第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：综合商业办公楼开发可行性报告
1.1.2主办单位：某开发公司
1.1.3项目负责人：
1.1.4技术负责人：
1.1.5经济负责人：
1.1.6项目建设 随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了综合性商业办公楼的兴起。 年我国综合性商业办公楼竣工面积.07万平方米，同比增长30.19%，综合性商业办公楼销售面积.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。年，除深圳外，其他三大城市综合性商业办公楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京综合性商业办公楼竣工面积增长.40%，而销售面积下降36.47%；上海综合性商业办公楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州综合性商业办公楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。综合性商业办公楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，综合性商业办公楼市场亦受到波及。 年上半年，中国综合性商业办公楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，但大多数城市的综合性商业办公楼租金依旧下跌。但从年二季度开始，我国综合性商业办公楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。 综合性商业办公楼是城市第三产业的重要载体，综合性商业办公楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，综合性商业办公楼经济所占的比重将越来越大，综合性商业办公楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对综合性商业办公楼的需求。中国综合性商业办公楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。
3.3产品价格预测
据市场初步调查，商场部分销售价为2万元/㎡，办公部分均价为元/㎡。
第四章建设方案
4.1建筑设计指导思想与原则
1.“以人为本”的设计思想，运用“由内而外”的设计理念，精心设计，高效经济地使用土地；2、注重空间环境设计；3、注重沿街景观设计，创造一个良好的办公环境。
4.2项目总体规划方案
商业综合办公楼位于环科园龙池路北侧，东至长江东路，南至芜湖路，西、北至包河，总用地面积.14平方米，规划总建筑面积4平方米，容积率1.07，建筑密度30%，绿地率24.5%，与周边建筑间距及退让道路等符合《安徽省城市规划管理技术规定》的要求。
4.3工程及配套设施方案
合肥市某商业综合楼工程位于合肥市1环内。由中国建筑设计研究院设计，地下1层，地上23层，总建筑面积4㎡，建筑高度85m。建筑物东西长.7ｍ，南北宽20.3ｍ，地下室高度5.45m，底层高度4.5m，2-5层为3.9m，6~23层均为3.3m，室内外高差0.45m。
本工程为一座综合办公楼工程，1-5层设计有商铺、店面；6～23层设计有办公室、会议室、演播室、档案室、图书室、指挥中心等房间；地下室为制冷机房、停车场、发电机房、配电室、风机房、热换间等用房，并设计有独立的m3地下消防水池。
本工程为框架——剪力墙结构，抗震设防烈度为8度，剪力墙抗震等级为一级，框架抗震等级为二级。地基设计为钢筋砼预制桩，采用静压法沉桩，基础结构为钢筋砼承台与筏板。
本工程外墙大面积装饰为面砖，局部采用铝板和仿青石外墙砖，并部分设计为玻璃幕墙，面积约为㎡。地下室和屋面防水均为SBCl20系列复合防水卷材，卫生间、淋浴间采用聚氨酯涂膜防水。室外大台阶平台及踏步、室内楼地面均铺设防滑地砖，局部为水磨石和防静电架空地面以及水泥砂浆地面，内墙除卫生间、浴室、厨房为瓷砖墙面外，其余均为白色乳胶漆墙面。会议室、走廊为轻钢龙骨埃特板吊顶，机房为吸音顶棚，其余顶棚全部为白色乳胶漆。门有防火门、木门、铝合金门，窗为铝合金中空玻璃窗。
本工程专业设计有给排水、消火栓、自动喷淋和水喷雾灭火系统、中央空调和通风系统、高低压配电和火灾报警系统、综合布线、有线电视、闭路电视监控和楼宇自控系统。空调冷源由地下室制冷机供给，热源由城市热网经换热器供给。并设计有载重量为㎏、速度为1．75M／S的电梯三部。
第五章企业组织和工作制度
5.1企业组织
项目单位某房地产发展有限公司内建立完整的管理机构及体制，公司最高权力机构为董事会，法人代表为董事长。日常管理工作由董事会聘任总经理负责。
5.2工作制度
年工作时间天，日工作时间8小时；休假制度按国家《劳动法》及有关规定执行。
第六章项目施工进度
6.1项目施工计划
（1）基础工程
测量放线→土方开挖→钎探、验槽→静压桩→砼垫层→承台、基础钢筋、
模板、砼→墙、柱钢筋→水电预留、预埋→墙柱模板→墙柱砼→拆模养护→
梁板模板→梁板钢筋→水电预留、预埋→梁板砼→养护→外墙防水→防水保护层→基础土方回填。
(2)主体工程
测量放线→墙柱钢筋→水电预留、预埋→墙柱模板→墙柱砼→拆模养护
→梁板模板→梁板钢筋→水电预留、预埋→梁板砼→养护
(3)装饰装修工程
测量放线→二次结构砌筑、隔墙安装→屋面防水→立门窗框→内墙抹灰
→楼地面→墙面踢脚→设备安装→门窗扇安装→吊顶→精装修→油漆、涂料。
安装工程
6.2项目进度计划
(1)工期目标：本工程招标文件要求期为日历天，我方确保在天内完成本工程的施工任务
(2)各阶段施工进度安排’
±0．以下结构工程：d；
±0．以上主体工程：d；
装饰、装修工程：d；
第七章投资估算与资金筹措
建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。
7.1项目总投资估算
建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。
7.1.1固定资产投资总额
固定资产投资总额由固定资产投资、投资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。
（1）固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。
①工程费用。
分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。
主要生产车间是指生产主要产品的生产车间，辅助生产车间指为主要生产车间配套的工程项目。
公用工程是指为本项目生产服务的工程，如循环水场、给排水管网、给水泵站及水池、消防设施、三“废”处理、输变电工程、电信工程、供热电汽线路等。
服务及生活福利工程包括办公楼、试验楼、职工宿舍、食堂、学校等。厂外工程主要是指本项目外围的输水管线、排水系统、高压输变电、物料管线、通讯管线、专用码头、专用公路、铁路专用线、销售仓库、货物转运站等。
②其他费用。
除了将前几章中已估算的费用进行汇总分类外，还应将未估算的费用项目作出详细的估算。
其主要费用项目有：①建设单位管理费；②职工培训费；③办公和生活家具购置费；④土地征用费；⑤外籍技术人员来华费用；⑥出国人员培训考察费；⑦进口设备材料国内检验费；⑧工程保险费；⑨大件运输措施费；⑩大型吊装机具费；①项目前期工作费；②设计费；③其他费；
第二部分费用估算是，应说明各种费用的取费标准、定额，一般按国家和地区有关规定执行。估算中有外汇费用时，以外币表示。
③预备费。
分为基本预备费和涨价预备费两部分。分别计算列出，涨价预备费以年度投资中第一部分费用为基础，按国家计委发布的费率计算，同时需考虑外汇部分的限价因素。
（2）固定资产投资方向调节税，按国务院第82号令（年4月16日）的有关规定执行。
（3）建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。
在可行性研究中，建设期利息均按年计息。利息的计算，分为单利和复利，计息方法及年利率视项目实际情况而定。
利息计算中，假定借款发生当年在年中支用，按半年计息，还款当年也在年中偿还，按半年计息，其余各年按全年计息。按国家规定，建设期利息当年付清。
人民币和外币贷款分别计息，汇总于固定资产投资总额中。
以上各项计算完成后，撰写固定资产投资估算表。
7.1.2流动资金估算
（1）流动资金的组成。项目流动资金按其在生产过程中的作用，可以分为：
①储备资金。即为保证正常生产需要而用于储备原材料、燃料、备品、备件等的资金。
②生产资金。即在正常生产条件下处于生产过程中的生产品占用的资金。
③成品资金。即产成品入库后至销售前这段时间中产成品占用的资金。
除此之外，还有应收应付帐款、现金等组成的流动资金。
（2）流动资金估算。可行性研究报告中流动资金的估算，按项目具体情况，可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。
扩大指标估算法为：参照同类生产企业流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比率以及单位产量占用流动资金的比率来确定流动资金。
分项详细估算法为：按项目占用的储备资金、生产资金、成品资金，分别按年需用额及周转天数估算定额流动资金，按项目占用的应收应付帐款、现金等估算非定额流动资金。
按详细估算法估算流动资金后，可列流动资金估算表。
7.2资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得，项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明。
7.2.1资金来源
筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：
国家预算内拨款；
国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；
国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；
自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；
其它资金来源。
可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。
7.2.2项目筹资方案
筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。
可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。
7.3投资使用计划
7.3.1投资使用计划
投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。
撰写投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要，一般从投产第一年开始按生产负荷进行安排，并按全年计算利息。
7.3.2借款偿还计划
借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。
（1）还款资金来源、计算依据；
（2）各种借款的偿还顺序；
（3）计划还款时间。国外借款（包括国内外币借款）的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：
①等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。
②等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。
利息将随本金逐年偿还而减少。
国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费用等财务费用。为简化计算，也可将利率适当提高进行计算，对此，可行性研究报告中要加以说明。
第八章经济效益预测
8.1经济效益预测依据
1、房产市价按合肥市场市府广场线路最低价拟定；
2、各种设备和装饰耗材以及人员费用按主体工程实际支出估算；
3、各种税金按照相关法规规定提取；
8.2产品销售收入
依据计算：裙楼：可售面积m2（以1元/m2计算）销售收入：m2×1元/m2/10=.6万元、主楼：可售面积m2（以5元/m2计算）销售收入：m2×5元/m2/10=.33万元（可售面积乘以单价与上述计算过程有微小差额，是因为前期已实现销售没有完全按照5元/m2销售），合计销售收入：.93万元
8.3成本核算
1、成本预测
按工程的设备、耗材以及其他费用参照主体工程实际发生费用并考虑到市场的行情确定，详见11-2《项目成本估算表》。
2、总成本
（1）依据计算，项目总成本为.51万元，其中，固定成本.29万元，经营成本.13万元。
（2）年折旧费15.29万元，
8.4年收益
1、年税金（营业税等）及附加共计.70万元
按国家规定的营业税计算征收标准和计税方法收征，附加系指地方政府规定的教育、交通、城建、环保等方面的附加费，并考虑外商投资企业的税收优惠。
2、所得税
所得税按销售后所获利润的33%计征，项目预测应交4多万元。
3、利润总额及利润
年均实现利润总额.84万元，实现利润.65万元。
4、未分配利润
每年实现的未分配利润首先偿还贷款，余额由单位按相关规定自行分配。
第九章效益分析
9.1经济效益分析
1、财务净现值（I=8%）：.92万元。
2、财务内部收益率：43.74%。
3、投资利润率：99.41%。
4、投资利税率：.43%
5、投资回收期：根据财务现金流量，该项目的投资回收期为3.01年（税后包括主体投资）。
9.2不确定性分析
1、盈亏平衡分析
以销售面积占总面积比率表示盈亏平衡点(BEP)来分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点越低，表明适应市场变化能力越大，抗风险能力越强。依据BEP计算公式
GBEP（销售面积占总面积比率）=×%
S-K-C
式中：G—————项目总成本
S—————项目销售收入
K—————项目经营成本
C—————项目经营税金
以销售面积占总面积比率表示的盈亏平衡点为59%，也就是说该项目只要销售占总项目面积的59%时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。
2、敏感性分析（静态及动态分析）
该项目作了所得税后全部投资的敏感性分析，基本方案财务内部收益率为43.74%，投资回收期3.01年（含建设期），均满足财务基准值的要求。考虑本报告中的投资，成本和收入等指标系当前值和预算值，且项目在实施过程中一些不定因数的变化，将对财务效益带来影响，为预测其影响程度，现对建设投资、可变成本、，分别作提高5%、10%和产品的销售收入降低5%、10%时的单因数变化对财务内部收益率的影响，进行敏感性分析,详见附表11-11《敏感性分析表》。
9.3社会效益分析
1、本项目有较高的社会经济贡献，共纳税达.89多万元以上，大大增强地方财力。
2、项目上马后，一层至五层商场化运作模式需新增一定的员工，这方面可安置部分城镇下岗工人再就业。
综上所述，项目的经济和社会效益十分显著。
第十章结论和建议
10.1结论
1、设计投资规模为1.2亿元,其中装饰工程投资为4万元，可实现销售收入3.6亿元，上缴税金.89多万元，获净利.65万元。
2、该项目属合肥市重点房地产产品开发项目，是投资回报率高、见效快的项目。
3、项目经济和社会效益明显，可进一步提高企业和市府广场在合肥地方经济建设中的作用，进一步提高合肥知名度。
10.2建议
1、抓紧做好装饰项目前期工作，及时筹措装饰工程的缺口资金，争取项目早日完工。
2、组织强有力的班子，专门从事该项目的筹备和实施，按项目法人制、项目责任制、招投标制、监理制要求，认真做好项目装饰阶段施工工作，力争早时完工，产生经济效益。
目录
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.2主办单位基本情况
1.3项目编制的依据
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.2项目建设的必要性
第三章市场预测
3.1国内市场预测
3.2合肥市场预测
3.3产品价格预测
第四章建设方案
4.1建筑设计指导思想与原则
4.2项目总体规划方案
4.3工程及配套设施方案
第五章企业组织和工作制度
5.1企业组织和工作制度
第六章项目实施进度
6.1项目实施计划
6.2项目实施进度
第七章投资估算与资金筹措
7.1投资估算依据及说明
7.2投资估算
7.3资金筹措
第八章经济效益预测
8.1经济效益预测依据
8.2产品销售收入
8.3成本核算
8.4年收益
第九章效益分析
9.1经济效益分析
9.2不确定性分析
9.3社会效益分析
第十章结论和建议
10.1结论
10.2建议
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