本文导读：
学区+地铁+商业+医疗+稀缺资源最完美;短期投资慎选郊区房，长期投资该考虑片区大发展;小旧二手房要细细挑;开发商实力需思考;楼层太高太低不该选;盲目低价容易被套牢。
(如要看详细分析，请往下滑)
年，小M在昆明金地悦天下一期购入一套89㎡的房子，挑选了最好的楼层和朝向，单价元/㎡。年，金地悦天下四期(金地星月金地星月_楼盘详情-昆明手机搜狐焦点网)均价元/㎡，小M的房子总价在4年时间里算是升值了将近70万元。
总有人问：“在昆明，应该投资什么样的房子升值快?”或者“几个心仪的楼盘中，投资到底该选哪一个?”
针对这样宽泛却又很多人疑惑的问题。搜狐焦点昆明站决定以经验之谈与大家聊聊。
接下来的内容，仅供对“投资”昆明住房感兴趣的小伙伴参考，刚需、改善型“自住”群体可以借鉴其中一些点。
有一个比喻是这样的：房子是一座城市的“股票”。买房就和炒股一样，看潜力，看活力。
为什么本文只说了投资昆明的房子，而没说投资云南地州城市。正是因为需要看“潜力”，省会昆明，新一线昆明，明显在各方面都要比其他地州城市有潜力。
此外，也不提及投资商住产品，因为不推荐!具体原因详见搜狐焦点昆明站发布的《买公寓?我们不建议!》。
接下来，以李嘉诚的一句话作为开头：“决定房产价值的第一个因素是地段，第二个是地段，第三个仍然是地段”。
就从无数房地产专家所提到的“地段”一词开始说起。
这个词，字面意思就是指一个项目的具体位置，但放大来说，可以是片区、交通、学区、商业、医疗、环境资源的总和。
房子的的价值就是这些资源的总和，当房子周边的配套资源越多，房子的价值也就越高。
先谈最具话题性的“学区”。拥有学区，尤其是优质学校学区的房子，似乎是升值最快的，这一点已经得到购房者们的共识。
据了解，交三桥明通小学旁年建的一套29平方米的老房子，可以算是“老破小”了，年售价95万元，每平方米的价格超过3万元，已被售;拥有红旗小学学区的新月花园，最近每平方米均价2.3万元。
如今的新建小区，都配建学校，但是配套私立学校似乎不该纳入这一点的考虑范畴，毕竟能上优质学校的房子才有真正涨价的意义。所以在此处考虑的不该是有没有学校，而是有没有“好学校”。
其次是交通，交通中又是以“地铁”为首要考虑。随着昆明地铁开通，地铁房价格上涨已是有目共睹。
也许有的人说，地铁房涨价，也是随着昆明整个楼市上行而上涨。但你们没发现的是，自己或者别人买房的时候都会问：离地铁站有多远?
比如离地铁站较近的昆明广场昆明广场_楼盘详情-昆明手机搜狐焦点网、俊发城俊发城_楼盘详情-昆明手机搜狐焦点网、北大资源博泰城、佳兆业城市广场、中海寰宇天下等项目，开盘价会比同等范围内离地铁站远的项目稍高，并且预测后期的二手房价格也并不会出现与新房持平或缩价，有的甚至能“高溢价”。
当然如果地铁和学区两个都占到算是能“稳升值”了。
然后是商业配套，文章一开头这个例子其实在一个方面就体现了商业配套的重要性(金地悦天下紧邻西山万达广场)。商业集中区域内的房子，尤其是布局有写字楼的，在出租方面具有一定的优势。
举几例子，据网上租房平台租房信息，西山万达旁的佳湖新城两室租金元/月;润城七区三室租金元/月;润城一区四室元/月;H公寓一室租金元/月。
市面上部分新小区都规划有商业用地，所以要有选择性，不是所有的商业体都能在未来火爆。还是酌情选择大品牌，比如现已落成的恒隆、吾悦广场、万达广场。
再提“环境”一词，更为准确的是稀缺资源。比如滇池、东白沙河、翠湖。
以翠湖为例，贝壳二手房交易信息显示，目前翠名园单价3.3万元/平米、翠湖俊园单价3.6万元/平米、昆湖花园单价3.2万元/平米，算是领涨昆明二手房市场了。
而未来的稀缺资源在哪?应该是滇池。近两年来滇池边的新房价格一步步攀升，甚至领涨昆明新房市场，自然有他的道理。可以参考上海、重庆、武汉、三亚、香港邻水的房价，昆明也就滇池这么一个较为稀缺的水资源，未来趋势不难猜测。
最后要提的是片区，看昆明未来重点发展区域，像巫家坝、会展，是政府发展趋势，适合长线投资。
这些因素里，不可能全部占据，那么从中挑选一些组合，像地铁+学区、地铁+环境、学区+环境、商业+地铁等，自然更为投资回报增分加点。
除了前部分提到的“地段”中各因素外，接下来几点是不用作为首要的考虑因素，但却该有所认识和筛选的，包括开发商实力、楼层、朝向、装修、投资风险。
楼层也是需要考虑的。大部分小区都是高层产品，从实际经验来看，顶层或者3层以下的楼层，在整体上不占优势，居住舒适度不佳，一般购房者都不会选择;而中间段楼层卖得最快。
由于投资的最终目的是出售，接盘二手的人大部分更加挑剔，就要看他是否会买单了。
另一方面，顶层和低层的出租也不占优势，一般因为采光、视觉等各方面原因，租金的差距也会很大。
开发商实力体现在会不会烂尾，后期物业好不好，绿化维护情况，小区安全度等;而朝向以南向房最优。这些都能为投资回报加分哦!
装修方面，如果考虑未来出售，建议购买毛坯状态的房子，并且不装修，接盘者更能接受，毕竟谁都不喜欢用有使用感的“二手货”;如果考虑长期出租，未来还要收回来装修了居住，建议购买简装房子，未来敲了重改也不心疼。
最后，投资有机会成本，需要考虑投资风险和资金占有成本。尤其是在昆明未来政策不太明了的前提下，部分住宅物业也可能会被套。所以最好兼顾居住性价比，不要一味寻找低价楼盘，就算被套牢未来也可自住。
项目内部原因始终不敌“地段”中包含的因素，所以这部分不需要作为首要考虑，结合挑选就行。
总结：在昆明要谈住房投资，血拼姐觉得可这样来选：短线投资可选二手学区房、地铁房，城郊不宜;长线投资选巫家坝、草海、会展片区内相对低价的项目。跟着血拼姐提出的首要、次要、加分项进行挑选，投资回报也会再高一筹!对于投资昆明住房，你怎么看?快来留言，共同探讨这个世纪大难题!
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