季不仅比不上今年的旺季，还远远逊色于往年的淡季。贝壳研究院数据显示，当前租金水平已降至年年初以来的最低位。我爱我家研究院也发布数据称，今年11月北京住房租赁市场交易量环比下滑7.79%，同比下滑3.88%；1-11月的总交易量较年同期下滑.7%。因进入淡季，11月北京平均月租金稳中微跌，降至90元/平方米以下。在淡季，说服业主降价以促进成交，成为中介的主要工作。房东陈莹（化名）告诉记者，自己在通州有一间40多平米的一居室，在以元/月的价格挂了两周而无人问津后，被中介建议“降价元”，最终以3元/月的价格而成交。随着各级监管机构大力整顿租房市场秩序，一场“拆隔断”运动也开始在北京租房市场上演，它直接导致了房租的下降。以往，一些房东和中介为了多收房租，会将房屋隔成更多的小房间。这样，房间变小了、户数增多了，每户的租金变少，但中介和房东得到的租金却更多。然而，这种“隔断房”大多存在较大的安全隐患，所以正在监管机构的监督下被逐步拆除。一张流传于网络的截图显示，某位蛋壳公寓的房东称，自己的房子因“拆除隔断”而被蛋壳要求大幅降低租金，“从13元/月锐减至8元/月”。据《财经》新媒体调查，这样的情况并不鲜见。据常营地区的某位房东透露，自己的房子租给了蛋壳公寓，因拆除隔断，房租“由元/月锐减到7元/月”。另一位回龙观的房东则表示：“拆除隔断使自己的房租从元/月降到7元/月。”此外，市场上还传出了“长租公寓已在年末停止收房”的消息，《财经》新媒体拨打蛋壳公寓客服电话称有房出租，询问该平台是否已停止收房，相关工作人员虽对此予以否认，并称后续会有中介人员电联记者记录房屋信息，但此后再无下文。截至发稿时间，记者始终未收到蛋壳方面的收房邀约。一线城市写字楼空置率创新高，租金“回到几年前”不但住宅租赁市场有所降温，各大一线城市商业租赁市场也被寒潮笼罩。一位在北京、上海两地均持有写字楼的房东表示，其在北京的几套写字楼房间从六、七月份一直空置至今，上海的写字楼房间也从八月份一直空置。此外，她在中关村投资的一套写字楼房间，租金“已降到大致十年前的水平”。网络上流传的一张北京核心区域写字楼报价图据《财经》新媒体调查，目前北京一些核心地段的写字楼租金报价已降至4-5元/平米/天，且确实存在一定的“空置”现象。记者查询某写字楼租赁网站后发现，位于国贸CBD商圈的建外SOHO，目前有87套房源可租，大致报价为4-6元/平米/天，部分房源已空置超过两个月，仅需3.5元/平米/天即可成交。而位于望京地区的锐创国际中心，有44套房源可租，报价在4-5元/平米/天左右，真实成交价格更低，这在几年前应该完全不可想象。通过该网站联系到的中介人员也向记者坦承，目前整个市场“不太好”，“空置的可选房源很多，议价空间较大”。戴德梁行的数据显示，过去一年，全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到平均10%左右的水平，为近10年来最高点；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在8%左右。58安居客发布的《全国写字楼市场宏观报告》也表明，年前三季度北京、上海、深圳写字楼空置率分别为13.8%、1.5%、1.%，分别较去年底上浮3.%，.4%，1.8%，广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。租金方面，据中国指数研究院报告，就年第四季度的商圈写字楼租金而言，一线城市中有5%环比上涨，75%环比下跌；而二线城市的商圈写字楼租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌，9.1%与上期持平。以北京为例，据戴德梁行数据，四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金（按建筑面积计算）为38.4元/平方米/月和47.9元/平方米/月，同比下降4.4%和.7%。戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲认为，短期来看，预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬，租金水平也将继续面临下行压力。而财经评论员严跃进则向《财经》新媒体表示，现在生活租赁和商业办公物业租赁的价格持续走低，“其实没有太大问题”。严跃进认为，此前大城市的租金价格上涨过快，一些机构也热衷于将房源收储做为长租公寓，当时“抢房子、给房源定价”都比较“狠”。而随着“房住不炒”、“房租不炒”的逐渐推进，楼市走向稳定发展，租金回调成为一种必然。他同时提出，商业租赁价格的起伏也彰显出“一些大城市的商圈开始发生变动”。以深圳前海区域为例，随着它的逐渐崛起，之前布局在罗湖、福田的商业设施和商业中心都开始向前海和南山区域转移，因此“罗湖等区域的租金表现一定不会太好”。“租金回报率”水平偏低，厦门租房89.6年才能收回成本今年以来，楼市唱响“稳”字诀，房价和房租双双回调。如想通过租金收回买房成本，哪个城市最轻松？哪个城市压力最大？诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）显示，以年租金收回买房成本情况来看，厦门以“89.6年才能收回成本”而高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需4.9年。租售比越高，说明出租房屋的回本年限越长。全国50大中城市的平均售租比为47.7年，也就是说：中国居民想要用租金收回买房成本需要47.7年。而50个城市中，租售比大于平均值的城市有4个。“中国的租金回报率，我都不好意思说。”11月8日，SOHO中国董事长潘石屹这样公开表示。潘石屹称，美国的办公楼租金回报率接近4％，纽约更是达到5％、6％，而“中国的策略是先用低租金把大家吸引过来”。从国际惯例来看，房产运行状况良好的区域，租售比一般处于1：-1：00的范围之内。而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1：59，远低于国际合理租售比区间水平。上述《报告》显示，50个全国大中城市的平均租金回报率为.%，处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳，租金回报率均仅为1.8%。在50城中，租售比最高的是哈尔滨，租金回报率为4.0%，租售比突破1：98，是唯一一个处于国际租售比合理区间内的城市。在严跃进看来，“讲租金回报率低，是因为房价比较高，而不是因为租金低”。“进一步分析的话，租金本身不能说是‘低’，而是总体处在相对合理的区间。主要还是因为房价比较高，‘拖累’了租金，使得我们的租金回报率显得比较不好。比如厦门这样的城市，以租售比的角度来看，房价无疑还是太高了。”他同时预测，随着房地产价格的进一步企稳甚至回调，以及“租售同权”的逐渐推广，未来，“租房”的性价比有望得到提升，“租房市场可能还有一些上升机会”。六部门合力整顿，租房市场未来何去何从1月5日，住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，主要内容包括：一、严格登记备案管理；二、真实发布房源信息；三、落实网络平台责任；四、动态监管房源发布；五、规范住房租赁合同；六、规范租赁服务收费；七、保障租赁房屋安全；八、管控租赁金融业务；九、加强租赁企业监管；十、建设租赁服务平台；十一、建立纠纷调处机制；十二、加强部门协同联动；十三、强化行业自律管理；十四、发挥舆论引导作用。值得注意的是，《意见》明确，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。那么，这样的规定对链家、我爱我家等中介机构的影响大吗？《财经》新媒体据此向几家房产中介机构发出采访邀约，但截至发稿均未收到回应。严跃进认为，《意见》所提出的“不得赚取住房出租差价”，实际上是为了防范经纪公司通过将房子“收进来、弄出去”而进行提价。至于“续约不得再次收取佣金”，则更多是针对长租公寓企业而言，也是为了更好地保障承租者和出租者的利益，并规范中介公司的行为。在其看来，这种规范市场的举措并不意味着租房市场即将走入“下坡路”，相反，整个市场的运营将更加规范化，这从长远角度是一种“利好”。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也向《财经》新媒体分析称，从《意见》内容上看，此次《意见》内容涉及广泛，对租赁主体进行管控和监管，并对金融租赁业务进行管控，维护了租房市场各主体的规范性。“年以来，‘租金贷’横行，给租赁市场带来了较为恶劣的影响，损害了租户和承租方双方的利益。本次关于租赁金融业务的管控，可明显缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。”如今，奋斗在一、二线大城市的年轻人，大多面临着较大的租房压力。贝壳找房发布的《新一线城市居住报告》，用整租一居室月均租金/年月人均可支配收入，计算出了19城的房租收入比。经统计，19个大中城市的房租收入比均高于30%。一线城市中，北京、深圳、上海的房租占收入的七成以上，北京、深圳更是高达九成以上；新一线城市中，近两年来人才招引比较积极的城市，房租收入比也较高，其中杭州、西安、重庆和成都的这一数据分别为6.3%、54.3%、54.1%、53.4%。随着租房市场走向规范化发展，也许房租负担会越来越小，“租房一族”们也将很快迎来“春天”。你觉得房租降了吗？降的原因是什么？欢迎在评论区留言分享你的想法。圣诞快乐，领取节日福利