提问：
咏鑫，您好！目前想入手有租金回报的写字楼。最近写字楼特别多，我看了几个价格都相当于房价的5折。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？
咏鑫：
你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。一个比较重要的衡量指标是附近写字楼的租售比能不能到5%以上。
武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为18%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为34%。
武汉更是如此，因为疫情就业环境经济周期物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。年武汉写字楼跌回到了年，大量的空置。总结过往数据看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。就产品来说，住宅写字楼商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难。所以，就只看住宅。
提问：
咏鑫您好，看了您推荐，想买房可惜手上还有几套门面套住。想咨询一下，门面在光谷世界城步行街1.3.5期，一楼二楼都有，面积均在-。请问这些门面有好的出手方式么？光谷这条街换的新物业完全不给力，只管收物业费，不管业态，房东也都苦不堪言。求问咏鑫我们还有机会跳出来么？压力特别大。
咏鑫:
你好，外资出手扫货一线城市核心区商业地产（主要是商业和办公楼等），他们已经是中国最牛商业大地主。但是散户没有大资本，能买到的通常是国内二三四线城市的商业内铺，XX五金城、YY服装城、ZZ批发市场之类的。此外，非沿街商业内铺一直是商铺领域的老大难一方面，很难吸引到客流。另一方面，由于小业主分散，整个市场招租的业态难以统一，东家想租给杭派女装，西家要租给宁波西裤，南家要租给虎门服装，北家找来找去找不到租客，无奈租给了外贸尾单。整个市场乱哄哄的，恶性循环，一年不如一年。成功的少，失败的多。
关于投资商铺：
一、市场上商铺的几种典型:
1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑
2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑
3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场等等
4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。
二、投资商铺如何赚钱？
1、靠升值来赚差价；
2、租出去收租金；
3、自己开店做生意用
三、为什么投资商铺赚不到钱
1、市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完
2、价格上涨难，5年不涨反跌
3、二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%
4、外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱
商铺门面升值潜力比较弱，现在到底应该出手还是保留？唯一的判断标准是租售比，租售比大于5%继续持有，租售比小于5%，建议出手裂变成住宅产品。
提问：
咏鑫，你好。目前打算建仓光谷东，有几个选筹请咏鑫帮忙看一下。可用子弹，计划开发2张老人票接力贷入一个两百万出头的，再入一个小面积的全款。（因为已经抵押贷入了中建大公馆，还款受限）
1.朗诗里程26楼，满二，总价。单价1.82小区刚需气质太浓，怕不抗衰老。
2.北辰优家22楼，满二，总价。单价1.95了。小区环境好一些。
3.绿地国际理想城18楼，不满二，总价。单价1.62，有12万增值税。小区更新。这几个麻烦姐姐看一下。期待回复。
咏鑫:
你好，关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。朗诗和北辰对比，地段朗诗胜，品质北辰胜。其实朗诗的品质也没有大家想象中的那么差，只是周边都是改善盘，朗诗的品质略显逊色了。
你看的这几套对比，投资优先朗诗里程，自住优先北辰。整个光谷东成交量最大的以90-之间的紧凑3居为主，超过的大户型，尽量把价格往下压。
提问：
咏鑫你好，在武昌徐东、湖大、积玉桥分别住了十余年，生活圈子基本在这里。现在住积玉桥融侨华府，面积㎡，湖大对面秦园居还有套㎡低层房子，均为全款房。现在有子弹.想给小孩买套大户型的学区房，小孩有两张房票.其它作一下投资。改善房看了融侨对面的联投中心，太贵，㎡每平了，华侨城欢乐天际洋房㎡也每平30了。投资房也看了，世贸瑰海园、光谷瑞园、关山大道万科城花璟苑（二手）、正荣紫阙台等。期待咏鑫能给下好的建议，改善房和投资房怎样搭配。或是根据现状，给我个最好，最合理资源整合。谢谢了！！！
咏鑫:
你好！联投中心：地段核心，属于武昌滨江商务区，目前周边发展比较缓慢，不过未来潜力看好。联投做刚需盘的经验多，做豪宅盘的经验少，所以联投在武汉的品牌认可度和溢价能力不算太高。优点是一线江景，未来有溢价能力。因为带装修价格比较高，3.5已经属于板块内的价格第一梯队了。板块相对成熟，自住还不错。但是目前的价格，性价比并不高。
华侨城欢乐天际：
品牌溢价能力强，有杨春湖商务区规划，但是10年过去了，发展也只停留在喊口号阶段。另外，我们对高铁站的商务区发展，不抱太大希望，武汉也没有这样的先例。板块内部配套不齐全，人口密度小。不远处的武钢，对环境也有一定的影响。单价3W，这个价格其实不低，除开品牌溢价，这个地段也就值2万。加上并不临东湖，未来的景观溢价能力弱，所以自住不太建议买。以上2个楼盘对比，如果硬要选择一个，建议优先联投中心。如果考虑性价比，有性价比更高的楼盘。
本文来源：
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/2247.html
