投拓独家解读·睿诚研究院
文
罗乾波
一、长沙两安用地释义
“两安用地”是一个有湖南特色的名词，在省外其他城市叫“集体用地”或“城中村用地”，湖南人民更有想象力和创造力，并把此类土地直抒胸臆为“两安”——生产安置+生活安置，直截了当，霸气侧漏，让人难忘！
长沙两安用地，是指按市政府第《60号令》和《号令》规定，核批给农村集体经济组织或有关单位,用于安置被征地农民的生活、生产的用地。其中，生活主要指住宅；生产主要指商铺、公寓和写字楼等商业物业，可以拿来持续出租运营而受益的资产，其产权属性基本为集体所有，个别已分到私人名下。
政府关于两安用地法律文件的变化说明
年前，主要为安置房和经济适用房用地，如金帆小区、德馨园、德政园和新星小区等；
长沙第一个两安用地项目是哪一个，目前也不太清楚了，有兴趣的朋友可以去打听下。
历史及法律文件的变化：
1、《长沙市人民政府令第60号》即《长沙市征地补偿安置条例实施办法》，于年3月16日，由当时市长谭仲池签发，其中重要内容为：“第七条采取留用土地安置的，村民生活安置留地指标按每人55平方米（包括生活小区的道路、房屋间距及其它配套设施用地）核算到被征地的农村集体经济组织；村民生产安置留地指标按被征地的总面积6-10％的比例核算到被征地的农村集体经济组织；原乡（镇）、村建设用地数量继续保留不变。”
2、《长沙市人民政府令第号》即《长沙市征地补偿实施办法》已经年2月17日市第13届人民政府第3次常务会议通过，由当时市长张剑飞签发，自年4月1日起施行。其主要内容示例，如：“第七条征地补偿费用总额的80%应当在征地公告发布前存入土地行政主管部门在财政开设的征地补偿专用账户，其余部分应当在征地补偿安置方案实施公告发布前足额存入。未足额存入的，区、县（市）土地行政主管部门不得发布征地补偿安置方案实施公告。”“第十三条拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅，按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。”
上述两个法律文件，都有其时代性，在土地、房屋资产、各自补偿标准与执行方法上有一些不一样的地方，可以说号令是60号令的加强版和升级版。
同时，在长沙用地不断的处置过程中，由于各种原因的制约，大家拿地过程中，会碰到一种情况，某一项目仍然同时在执行者两个文件，一部分同行会以为60号令已经退出历史舞台了，实则不然，睿诚研究院团队多年来在投拓服务过程中就遇到几个村有这种情况——一部分村民按60号令执行，另一部分人按号令来操作；如雨花区桃花村、岳麓区五星村等。
那些初涉长沙两安用地项目的同行，可能会一头雾水，在操作过程中一定要搞清楚，以免掉进坑里，因为不同补偿情况的交织，会造成经济测算和分配方式的不一样，最终导致村委、村民和企业的三方利益等平衡不能有效实现、合作会搁浅。
二、长沙两安用地合作模式的演化史
睿诚研究院独家观察与总结：
1、阶段一：野蛮生长期
09年前，集体用地被政府主导开发为安置房或经济房的土地不算，本文所说的是由村和开发企业主导的项目，以前无以借鉴，省外其他城市的模式不适合长沙的实际情况，照猫画虎难以落地。此阶段，主要在村里核心管理人员与开发商的互洽中达成上下的各种条件即可，规范性与合规性都值得商榷，也因此造成了很多问题，如村里个别人或村委班组几天贪腐等不良行为。
同时，该阶段，因城市外延的不断急剧开发，村民在保证住宅之下更多喜欢拿现金，在土地被收取后，不知道该干什么了，如打牌赌博的人特别多，在输光现金后带来了许多其他社会问题。
2、阶段二：规范发展期
年开始，政府也充分
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